相続した家を売る前に税額を試算する｜3,000万円控除と取得費加算の比べ方

相続した不動産を売るとき、税金がいくらになるかは、どの制度を使うかで大きく変わります。しかも、使える制度は組み合わせに制限があります。

結論から言うと、売る前に必ず試算してください。「空き家の3,000万円特別控除」と「相続税の取得費加算」は併用できず、どちらが有利かは金額で逆転します。売ってから気づいても戻せません。

計算の土台

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除 ＝ 課税される譲渡所得

• 取得費／亡くなった方が買ったときの金額を引き継ぎます。建物は築年数に応じて減価償却した後の金額
• 譲渡費用／仲介手数料、印紙代、測量費、土地として売るための解体費

所有期間も引き継ぐ

亡くなった方が買った日を引き継ぐため、相続してすぐ売っても、親が長く持っていた家なら長期譲渡（20.315%）になります。

取得費が分かるかどうかで激変する

当時の売買契約書が見つからない場合、売却価格の5%を取得費とみなして計算することになります。つまり売却価格の95%が利益とみなされます。

ここが数百万円の差になります。通帳の記録、当時の住宅ローンの書類、抵当権の設定額、分譲時のパンフレット。手がかりを徹底的に探してください。

使える制度は3択

A. 空き家の3,000万円特別控除

譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建て（マンションは対象外）
• 亡くなった方が一人で住んでいたこと
• 相続してから売るまで、貸したり事業に使ったり相続人が住んだりしていないこと
• 売却代金が1億円以下
• 耐震リフォームをして売るか、取り壊して土地として売ること
• 期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
• 相続した人が3人以上なら、1人あたり2,000万円

B. 相続税の取得費加算

払った相続税の一部を取得費に加えられます。相続税を払った場合にだけ使えます。期限は相続税の申告期限の翌日から3年以内。

C. どちらも使わない

相続税がかからず、建物もAの要件を満たさない場合は、取得費と譲渡費用だけで計算します。

AとBは併用できません。どちらか一方です。

計算して比べてみる

例：相続した実家（昭和50年築の一戸建て）を取り壊し、土地として3,000万円で売却。取得費が分からず、譲渡費用が180万円かかった場合。

• 取得費　3,000万円 × 5% ＝ 150万円
• 譲渡費用　180万円
• 譲渡所得　3,000万円 −（150万円＋180万円）＝ 2,670万円

Aを使った場合

• 2,670万円 − 3,000万円 → 0円（税金はかからない）

Cの場合（何も使わない）

• 2,670万円 × 20.315% ＝ 約542万円

この例では、Aが使えるかどうかで542万円の差が出ます。だからこそ、要件を1つずつ確認する価値があります。

Bのほうが有利になる場合

相続税を多く払っていて、建物がAの要件を満たさない（昭和56年6月1日以降の建築、マンション、同居の家族がいた）場合は、Bだけが選択肢になります。

また、譲渡所得が3,000万円を大きく超える場合は、加算できる相続税の額によってBが有利になることもあります。必ず両方で計算してください。

取得費を探す

ここが最大の分かれ目です。次のものを探してください。

• 購入時の売買契約書、重要事項説明書、領収書
• 購入時の住宅ローンの契約書、返済予定表
• 登記事項証明書の抵当権の設定額／借入額の手がかりになります
• 当時の通帳、振込の記録
• 分譲時のパンフレット、価格表
• 建築した場合は工事請負契約書

仏壇の引き出し、押し入れの箱、金庫、本の間。片付けのときに、まずこれを探してください。業者に頼む前に、自分の手で確認することが大事です。

期限の違いに注意

• A／相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（引き渡しまで）
• B／相続税の申告期限（10か月）の翌日から3年以内
• 小規模宅地等の特例を使う場合／相続税の申告期限まで所有し続けることが条件になることがあります（配偶者が相続する場合を除く）

小規模宅地等の特例を使うなら、申告期限（10か月）までは売らない。そのうえで、Aの3年の期限に間に合わせる。この2つを同時に満たす日程を組む必要があります。

試算に必要な情報

1. 売却見込み額／査定で確認します
2. 取得費／当時の売買契約書。無ければ売却価格の5%
3. 譲渡費用の見込み／仲介手数料、測量費、解体費
4. 建物の建築年月日／登記事項証明書で確認
5. 相続開始日／期限の計算に使います
6. 払った相続税の額／Bを検討する場合
7. 相続した人の数／Aの控除額が変わります

1が分からないと、何も計算できません。まず売却見込み額を確かめてください。

札幌では日程も一緒に考える

解体が必要なら4月から11月、測量も同じく積雪期にはできません。期限のある制度を使う場合、冬をはさむかどうかを必ず日程に入れてください。

よくあるご質問