「位置指定道路に面した土地を売りたいが、なかなか買い手が見つからない」というご相談が増えています。位置指定道路は一般的な公道とは異なり、私道としての性質を持つため、売却時に特有の課題が生じます。
この記事では、位置指定道路の基礎知識から、私道持分がない場合の対処法、札幌ならではの除雪・凍害問題まで、売却を成功させるために知っておくべき実務知識を体系的に解説します。
位置指定道路とは、建築基準法第42条1項5号に基づき、特定行政庁から「道路」として指定を受けた私道のことです。幅員4m以上であることが指定の条件とされています。
道路には大きく分けて「公道」と「私道」があります。公道は国や自治体が所有・管理する道路で、維持管理費は税金でまかなわれます。
一方、私道は個人や法人が所有する道路です。位置指定道路は私道の一種でありながら、建築基準法上は「道路」として扱われる特殊な存在です。
つまり、建物を建てるための接道義務（敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たす道路として認められている点が、通常の私道との大きな違いです。
住宅地の開発では、開発業者が私道を造成し、特定行政庁に位置指定の申請を行うケースが一般的です。指定を受けることで、その私道に面した土地に建物を建築できるようになります。
札幌市内でも、市街地エリアの住宅地では位置指定道路が多く見られます。特に昭和40〜50年代に開発された住宅地では、当時の基準で造成された位置指定道路が現在も使われているケースが少なくありません。
位置指定道路に面した土地は、公道に面した土地と比べて売却のハードルが高くなります。その主な理由を3つに整理してご説明します。
位置指定道路の所有形態は、沿道の土地所有者が共有持分を持つケースと、特定の個人や法人が単独所有しているケースに分かれます。私道持分がない土地は、買主にとって将来の通行や掘削に不安が残るため、購入をためらう大きな要因となります。
実際に、私道持分のない土地は持分がある場合と比較して、成約までの期間が平均で2〜3倍に長引くともいわれています。
位置指定道路には「廃止」や「変更」のリスクがあります。位置指定道路の所有者全員の同意があれば、特定行政庁に廃止申請が可能です。
廃止されると、その道路に面した土地は接道義務を満たせなくなり、再建築不可となる可能性があります。再建築不可の土地は、一般的に通常の土地価格の50〜70%程度まで評価が下がるとされています。
このリスクがあるため、位置指定道路に面した土地は、公道に面した同条件の土地と比べて10〜30%程度の減価が生じるのが相場の目安です。
私道持分がない場合でも、適切な対処を行えば売却は十分に可能です。ここでは具体的な対処法をご紹介します。
最も確実な方法は、位置指定道路の所有者から持分を取得することです。交渉の手順は以下のとおりです。
持分取得の交渉は、所有者との関係性や相手方の事情によって難航することもあります。早めに着手することが重要です。
持分の取得が難しい場合は、「通行掘削承諾書」を取得する方法があります。これは、私道の所有者から通行と上下水道・ガス管の掘削工事を認めてもらう書面です。
承諾書の取得にあたっては、以下の点に注意が必要です。
通行掘削承諾書があれば、買主の不安は大幅に軽減されます。売却活動を始める前に取得しておくことが成約率を高めるポイントです。
位置指定道路に面した土地をスムーズに売却するには、事前の確認と書類の準備が欠かせません。
まず、対象の道路が本当に位置指定道路であるかを正確に確認しましょう。確認手順は以下のとおりです。
特にステップ4は見落としやすいポイントです。接道状況によっては、43条の許可（いわゆる「ただし書き許可」）が必要になる場合があり、許可が得られないと建築不可と判断される可能性もあります。
売却をスムーズに進めるため、以下の書類を早めに準備しておくことをおすすめします。
これらの書類が揃っていると、買主や仲介業者への説明がスムーズになり、売却期間の短縮につながります。
北海道、特に札幌では、本州にはない寒冷地ならではの課題が加わります。位置指定道路の土地を売却する際に見落とせないポイントを解説します。
札幌市では公道の除雪は市が行いますが、私道は原則として市の除雪対象外です。位置指定道路が私道である以上、冬季の除雪は沿道住民が自己負担で行う必要があります。
札幌の年間降雪量は平均約600cmにもなります。除雪業者に依頼する場合、1シーズンあたり5〜15万円程度の費用がかかるのが一般的です。
この除雪コストは買主にとって大きな検討材料となるため、売却時には除雪の実態や費用負担のルールを事前に整理しておくことが重要です。道内の他エリアでも同様の問題が生じやすく、地下鉄沿線やJR沿線の住宅地でも位置指定道路であれば除雪負担は避けられません。
札幌の冬季は最低気温が氷点下10度を下回る日もあり、アスファルトやコンクリートの凍結融解による劣化が進みやすい環境です。
私道の補修は所有者（共有者）の負担となります。舗装のやり直しには、1㎡あたり5,000〜8,000円程度の費用がかかり、延長20mの道路全面を打ち替える場合は50〜100万円以上になることもあります。
補修費の分担ルールが明確でない場合、共有者間でトラブルになるケースも少なくありません。売却前に、補修履歴や費用分担の取り決めを確認しておくと、買主への説明に説得力が生まれます。
位置指定道路に面した土地の売却方法は、大きく「仲介」と「買取」の2つがあります。それぞれの特徴を比較してみましょう。
仲介売却は、不動産会社が買主を探して成約する方法です。市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、位置指定道路に面した土地は買い手が見つかりにくい傾向があります。
仲介で成約するには、前述の承諾書取得や書類整備を済ませたうえで、位置指定道路の物件を扱い慣れた不動産会社に依頼することが大切です。
買取は、不動産会社が直接土地を購入する方法です。位置指定道路のような複雑な条件を持つ土地では、買取が合理的な選択肢となる場合があります。
位置指定道路に面した土地は、仲介での減価率が10〜30%であるのに対し、買取ではさらに減価が大きくなります。ただし、長期間売れ残ることによる固定資産税や維持管理費の負担を考慮すると、総合的に買取が有利になるケースも多くあります。
ここまでの内容を踏まえ、位置指定道路に面した土地の売却を成功させるための手順を5つのステップに整理します。
位置指定道路に面した土地の売却は、通常の土地売却よりも準備に時間がかかります。早めに専門家へ相談することが、スムーズな売却への第一歩です。
当社では、札幌市内の位置指定道路に面した土地の査定・買取にも対応しております。まずはお気軽にご相談ください。
A: 一般的に、公道に面した同条件の土地と比べて10〜30%程度の減価が目安とされています。
ただし、私道持分の有無や道路の状態、通行掘削承諾書の取得状況によって変動幅は大きくなります。
A: 法律上、私道持分がなくても土地の売却自体は可能です。
ただし、実務上は通行掘削承諾書の取得がほぼ必須となります。承諾書がないと買主が住宅ローンの審査に通りにくく、成約が難しくなるためです。
A: 位置指定道路が廃止されると、その道路に面した土地は建築基準法上の接道義務を満たせなくなり、再建築不可となるリスクがあります。
廃止には道路所有者全員の同意と特定行政庁の手続きが必要ですが、可能性がゼロではないため、購入時・売却時にリスクとして考慮する必要があります。
A: スピードを重視するなら買取、価格を重視するなら仲介が基本的な方針です。
買取であれば最短1〜2週間で売却が完了し、私道の権利関係の整理も買取業者側で対応してもらえるケースが多くあります。一方、仲介は時間がかかりますが、相場に近い価格での売却が期待できます。
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