転勤の辞令が出ると、引っ越しまでの1〜3か月ほどで住まいの売却を決めなければなりません。何から手を付ければよいのか、迷われるお客様が多くいらっしゃいます。
この記事では、辞令から引っ越しまでを逆算したスケジュールを紹介します。あわせて、売却期間を短縮する方法と価格への影響、札幌を離れたあとに遠隔で売却する手順を、当社の実務経験をもとに解説します。
急ぎの売却では、最初の1週間の動き方で結果が大きく変わります。辞令が出たら、まず次の3点を確認してください。
引っ越し日と、決済を終えたい日は分けて考えます。引っ越し後も売却活動は続けられるため、決済まで使える期間は思っているより長い場合があります。
一方で、新居の家賃と旧居のローンを二重に払う期間は短くしたいところです。二重払いが何か月まで許容できるかを先に決めておくと、売り方を選びやすくなります。
売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金で用意する必要があります。たとえば残債2,500万円で売却価格が2,300万円なら、諸費用とは別に200万円が不足します。
仲介手数料は、一般的に「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。2,300万円で売れた場合は約82万円になるため、手取り額も試算しておきましょう。
売却は複数の工程を順に進めます。工程ごとの目安日数を知っておけば、残り期間に合った進め方を選べます。
| 工程 | 仲介の目安 | 買取の目安 |
|---|---|---|
| 査定 | 1〜7日 | 1〜3日 |
| 媒介契約・売り出し準備 | 3〜7日 | 不要 |
| 販売活動（買主探し） | 1〜3か月 | 不要 |
| 売買契約から決済まで | 1〜1.5か月 | 1〜3週間 |
| 合計 | 3〜6か月 | 2週間〜1か月 |
仲介は、買主の住宅ローン審査に約2〜4週間かかります。そのため、契約してから決済までにも時間がかかる点に注意が必要です。
工程ごとにかかる費用の内訳は、売却の方法と費用のページで詳しく解説しています。
売却期間を短縮する方法はいくつかありますが、急ぐほど価格面で譲る部分が大きくなります。売り方ごとの違いを比べてみましょう。
| 売り方 | 売却期間の目安 | 価格の目安 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 仲介 | 3〜6か月 | 相場の100%前後 | 半年以上の余裕がある |
| 買取保証付き仲介 | 最長3〜4か月 | 仲介で売れれば相場並み、保証発動時は相場の70〜85% | 2〜4か月の余裕がある |
| 買取 | 2週間〜1か月 | 相場の70〜80% | 1か月以内に終えたい |
買取は価格が下がる一方で、仲介手数料がかからない場合が多くあります。また、内覧対応や契約不適合責任の負担を軽くできるのも利点です。
手取り額の差は、表の数字ほど大きくならないこともあります。比較するときは、手取り額で見ることが大切です。
仲介を選ぶ場合でも、次の工夫で販売期間を短縮できます。
マンションの売り出し価格の決め方は、マンション売却のページもあわせてご覧ください。
転勤先へ引っ越したあとでも、売却手続きは進められます。遠隔での売却は、次の流れで行うのが一般的です。
当社では鍵をお預かりして、内覧の立ち会いや換気、郵便物の確認を代行しています。空室は家具がないぶん、部屋を広く見せやすいという利点もあります。
北海道の冬は、空室のまま放置すると水道管が凍結するおそれがあります。水抜きや暖房の設定といった冬季の管理まで、現地で対応できる会社を選ぶと安心です。
持ち回り契約では、売主と買主がそれぞれ署名・押印した契約書を郵送で回します。決済日は、司法書士が本人確認を済ませたうえで所有権移転登記を代理で申請します。
住宅ローン控除は、一般的に本人が住まなくなると適用されなくなります。ただし、家族が住み続ける場合などは扱いが異なることがあります。
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、多くの場合、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すれば対象になります。詳しくは税務署や税理士にご確認ください。戸建ての場合の注意点は、戸建ての売却のページで解説しています。
札幌は転勤による住み替えが多い街です。季節ごとの需要の変化を知っておくと、売り出す時期を決めやすくなります。
札幌には企業の北海道支店や官公庁の出先機関が集まっており、道内外への異動が3〜4月に集中します。この時期は売り物件が増えますが、転入してくる買主も増えます。
競合物件が増える前の1〜2月に売り出せれば、春の買主に早めに見てもらえます。辞令が内示の段階でも、査定だけは先に受けておくことをおすすめします。
札幌の12〜2月は積雪や路面凍結のため、内覧の件数が落ちやすい時期です。冬に売り出す場合は、次の対策が効果的です。
一方、地下鉄沿線のマンションは、冬でも駅まで歩きやすいことから通年で需要があります。JR沿線や市街地エリアの駅近物件も、季節による影響を比較的受けにくい傾向があります。
スピードを優先すると、あとから「もっと高く売れたのでは」と感じることがあります。失敗しやすいポイントと、その防ぎ方を確認しておきましょう。
売り出して2週間ほどで値下げするのは早すぎる場合があります。値下げを考える目安は次のとおりです。
値下げ幅は1回あたり3〜5%程度を目安にします。小刻みに何度も下げるより、効果が出やすい傾向があります。
引っ越し後に家具や家電が残っていると、処分費用として10万〜30万円ほどかかることがあります。買取であれば、残置物をそのまま引き受けてもらえる場合もあります。
引き渡し日、残置物の扱い、設備の不具合の告知は、契約の前に決めておくとトラブルを防げます。迷ったときは、無料査定・お問い合わせからお気軽にご相談ください。
転勤に伴う急ぎの売却について、お客様からよくいただくご質問にお答えします。
A: 買取であれば、査定から決済までを2週間〜1か月で終えられる場合があります。
仲介は、買主探しやローン審査に時間がかかるため、1か月での完了は難しいことが多いです。
A: 進められます。鍵を預けて空室で内覧してもらい、契約は郵送の持ち回り契約で行います。
決済は司法書士への委任で、立ち会わずに進めるのが一般的です。当社では現地対応を代行しています。
A: 目安として、仲介は3〜6か月で相場並み、買取は2週間〜1か月で相場の70〜80%程度です。
買取は仲介手数料がかからない場合が多いため、比べるときは手取り額で判断することをおすすめします。
A: 積雪や路面凍結で外出を控える方が増え、内覧の件数が落ちやすいためです。
除雪で来訪しやすくする、雪のない時期の写真を用意する、相場に合った価格で売り出す、といった対策が効果的です。