親御様が遺言書を残していて、実家の不動産を売却したい。そう考えても「検認」という手続きがわからず、手が止まっているお客様は少なくありません。
この記事では、検認の申立てから売却完了までを1本の時系列で整理します。検認を待つ期間にできる準備や、札幌ならではの冬季管理の注意点もあわせて解説します。
検認とは、家庭裁判所で遺言書の状態を確認し、偽造や変造を防ぐための手続きです。まずは目的と、検認が必要かどうかの判断基準を押さえましょう。
検認では、遺言書の形状・日付・署名・加筆の有無などを相続人立会いのもとで確認します。相続人全員に遺言書の存在と内容を知らせる役割もあります。
注意したいのは、検認は遺言の有効・無効を判断する手続きではない点です。内容に争いがある場合は、別の手続きで判断されるのが一般的です。
遺言書の種類によって、検認の要否は異なります。売却までの期間が大きく変わるため、最初に確認しておくと安心です。
| 遺言書の種類 | 検認 | 売却までの目安 |
|---|---|---|
| 自宅保管の自筆証書遺言 | 必要 | 検認分の1〜2ヶ月が加わる |
| 法務局保管の自筆証書遺言 | 不要 | 遺言書情報証明書で登記へ |
| 公正証書遺言 | 不要 | 正本・謄本で登記へ |
| 秘密証書遺言 | 必要 | 検認分の1〜2ヶ月が加わる |
法務局の遺言書保管制度は2020年7月に始まりました。保管手数料は1件3,900円で、検認が不要になる点が大きなメリットです。
検認から引渡しまでは、一般的に4〜8ヶ月程度が目安です。各工程の期間と担当者を一覧で確認しましょう。
申立て先は、遺言者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。申立てから検認期日までは、多くの場合1〜2ヶ月ほどかかります。
検認後は検認済証明書を申請します。手数料は1通につき収入印紙150円が一般的です。
検認済証明書が付いた遺言書で相続登記を行い、名義を変えてから売却します。相続登記は2024年4月から義務化され、原則として3年以内の申請が求められています。
| 工程 | 目安期間 | 主な担当 |
|---|---|---|
| 検認申立て〜検認期日 | 1〜2ヶ月 | 相続人・遺言執行者 |
| 相続登記 | 2〜4週間 | 司法書士 |
| 売却活動（仲介） | 3〜6ヶ月 | 不動産会社 |
| 売買契約〜引渡し | 1〜2ヶ月 | 売主・買主・不動産会社 |
相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%が一般的です。相続物件全般の売却の流れは相続物件の売却のページでもご案内しています。
検認期日までの待ち時間は、売却準備を進める好機です。契約や登記は検認後になりますが、調べもの・片付けは先に進められます。
最初に査定で相場を知っておくと、仲介か買取かの判断がしやすくなります。相続人の皆様で共有する資料としても役立ちます。
買取価格は仲介相場の7〜8割程度が一般的な目安です。一方で、最短数週間で現金化できる点が強みになります。
土地の境界が不明な場合、確定測量に2〜3ヶ月かかることもあります。待ち期間に着手すると、全体の期間を短縮できます。
費用の全体像は売却の方法と費用で詳しくまとめています。
遺言執行者の有無によって、誰が判断し、誰が手続きを進めるかが変わります。早い段階で確認しておくことが大切です。
遺言執行者は、遺言の内容を実現する権限を持つ人です。「売却して代金を分ける」と書かれた遺言では、執行者が売却手続きを主導するケースが多く見られます。
相続人全員の署名を集める負担が軽くなり、売却を進めやすいのが特徴です。
執行者がいない場合は、遺言で不動産を取得した相続人が売主となるのが一般的です。共有で取得した場合は、共有者全員の合意が求められます。
| 項目 | 執行者あり | 執行者なし |
|---|---|---|
| 手続きの主導 | 遺言執行者 | 取得した相続人 |
| 意思決定 | 遺言内容に沿って執行者 | 相続人間の話し合い |
| 相談先 | 執行者（弁護士・司法書士等） | 司法書士・弁護士 |
家庭裁判所に遺言執行者の選任を申し立てることもできます。判断が難しい場合は、専門家へのご相談をおすすめします。
札幌・北海道ならではの手続き窓口と、冬季の管理負担を知っておくと、売却時期の判断がしやすくなります。
遺言者が札幌市内にお住まいだった場合、検認の申立て先は札幌家庭裁判所です。地下鉄東西線の西11丁目駅近くにあり、郵送での申立ても可能です。
法務局で保管された遺言書は、札幌法務局など道内の遺言書保管所で遺言書情報証明書を請求できます。窓口の利用は事前予約制が一般的です。
札幌の年間降雪量は平均約4.8mに達します。相続した空き家を冬に放置すると、屋根雪の落下や水道管の凍結破裂のリスクが高まります。
雪解け後の3〜5月は買主の動きが活発になる傾向があります。冬を越すコストと比較して時期を決めるのが現実的です。詳しくは空き家・空き地の売却をご覧ください。
道外在住の相続人がいる場合や、意見がまとまらない場合でも、進め方を工夫すれば売却は可能です。
検認期日に全員が出席する必要はなく、欠席しても手続きは進みます。売買契約も郵送や代理人による対応が多くの場合可能です。
価格や時期で意見が割れたときは、複数の査定結果を並べて客観的に比較すると話し合いが進みやすくなります。
遺留分など法律が関わる論点は弁護士、税金は税理士へご相談ください。当社では札幌の相続不動産について、専門家と連携しながら売却をサポートしています。
遺言書の検認と不動産売却について、お客様から多く寄せられるご質問をまとめました。
A: 査定や書類収集、残置物整理などの準備は検認前から進められます。
一方で、売買契約や相続登記は検認済証明書の取得後に行うのが一般的です。
A: 一般的に、公正証書遺言と法務局で保管された自筆証書遺言はどちらも検認が不要です。
そのため、検認がある場合に比べて1〜2ヶ月ほど早く相続登記へ進めることが多いです。
A: 開封したことだけで直ちに遺言書が無効になるわけではありません。ただし5万円以下の過料の対象となる場合があります。
開封後でも検認は必要なため、早めに家庭裁判所へ申し立て、専門家へご相談ください。
A: 検認の申立てや売買契約は郵送や代理人で進められる場合が多いです。
当社でも道外にお住まいのお客様とメールや電話でやり取りしながら売却を進めた実績があります。
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