不動産を売却する際、買主から受け取る手付金は契約の安定性を左右する重要なお金です。しかし「相場はいくらが適切か」「放棄や倍返しの条件はどうなるのか」と不安を感じる売主の方は少なくありません。
この記事では、手付金の基本から金額の決め方、放棄・倍返しが成立する具体的な条件、さらに札幌エリア特有の季節要因まで、売主目線で詳しく解説します。
手付金とは、売買契約の締結時に買主から売主へ支払われるお金です。民法では手付金に関するルールが定められており、不動産売却では特に重要な役割を果たします。
手付金は契約の「証拠金」として機能し、売買代金の一部に充当されます。売主にとっては、買主の購入意思を確認するための担保といえます。
手付金を受け取ることで、買主の安易なキャンセルを防ぐ効果があります。一方で、売主側も簡単には契約を破棄できなくなるため、双方にとって契約を守る動機づけとなります。
手付金には法律上3つの種類があります。不動産売買では「解約手付」として扱われるのが一般的です。
実務上、不動産売買契約書では「解約手付」と明記されるケースがほとんどです。売主としては、自分が受け取る手付金がどの性質を持つのか、契約書で確認しておくことが大切です。
手付金の金額に法律上の決まりはありませんが、不動産取引では一定の相場があります。売主として適切な金額を把握しておくことで、交渉を有利に進められます。
一般的に、不動産売却における手付金の相場は売買価格の5〜10%です。たとえば3,000万円の物件であれば150万〜300万円が目安となります。
なお、宅地建物取引業者が売主となる場合は、宅建業法により売買価格の20%が上限と定められています。個人間売買ではこの制限はありませんが、買主の資金負担を考慮して5〜10%に収まることが多いです。
手付金が低すぎると、買主にとってキャンセルのハードルが下がります。たとえば5,000万円の物件で手付金が50万円（1%）では、放棄しても損失が小さく、安易な解約につながるリスクがあります。
逆に高すぎる手付金は、買主の購入意欲を削ぐ可能性があります。売主としては、以下の点を総合的に判断して金額を設定しましょう。
当社の経験では、札幌エリアの中古マンション売買では売買価格の5〜8%程度で設定されるケースが多く見られます。売却の方法と費用の詳細はこちらで、手付金以外の費用についても確認できます。
手付金による契約解除は、いつでも自由にできるわけではありません。民法557条では「相手方が履行の着手をするまで」という期限が設けられています。
履行の着手とは、契約の実現に向けて具体的な行動を開始した段階を指します。判例では以下のような行為が「履行の着手」と認定されています。
一般的な不動産売買では、契約締結から引渡しまで1〜2か月の期間があります。この間に上記のような行為があれば、手付放棄による解除はできなくなります。
重要なのは、自分が履行に着手していても、相手方が着手していなければ手付解除は可能という点です。最高裁判例（昭和40年11月24日）でもこの考え方が示されています。
売主側の都合で契約を解除する場合、受け取った手付金の倍額を買主に返還する必要があります。たとえば200万円の手付金を受け取っていた場合、400万円を支払わなければなりません。
売主が手付倍返しに備えるためのポイントは以下のとおりです。
手付倍返しは売主にとって大きな負担です。契約前に「本当にこの条件で売却するか」を慎重に判断することが、トラブル防止の第一歩となります。
不動産売買では「手付放棄による解除」と「住宅ローン特約による白紙解除」が混同されがちです。売主にとっては返還義務の有無が大きく異なるため、正確に理解しておく必要があります。
手付放棄は買主の自己都合による解除であり、売主は受け取った手付金をそのまま取得できます。一方、住宅ローン特約による白紙解除は、買主に落ち度がないため手付金は全額返還となります。
売主としては、手付放棄とローン特約解除では経済的な結果がまったく異なることを認識しておきましょう。
