親の家を相続したものの住む予定がなく、相続放棄を考えているお客様は多くいらっしゃいます。ただ、放棄をしても空き家の管理責任がすぐになくなるとは限りません。
この記事では、2023年4月施行の改正民法940条をもとに、誰が・いつまで・どこまで責任を負うのかを整理します。あわせて、札幌の冬に特有のリスクと、放棄・国庫帰属・売却・買取の4つの手放し方の比べ方を、当社の視点で解説します。
相続放棄をした人の責任は、2023年4月1日施行の改正民法で大きく整理されました。まずは新しいルールの全体像を確認します。
改正後の940条では、放棄の時に相続財産を「現に占有している」人だけが保存義務を負うとされています。責任の中身は、次の3点で整理するとわかりやすくなります。
| 項目 | 改正後（2023年4月〜）の内容 |
|---|---|
| 誰が | 放棄の時に空き家を現に占有していた人 |
| いつまで | 次の相続人または相続財産清算人に引き渡すまで |
| どこまで | 「自己の財産におけるのと同一の注意」で保存する（壊さない・滅失させない程度） |
保存義務は、修繕や建て替えまで求めるものではないと一般的に解されています。ただし、雨漏りの放置や施錠の不備など、建物を傷めたり危険を生じさせたりする状態を見過ごすと、問題になる可能性があります。
改正前は、放棄した人が「管理継続義務」を負うとされていました。占有の有無にかかわらず責任が残るとも読めたため、住んだこともない家の責任を問われる不安がありました。
保存義務が残るかどうかは「現に占有しているか」で決まります。実際の生活状況ごとに、目安を整理します。
占有とは、物を事実上支配している状態を指します。最終的には個別の事情で判断されますが、一般的な目安は次のとおりです。
| 状況の例 | 保存義務が残る可能性 |
|---|---|
| 亡くなった親と同居していた | 高い |
| 鍵を預かり、定期的に出入りしている | 高め |
| 自分の荷物を空き家に保管している | 中程度 |
| 遠方に住み、鍵も持っていない | 低い |
道外や道内の別の地域に住み、空き家に出入りしていない場合は、多くの場合「占有していない」と判断されます。この場合、改正後のルールでは原則として保存義務を負いません。
一方で、葬儀後に鍵を引き継いだり、片付けのために出入りを続けたりすると、占有と見られる可能性があります。判断に迷うときは、放棄の手続き前に司法書士や弁護士へ確認することをおすすめします。
保存義務を負う人が空き家を放置すると、法的な責任や税負担の増加につながる可能性があります。代表的なリスクは2つです。
外壁の落下や屋根材の飛散で通行人や隣家に被害が出た場合、建物の占有者や所有者が損害賠償を求められることがあります（民法717条の工作物責任）。
被害の程度によっては、賠償額が数百万円〜数千万円にのぼる事例もあります。空き家の火災や不法侵入も、近隣とのトラブルの原因になりやすい点に注意が必要です。
2023年12月施行の改正空家法で、「特定空家等」の手前にあたる「管理不全空家等」という区分が新設されました。行政の対応は、一般的に次の流れで進みます。
住宅用地特例が外れると、200㎡以下の部分では土地の固定資産税が最大で約6倍になる可能性があります。管理不全空家等でも勧告を受ければ特例の対象外になるため、早めの対応が大切です。
札幌をはじめとする北海道の空き家は、雪と寒さによって冬の管理の負担が大きくなります。本州と同じ感覚で放置すると、短期間で建物が傷むことがあります。
札幌の年間降雪量は平年で約5mに達します。人が住まない家は暖房が入らないため、次のような事故が起きやすくなります。
同居していた方や鍵を管理している方が放棄した場合、こうした事故が起きる前の対策は保存義務の範囲に含まれると考えられます。占有を続けている間に落雪事故が起きると、責任を問われる可能性もあります。
地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアでも、郊外でも、冬の管理項目に大きな違いはありません。一般的な費用の目安は次のとおりです。
| 管理項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 屋根の雪下ろし | 1回3万〜5万円程度×年2〜4回 |
| 水抜き・冬季閉栓 | 1回1万〜2万円程度 |
| 巡回管理サービス | 月5,000円〜1万円程度 |
