結論から書きます。二世帯住宅は、同じ広さの一般的な戸建てより売りにくく、価格も下がります。買主が限られるためです。ただし、売り方を変えれば道はあります。二世帯として売る、単世帯に戻して売る、賃貸併用として売る、土地として売る。この4つを比べてください。
札幌でも、親世帯と同居するために建てた二世帯住宅は多くあります。親が施設に入った、子が独立した、相続して誰も住まない。そうした事情で売却の相談になります。建てたときの費用が大きいぶん、売却額とのギャップに驚かれることが少なくありません。
とくに総額の問題が大きく効きます。延床60坪の家は、同じ地域の延床35坪の家より高くなります。買える人の数がその時点で絞られます。
玄関も水回りもすべて別々で、行き来する内部の扉がない形です。もっとも売りやすいのはこの型です。片方を賃貸に出せる、親と同居しつつ独立性を保てる、といった使い方ができるため、買主の幅が広がります。
玄関は一つで、キッチンや浴室が別という形です。使い方が限られるため、完全分離型より売りにくくなります。
設備はすべて共有で、部屋数が多いだけの家です。実質的には大きな一戸建てなので、大家族の買主なら検討できます。単世帯に戻す工事も要りません。
完全分離型で、それぞれの世帯が登記上も区分されている場合、片方だけを売ることができます。登記が区分されているかどうかは、登記簿を見れば分かります。区分建物として登記されていれば、マンションと同じ扱いです。
そのまま売ります。買主は、親との同居を考えている家族です。数は少ないものの、探している方は確実にいます。時間はかかりますが、工事の費用はかかりません。
完全分離型なら、片方を貸して家賃を得られると伝えられます。住宅ローンの返済を家賃で補える点は、買主にとって大きな魅力です。周辺の家賃の水準を調べて、具体的な金額で示してください。
一方のキッチンを撤去する、内部に行き来できる扉を作る、といった工事をして、普通の戸建てとして売ります。買主の層は広がりますが、工事に100万円から300万円程度かかります。かけた費用がそのまま価格に上乗せできるとは限らないため、慎重に判断してください。
築年数が古く、建物に価値が残っていない場合は、古家付き土地として売る方法があります。広い敷地なら、2区画に分けて売れることもあります。二世帯住宅は敷地が広いことが多いので、この選択が有効なケースは少なくありません。
解体してから売り出すのは避けてください。更地にすると翌年から固定資産税の住宅用地の特例が外れ、税額が大きく上がります。解体費用も売主の負担になります。古家付きのまま売り出すのが基本です。
ボイラーが2台、灯油タンクが2つという家が多くあります。それぞれの設置年と、動くかどうかを確認してください。冬の暖房費が世帯ごとにいくらかかっていたかも、買主が必ず聞く点です。
二世帯住宅は駐車スペースが2台分以上あることが多く、そのぶん除雪の面積も広くなります。ロードヒーティングがあるなら、動くかどうかと費用を整理してください。
塗り替えや屋根の葺き替えの費用も、一般的な戸建てより高くなります。直近の修繕の記録があれば、買主に示してください。
二世帯住宅は、親と子の共有名義になっていることが多くあります。建築資金を親が一部出した、土地は親名義で建物は子名義、といった形です。
親が施設に入ったあとに売ろうとして、名義の問題で動けないというのは、実際によくある話です。売却を考え始めた時点で、登記簿を取って名義を確認してください。
小規模宅地等の特例など、相続税の計算で二世帯住宅の扱いが問題になることがあります。構造上の分離や区分登記の有無で判定が変わるため、相続が絡む場合は必ず税理士にご確認ください。
当社では、二世帯住宅もそのままの状態で買い取っています。工事も解体も不要で、荷物が残っていても構いません。それぞれの売り方でいくらになるかを、まず数字で比べてみてください。
相続税の特例の適用や名義の手続きについては、税理士および司法書士にご確認ください。ここでは売却実務での考え方を整理しています。
同じ広さの一般的な戸建てより売りにくく、価格も下がります。買主が二世帯で住みたい家族に限られ、延床面積が大きいぶん総額も上がるためです。
完全分離型です。片方を賃貸に出せる、独立性を保って同居できるといった使い方ができるため、買主の幅が広がります。
工事に100万円から300万円程度かかり、その分がそのまま価格に上乗せできるとは限りません。二世帯として売る、賃貸併用として売る、土地として売る場合の価格と比べてから決めてください。
解体はしないでください。更地にすると翌年から固定資産税の住宅用地の特例が外れ、解体費用も売主負担になります。古家付き土地として売り出すのが基本です。
区分建物として登記されていれば可能です。登記簿を見れば区分されているかどうかが分かります。区分されていなければ、建物全体が一つの物件です。
名義を確認してください。親の名義で、判断が難しい状態であれば、成年後見の手続きが必要になることがあります。売却を考え始めた時点で登記簿を取ってください。
冬の暖房費です。ボイラーが2台、灯油タンクが2つという家が多く、世帯ごとにいくらかかっていたかを聞かれます。除雪の範囲とロードヒーティングの状況も整理しておいてください。
買い取れます。当社では二世帯住宅もそのままの状態で引き取っており、工事も解体も不要です。荷物が残っていても構いません。
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