自宅を売って現金を受け取りながら、そのまま住み続ける。リースバックと呼ばれる方法です。引っ越さずに資金を作れるため、ご高齢の方や、事情があってまとまったお金が必要な方が検討されます。
結論から言うと、成立するかどうかは「売却価格」「家賃」「いつまで住めるか」の3つで決まります。このうち、いつまで住めるかは契約の種類によって変わります。ここを確認しないまま契約すると、数年後に退去を求められることがあります。
自宅を買主に売却し、同時にその買主と賃貸借契約を結びます。所有者は買主に変わり、元の所有者は借主として住み続けます。
まとまった現金が一度に入ります。そのかわり、毎月家賃を払うことになります。固定資産税とマンションの管理費・修繕積立金は、新しい所有者の負担に変わります。
売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できることが前提です。売却価格が残債に届かなければ、リースバックは成立しません。まず残債と売却見込み額を並べてください。
買主は、そのあと家賃収入を得ながら物件を保有します。買主にとっての利回りが成り立つ価格でなければ、そもそも買い手が付きません。そのため、通常の売却より価格は低くなるのが一般的です。
家賃は、売却価格と買主が求める利回りから逆算して決まります。周辺の賃貸相場より高くなることがあります。売却価格を高くしてもらうと家賃も上がる、という関係になっている点を理解してください。
買主は、借主に家賃を払い続ける力があるかを見ます。年金や収入で毎月の家賃をまかなえるかどうかが、審査の中心になります。
売却価格と家賃は連動しています。「高く売れて、家賃も安い」という条件は成り立ちません。受け取る現金と、毎月払う金額を、両方まとめて計算してください。
ここが、リースバックでもっとも確認すべき点です。
「ずっと住めます」と口頭で言われても、契約書が定期借家であれば、期間の満了で終わります。再契約できるかどうかは、そのときの当事者の合意によります。必ず契約書の種類と期間を、自分の目で確認してください。
何年後に、どのような条件で家賃を改定できると書かれているか。数年後に家賃が上がる取り決めになっていないかを確認します。
買主がその物件を第三者に売ることがあります。賃貸借契約は引き継がれるのが原則ですが、次の所有者との関係になります。売却を制限する取り決めがあるかどうかも確認しておいてください。
将来買い戻したいなら、買戻しの特約を契約に入れておく必要があります。「そのうち買い戻せますよ」という説明だけでは、権利にはなりません。
実際に買い戻せる方は多くありません。買い戻しを前提に判断するのではなく、買い戻さなくても成り立つかどうかで考えてください。
契約書は必ず事前にもらい、ご家族と一緒に読んでください。その場で判断を求められる、書面を見せてもらえない、急がされる。こうした場合は、いったん持ち帰ってください。分からない点は、契約の前に書面で回答をもらってください。
戸建てのリースバックでは、屋根の雪下ろし、敷地の除雪、排雪を誰が負担するのかが問題になります。借主が負担する取り決めになっていることもあります。家賃とは別にかかる費用なので、必ず確認してください。
ボイラーや給湯器が壊れたときに、誰が直すのか。通常の賃貸であれば所有者の負担ですが、リースバックでは借主負担と定められていることがあります。古い設備の家ほど、ここは大きな差になります。
売却価格は高くなり、家賃も発生しません。引っ越しの負担はありますが、金額の面ではもっとも有利なことがほとんどです。市内で手ごろな賃貸や施設に移るのであれば、まずこちらを検討してください。
お子さんなどが買い取り、そのまま住み続ける形です。家賃や条件を家族のあいだで決められます。ただし、価格が相場から大きく離れると贈与とみなされることがあるため、税理士にご確認ください。
いま現金が必要でないなら、急いで手放す必要はありません。まず、いくらで売れるのかだけ確かめておくのがよい進め方です。
契約の種類によります。普通借家契約なら住み続けやすい形ですが、定期借家契約は定めた期間で終了し、原則として退去することになります。口頭の説明ではなく、契約書の種類と期間を必ずご確認ください。
通常は低くなります。買主は家賃収入を得ながら保有するため、利回りが成り立つ価格でなければ買い手が付きません。
売却価格と、買主が求める利回りから逆算して決まります。周辺の賃貸相場より高くなることがあります。売却価格を高くすると家賃も上がる関係にあります。
売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できることが前提です。売却価格が残債に届かなければ成立しません。まず残債と売却見込み額を並べてください。
買戻しの特約を契約に入れておかなければ、権利にはなりません。価格は売却時より高くなるのが通常で、その時点で資金を用意できるかどうかも問題になります。買い戻さなくても成り立つかどうかで判断してください。
所有者が買主に変わるため、固定資産税とマンションの管理費・修繕積立金は買主の負担になります。そのかわり毎月の家賃が発生します。
契約によります。借主が負担する取り決めになっていることもあります。家賃とは別にかかる費用なので、戸建ての場合は必ず確認してください。
いったん持ち帰ってください。契約書を事前にもらい、ご家族と一緒に読んでから判断してください。書面を見せてもらえない、その場で判断を求められるという場合は、進めないほうが安全です。
判断の前に、普通に売った場合の金額を知る
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詳しくは 事情別の売却 と 戸建ての売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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