| 固定資産税・火災保険 | 合計で年10万〜20万円程度 |
| 年間合計 | およそ30万〜50万円程度 |
水道管の破裂が起きると、修理費だけで数十万円かかることもあります。毎年の維持費と事故のリスクを合わせて考えると、早めに手放し方を決めることが負担の軽減につながります。
空き家の売却を検討される場合は、札幌の空き家・空き地の売却のページもあわせてご覧ください。
相続人全員が放棄した場合でも、占有している人の保存義務は清算人に引き渡すまで続きます。責任から外れるには、家庭裁判所に相続財産清算人を選んでもらう方法があります。
申立てには、清算人の報酬や経費にあてる予納金を納めるのが一般的です。金額は財産の内容によって異なり、数十万〜100万円程度が目安とされています。
空き家に売れる見込みがあれば、売却代金から費用がまかなわれ、予納金の一部が戻るケースもあります。
選任までの数か月間も、占有している人は保存を続ける必要があります。最低限、次の点を押さえておくと安心です。
写真や作業の記録を残しておくと、保存義務を果たしていたことを説明する材料になります。
空き家を手放す方法は、相続放棄だけではありません。4つの方法を比べたうえで、お客様の状況に合うものを選ぶことが大切です。
| 方法 | 費用の目安 | 期間の目安 | 手間・前提条件 |
|---|---|---|---|
| 相続放棄 | 数千円〜（専門家依頼で3万〜10万円程度） | 1〜2か月程度 | 預貯金など他の財産もすべて手放す。占有者は保存義務が残る |
| 相続土地国庫帰属制度 | 審査手数料1筆1万4,000円＋負担金原則20万円〜 | 半年〜1年程度 | 相続した人だけが使える。建物は解体が前提 |
| 仲介での売却 | 仲介手数料など（売却価格の約3%＋6万円＋消費税が上限） | 3〜6か月程度 | 相場に近い価格を目指せる。内覧対応が必要 |
| 不動産会社の買取 | 仲介手数料なしのケースが多い | 数週間〜1か月程度 | 価格は相場の7〜8割程度が目安。現況のまま手放せる |
国庫帰属制度は相続放棄をすると使えず、建物付きのままでは申請できません。札幌で解体費が100万〜200万円程度かかる木造住宅では、売却や買取のほうが手元に残るお金が多くなるケースもあります。
「価値がないから放棄する」と考えていた空き家でも、査定を受けると買い手がつくことがあります。放棄は原則として撤回できないため、判断の前に資産価値を確かめておくことが大切です。
相続物件の売却については、相続物件の売却のページで詳しくご案内しています。
相続放棄は、相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述するのが原則です。期限を意識して、早めに動き出すことが重要です。
一般的な必要書類と流れは次のとおりです。
財産調査が間に合わない場合は、熟慮期間の伸長を家庭裁判所に申し立てる方法もあります。
3か月のスケジュール例としては、次のような進め方が考えられます。
当社では、札幌の相続空き家について査定と売却・買取のご相談を承っています。法律面の判断が必要な場合は提携の専門家と連携しますので、無料査定・お問い合わせからお気軽にご相談ください。
相続放棄と空き家の管理責任について、お客様からよくいただくご質問をまとめました。
A: 放棄の時に空き家を現に占有していた場合は、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで保存義務が残ります。
同居していた方や鍵を管理していた方は、放棄後もしばらく最低限の保存を続ける必要があると考えられます。
A: 現に占有していなければ、改正後の民法940条では原則として保存義務を負いません。
ただし、鍵を預かって出入りしている場合などは占有と判断される可能性があるため、専門家に確認すると安心です。
A: 査定は価格を調べる行為であり、一般的に売却などの処分行為とは別に扱われます。
一方で、売買契約の締結や家財の処分は単純承認とみなされるおそれがあるため、事前に司法書士や弁護士へ確認することをおすすめします。
A: 利害関係者の申立てで相続財産清算人が選ばれ、空き家は売却などで換価されて債権者への支払いにあてられます。
それでも財産が残った場合は、特別縁故者への分与などを経て、最終的に国庫に帰属する流れになります。
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