実務では、ローン特約の期限と手付解除の期限が重なる場面があります。たとえば契約書でローン特約の期限を「契約後3週間」、手付解除の期限を「契約後4週間」と定めている場合です。
ローン審査が否認された場合、買主はローン特約の期限内であれば白紙解除を選択できます。この場合、手付金は全額返還です。
しかし、ローン特約の期限を過ぎてから「やはりやめたい」と申し出があった場合は、手付放棄による解除となり、売主は手付金を取得できます。契約書に各解除条件の期限を明確に記載しておくことが、トラブル防止のカギです。
北海道、特に札幌の不動産市場には、本州とは異なる季節的な特徴があります。手付金に関するトラブルも、この地域特性を踏まえて備えることが重要です。
札幌では11月〜3月の冬季に契約キャンセルが増える傾向があります。積雪により内覧や引越しが困難になること、除雪費用や暖房費を改めて計算した結果、購入を見送るケースが発生しやすいためです。
2025年度の道内不動産取引データでは、冬季（12月〜2月）の契約解除率は他の季節と比べて約1.5倍高いという統計もあります。売主としては、冬季の契約では特に手付金の金額設定に注意を払いたいところです。
冬場に契約する場合、手付金を相場の上限（8〜10%）に設定することで、安易なキャンセルを抑止する効果が期待できます。
札幌の不動産売買における手付金の割合は、全国平均と比べてやや低めの傾向があります。地下鉄沿線やJR沿線の人気エリアでは売買価格の5〜8%、市街地エリアから離れた地域では3〜5%程度で設定されるケースも見られます。
これは北海道全体の地価水準や、買主の自己資金割合が関係しています。ただし、近年は札幌の地価上昇に伴い、手付金の絶対額も上昇傾向にあります。2026年の公示地価では札幌市の住宅地が前年比約3.5%上昇しており、物件価格の上昇とともに手付金額も増加しています。
札幌のマンション売却についてはこちらで、マンション特有の売却ポイントも確認できます。
手付金のトラブルを防ぐためには、契約前の準備が欠かせません。以下のチェックリストを参考に、契約書の内容を確認しましょう。
売主として特に注意したいのは、手付金を受け取った後の管理方法です。決済日までは手付金を生活費や他の用途に使わず、返還に備えて確保しておくことが望ましいです。
また、仲介会社との媒介契約の内容も確認しましょう。契約が解除された場合の仲介手数料の扱いは、会社によって異なります。多くの場合、手付解除では仲介手数料の半額が請求される可能性があります。
不安な点がある場合は、契約前に仲介会社へ質問し、書面で回答をもらっておくと安心です。戸建て売却の流れと注意点もあわせてご確認ください。
A: 一般的には売買価格の5〜10%が相場です。3,000万円の物件であれば150万〜300万円程度となります。
ただし、物件種別や地域によって異なり、札幌では5〜8%で設定されることが多い傾向にあります。マンションと戸建てでも慣行に違いがある場合があります。
A: 原則として、手付放棄による解除であれば売主は受け取った手付金を自由に使うことができます。これは売主の正当な権利です。
ただし、仲介手数料が発生している場合は、その支払いに充てる必要がある点に注意してください。仲介会社との契約内容を事前に確認しておくことをおすすめします。
A: 判例では、中間金の支払い、所有権移転登記の申請準備、残代金の準備完了と受領催告、物件の引渡し準備などが「履行の着手」と認定されています。
一般的に、契約から2〜4週間程度で何らかの履行着手が行われるケースが多いです。契約書に手付解除の期限を明記しておくことで、判断基準を明確にできます。
A: 手付放棄は買主の自己都合による解除で、売主は手付金を取得できます。一方、住宅ローン特約による白紙解除は融資が通らなかったことが理由のため、売主は手付金を全額返還する義務があります。
売主にとっては経済的な影響が大きく異なるため、契約時にローン特約の期限と条件を正確に確認しておくことが重要です。
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