不動産の相場を自分で調べる方法｜4つの価格の違いと、見るべきデータ

不動産会社に相談する前に、自分でだいたいの相場を知っておきたい。そう考える方は多いと思います。実際、知っていたほうが話が早く進みます。

結論から言うと、無料で調べられる公的なデータがあります。ただし見るべきは「実際に取引された価格」で、ポータルサイトに並んでいる売り出し価格ではありません。この違いを押さえたうえで、何がどこで分かるかを整理します。

まず、4つの価格を区別する

• 実勢価格（成約価格）／実際に取引が成立した金額。売却で問題になるのはこれです
• 公示地価・基準地価／国と都道府県が公表する目安。毎年発表されます
• 路線価／相続税と贈与税の計算用。公示地価のおおむね8割が目安
• 固定資産税評価額／固定資産税の計算用。公示地価のおおむね7割が目安

課税明細に書かれた評価額を見て「思ったより安い」と感じる方が多いのですが、それは税金の計算用の金額であって、売れる金額ではありません。

調べられるもの

国土交通省の取引価格データ

実際に不動産を買った人へのアンケートをもとにした、取引価格のデータが公開されています。地域、種類（土地・戸建て・マンション）、時期を指定して検索できます。

面積、築年数、最寄り駅からの距離、用途地域まで載っているため、自分の物件と条件の近い取引を探せます。ただし地番までは分かりません。

レインズの成約情報

不動産会社どうしが使うレインズのうち、成約価格の統計を一般向けに公開している仕組みがあります。エリアや沿線ごとに、マンションと戸建ての成約価格の傾向を見られます。

公示地価・基準地価

毎年公表される標準的な土地の価格です。自分の土地に近い地点の単価を見て、面積を掛ければ、ごく粗い目安にはなります。ただし個別の条件は反映されません。

路線価

道路に付けられた1平方メートルあたりの価格です。路線価 ÷ 0.8 でおおよその公示地価の水準に戻せる、という見方をすることがあります。相続税の計算で使う数字なので、相続が絡む場合はこちらも見ておくと役に立ちます。

ポータルサイト

いま売り出されている物件の価格が分かります。ただしこれは売り手の希望額であり、その金額で売れるとは限りません。売れずに長く残っている物件かもしれません。

使い方としては、「いま自分の物件と競合するのはどれか」を知るためと考えてください。価格の根拠にはなりません。

調べるときのコツ

1平方メートルあたりの単価にそろえる

面積が違う物件どうしを比べるには、単価に直すのが基本です。取引価格 ÷ 面積 で出します。そのうえで、自分の物件の面積を掛けます。

条件の近い取引だけを見る

• 場所／同じ町名、できれば同じ丁目。駅ひとつで変わります
• 時期／できるだけ直近。1年以上前のデータは参考程度に
• 面積／極端に違うものは外します
• 築年数／建物がある場合は必須です
• 用途地域／これが違うと、隣接していても価格が変わります

数を集めて、極端なものを外す

1件だけ見て判断しないでください。条件の近い取引を何件か集め、高すぎるものと安すぎるものを外して、真ん中あたりを見ます。

マンションは同じ建物の事例を探す

同じマンションの成約事例があれば、精度はかなり高くなります。そこから階数、向き、角部屋か、眺望、リフォームの有無で調整します。

自分で調べるときの限界

個別の条件が反映されない

接道、形、高低差、上下水道、境界、日当たり、隣との距離。これらは公開データには出てきません。同じ町名でも、この条件で数百万円変わります。

市街化調整区域が混ざる

札幌の郊外でとくに問題になります。同じ町名の中でも、丁目のある区域（市街化区域）と丁目のない区域（調整区域）で、1平方メートルあたりの単価が数倍違うことがあります。

公開データにも、一括査定にも、この2つが混ざったまま計算されることがあります。高い金額が出たときほど、用途地域の有無で分けて計算されているかを確かめてください。当社の査定は、成約データを分けたうえで計算しています。

雪に関する条件が出てこない

敷地内に雪を置く場所があるか、前面道路に除雪が入るか、ロードヒーティングはあるか。札幌では価格に効く要素ですが、どのデータにも載っていません。

調べた数字をどう使うか

1. おおよその幅をつかむ／1,500万円なのか3,000万円なのか、桁が分かれば十分です
2. 提示された査定額が妥当かを見る／自分の見立てと大きく離れていたら、根拠を聞きます
3. 売り出し価格の相談に使う／根拠のある数字を持っていると、話が具体的になります

ただし、自分で調べた数字で売り出し価格を決めないでください。個別の条件を反映していないためです。目安として持っておき、査定の根拠と突き合わせるのが正しい使い方です。

査定書で見るところ

1. どの成約事例を使ったか（場所、時期、面積、築年数）
2. どう調整したか（面積、築年数、階数、向き、駅からの距離）
3. いつのデータか
4. 売り出し価格と成約価格のどちらを使ったか

この4つを説明できる査定なら、価格の相談もできます。金額だけが書かれた紙には意味がありません。

よくあるご質問