不動産売却を検討する際、「登録免許税はいくらかかるのか」「売主と買主どちらが負担するのか」と疑問に感じる方は多いのではないでしょうか。
登録免許税は不動産の登記手続きに必要な税金ですが、売主が実際に負担する金額は、多くの場合それほど大きくありません。
この記事では、売主が負担する抵当権抹消登記の登録免許税に焦点を当て、計算方法や筆数別のシミュレーション、札幌での実務ポイントまで詳しく解説します。
登録免許税とは、不動産の所有権移転や抵当権の設定・抹消など、法務局で登記手続きを行う際に国に納める税金です。
不動産売却では、主に2種類の登記が発生します。それぞれ負担者が異なるため、混同しないことが大切です。
不動産売却に関わる代表的な登記は以下の通りです。
登録免許税の負担は、登記の種類によって明確に分かれます。
つまり、売主が負担する登録免許税は「抵当権抹消登記」のみであり、金額も比較的少額です。一方、買主は所有権移転登記で数十万円を負担するケースもあります。
ここでは、売主が実際に支払う抵当権抹消登記の登録免許税について、具体的な計算方法と物件種別ごとのシミュレーションを紹介します。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1筆（1個）あたり1,000円と定められています。固定資産税評価額や売却価格に関係なく、一律の金額です。
ここで重要なのが「筆数」という考え方です。土地は1筆・2筆と数え、建物は1個と数えます。抵当権が設定されている不動産の筆数が多いほど、登録免許税の合計額は増えます。
物件の種類によって一般的な筆数が異なります。以下の表で確認してみましょう。
マンションの場合は敷地権として土地が1筆にまとまっていることが一般的なため、合計2筆で2,000円になるケースがほとんどです。
一方、戸建てや土地の場合は、接道部分や分筆された土地が含まれると筆数が増え、登録免許税も増加します。売却にかかる費用の全体像はこちらで確認できます。
住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的には消えません。売主自身が抹消手続きを行う必要があります。
抵当権抹消登記に必要な書類は以下の通りです。
金融機関から届く書類一式は、完済後おおむね2〜3週間で郵送されます。届いたらすみやかに手続きを進めましょう。
抵当権抹消登記には法律上の期限はありません。しかし、放置することで次のようなリスクが生じます。
不動産売却を予定している場合は、ローン完済後1か月以内に手続きを済ませておくことをおすすめします。
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合と自分で行う場合で、費用がどの程度変わるのかを確認しておきましょう。
一般的な司法書士依頼費用の内訳は次の通りです（マンション・2筆の場合）。
不動産売却の決済日には、買主側の所有権移転登記を担当する司法書士が同席するのが通例です。その司法書士に抵当権抹消もあわせて依頼するケースが多く、別途司法書士を手配する手間はかかりません。
抵当権抹消登記は、司法書士に依頼せず自分で行うことも可能です。手順は以下の通りです。
自分で行えば司法書士報酬の10,000〜20,000円を節約できます。ただし、書類の記載ミスや添付漏れがあると法務局から補正指示が出され、再度訪問が必要になる場合もあります。
不動産売却に伴う決済日当日に抹消登記を行う場合は、手続きの確実性を優先して司法書士への依頼をおすすめします。
札幌圏で不動産を売却する場合、道内ならではの事情を踏まえた準備が大切です。
札幌法務局（札幌市内）での抵当権抹消登記の一般的な流れは以下の通りです。
札幌法務局では郵送による申請も受け付けています。遠方にお住まいの方や、平日に窓口へ出向くことが難しい方は郵送申請を検討するとよいでしょう。
札幌圏における抵当権抹消登記の司法書士報酬相場は、おおむね15,000〜50,000円程度です。筆数が多い場合は追加費用が発生するため、事前に見積もりを取ることをおすすめします。
北海道では市街地エリアから少し離れると、広大な土地が複数の筆に分かれているケースが珍しくありません。たとえば、元々農地だった土地を複数回にわたり分筆して宅地にした場合、5筆〜10筆以上になっていることもあります。
このような場合、登録免許税だけで5,000〜10,000円、司法書士報酬も加算されるため、事前に法務局で登記事項証明書（1通600円）を取得し、正確な筆数を確認しておくことが重要です。土地の売却について詳しくはこちらをご覧ください。
登録免許税には一定の条件を満たすと適用される軽減措置があります。売主に関係するものを中心に解説します。
買主が負担する所有権移転登記の登録免許税には、住宅用家屋の軽減税率が設けられています。
この軽減措置は買主側のメリットですが、売主にとっても間接的に有利に働きます。買主の負担が軽くなることで、購入意欲が高まり、売却がスムーズに進みやすくなるためです。
相続により取得した不動産の登記については、一定の条件のもとで登録免許税が免税となる特例があります。
相続した不動産を売却する場合、まず相続登記を行ったうえで売却手続きに入る必要があります。相続物件の売却について詳しくはこちらをご確認ください。
不動産売却にかかる費用全体の中で、登録免許税がどの程度の割合を占めるのかを把握しておきましょう。
たとえば札幌市内のマンションを2,000万円で売却した場合、売主にかかる主な費用の目安は以下の通りです。
このように、売主が負担する登録免許税は売却費用全体の中ではごくわずかです。しかし、司法書士報酬を含めると2〜5万円程度になるため、事前に費用計算に含めておくと安心です。
売却にかかる費用全体を把握しておくことで、手取り額を正確に見積もることができます。マンション売却の費用についてはこちらも参考にしてください。
A: 一般的に、抵当権抹消登記の登録免許税は売主が負担し、所有権移転登記の登録免許税は買主が負担します。
売買契約書に特約がない限り、この負担区分が原則となります。売主が負担する抵当権抹消の登録免許税は1筆あたり1,000円と少額です。
A: 不動産1筆あたり1,000円です。マンションの場合は土地1筆＋建物1個の計2筆で2,000円となるのが一般的です。
戸建ての場合は土地の筆数により変動し、土地が3筆あれば建物と合わせて4,000円になります。道内では広大な土地で筆数が多いケースもあるため、事前確認をおすすめします。
A: 可能です。法務局で申請書の書式を入手し、必要書類とともに提出すれば自分で手続きできます。
ただし、書類の記載ミスや添付漏れがあると補正が必要になるため、多くの場合は司法書士に依頼するのが一般的です。特に売却決済日と同日に抹消登記を行う場合は、確実性を重視して専門家への依頼をおすすめします。
A: 筆数の違いにより変わる場合があります。マンションは通常2筆で2,000円ですが、戸建ては土地の筆数によって3,000円以上になることもあります。
特に札幌郊外やJR沿線・地下鉄沿線から離れたエリアでは、土地が複数筆に分かれていることがあるため、登記事項証明書で筆数を確認しておくと安心です。
あわせてご覧ください