土地を売る準備を進めるなかで、隣地の所有者と連絡が取れず、境界の立会いができないというご相談が増えています。所有者が道外に住んでいる、亡くなって相続登記がされていない、行方がわからないといったケースです。
この記事では、隣地所有者が不在のときの対応を実務の順番に沿って説明します。所在調査、筆界特定制度、境界が確定しないまま売る方法まで、期間と費用の目安とあわせてお伝えします。
境界立会いとは、隣り合う土地の所有者が現地で境界の位置を確かめ、合意する手続きです。売却の場面では、この合意をもとに「確定測量」を行うのが一般的です。
買主が境界確定を求めるのは、引き渡し後の越境や面積の食い違いによるトラブルを避けるためです。住宅ローンを使う買主の場合、金融機関が確定測量図を条件にすることもあります。
境界が未確定のままだと、買主の候補が減りやすく、価格交渉で数%〜1割程度の値下げを求められる場面も見られます。土地の売却全体の進め方は土地の売却のページでもご紹介しています。
境界確定は、土地家屋調査士と不動産会社が役割を分けて進めます。まずは誰が何を担当するのかを整理しておくと、全体の流れをつかみやすくなります。
工程ごとの目安は次のとおりです。土地の形状や隣地の数、道路との境界（官民査定）の有無によって大きく変わります。
隣地所有者が不在の場合は、この立会いの工程が止まってしまいます。売却にかかる費用の全体像は売却の方法と費用もあわせてご覧ください。
立会いの相手が見つからない場合は、公的な書類をたどって所有者や相続人を探します。所在調査は、土地家屋調査士や司法書士、弁護士に依頼して進めることが多くなっています。
戸籍謄本は1通450円、除籍謄本や改製原戸籍は1通750円です。2024年3月からは本籍地以外の役所でもまとめて請求できるようになり、以前より調査しやすくなりました。
2024年4月から相続登記が義務化されましたが、それより前に相続された土地は名義が古いまま残っていることがあります。相続人が10人以上になるケースもあり、調査に3か月以上かかることも珍しくありません。
それでも相手方が見つからないときは、裁判所の制度を使って「立会いの相手」を立てる方法があります。
どの制度が使えるかは事情によって異なり、選任まで数か月かかることが多いため、専門家に早めに相談するのが現実的です。相続に関わる売却は相続物件の売却でも解説しています。
相手方が見つかっても協力が得られない場合や、所在がどうしてもわからない場合は、公的な手続きで筆界を明らかにする方法があります。代表的なのが筆界特定制度と境界確定訴訟です。
筆界特定は筆界の位置を示すもので、所有権の範囲までは決めません。結果に不服がある場合は、裁判で争うことになります。
相手方が不在で争いそのものがない場合は、まず筆界特定制度を検討するのが一般的です。具体的な選び方は、個別の事情に応じて弁護士や土地家屋調査士にご確認ください。
札幌をはじめとする北海道では、雪と遠方所有者という2つの事情が境界立会いの進み方に影響します。時期の見通しを立てておくことが大切です。
当社に寄せられるご相談でも、JR沿線の郊外にある相続した土地で、隣地の名義人が数十年前に亡くなっていたという例がありました。相続人をたどると道外に住む方が複数いて、書面でのやり取りから進めることになりました。
こうしたケースでは、雪のある時期に書類での所在調査を済ませ、雪解けと同時に現地の立会いを行う段取りが効率的です。秋から冬にご相談いただければ、春の繁忙期に順番待ちをせずに済む可能性が高まります。
地下鉄沿線の市街地エリアの土地でも、隣地が空き家で所有者がわからないというご相談は少なくありません。道内では所有者不明土地の割合が全国と比べても高い地域があり、早めの調査が売却期間の短縮につながります。
境界確定に時間や費用がかかりすぎる場合は、未確定のまま売却する方法もあります。仲介と買取では、価格・期間・責任の範囲が大きく異なります。
仲介は相場に近い価格を狙える一方、境界未確定を理由に買主が見つかるまで半年以上かかることがあります。免責特約を付けても、知っていた不具合を告げなかった場合は責任を問われることがあるため注意が必要です。
買取は、価格が相場の7〜8割程度になることが多いものの、最短で数週間ほどで現金化できます。引き渡し後の境界トラブルについても、多くの場合は買主である不動産会社が引き受けるため、売主の負担を抑えられます。
どちらが合うかは、売却を急ぐ理由や、測量にかけられる費用と期間によって変わります。当社では、仲介と買取の両方の査定額をお出ししたうえで比べていただけます。
境界立会いと隣地所有者の不在について、お客様からよくいただくご質問にお答えします。
A: 売却できる場合が多いです。法務局の筆界特定制度を使って筆界を明らかにする方法があります。
また、確定測量をしない公簿売買で免責特約を付けて売る方法や、不動産会社の買取で現況のまま売る方法もあります。
A: 亡くなっている場合は、戸籍をたどって特定した相続人と境界確認を行うのが一般的です。
行方不明の場合は、家庭裁判所で不在者財産管理人を選んでもらうなど、裁判所の制度で相手方を立てる方法があります。
A: 積雪の状況によっては対応できますが、11月〜4月ごろは境界標が雪に埋もれて作業が難しくなることが多いです。
冬の間に所在調査や書類の準備を進め、雪解け後すぐに立会いができるよう早めに手配するのがおすすめです。
A: 境界が確定していない状態でも、現況のまま買取できる場合があります。価格は相場より低くなることが多いものの、測量の費用や期間をかけずに売却できます。
土地の状況によって条件が変わるため、まずはお気軽にご相談ください。