不動産査定額の決め方｜売却前に知りたい基礎知識

「査定額ってどうやって決まるの？」と疑問をお持ちのお客様は多くいらっしゃいます。

 

 

不動産査定額の決め方には一定のルールと計算式があり、物件の種類・立地・状態など複数の要因が組み合わさって金額が決まります。

 

 

本記事では、不動産査定額の決め方をわかりやすく解説します。売却をご検討中のお客様は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

不動産査定額はどうやって決まるのか

 

不動産査定額の決め方の基本は、「周辺の取引事例」と「物件ごとの個別条件」を組み合わせた算出です。

 

 

査定には主に3つの方法があり、物件の種類や用途によって使い分けられます。

• 取引事例比較法：周辺の類似物件の成約価格を基準に査定額を算出します。マンション・戸建て・土地に広く用いられます。
• 原価法（積算法）：土地の価格に建物の再建築費用を加え、経年劣化分を差し引いて算出します。主に戸建て物件で使われます。
• 収益還元法：賃貸で得られる収益をもとに物件価格を逆算します。収益物件・投資用不動産に適した方法です。

札幌の一般的な住宅売却では、取引事例比較法が最もよく使われます。

 

 

周辺に類似の成約事例が多いほど査定精度が上がり、より市場実態に近い金額が出やすくなります。

 

 

 

「簡易査定」と「訪問査定」の違いを理解しよう

 

不動産査定額の決め方を正しく理解するには、査定の種類を把握することが大切です。

 

 

大きく「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。

• 簡易査定（机上査定）：物件情報と公開データをもとにオンラインや電話で概算を出す方法。数日以内に結果が届きます。
• 訪問査定：担当者が実際に物件を訪問・確認したうえで査定額を算出します。より精度の高い金額が期待できます。

簡易査定の誤差は±10〜20%程度になることもあります。

 

 

売却価格の目安を早く知りたい場合は簡易査定、本格的な売却を検討する場合は訪問査定のご利用をおすすめします。

 

 

弊社では両方の査定に対応しており、お客様のご状況に合わせてご提案しております。詳しくは売却の方法と費用もあわせてご覧ください。

 

 

 

土地の査定額に影響する主な要素

 

土地の不動産査定額の決め方は、建物とは異なる独自の基準で算出されます。

 

 

主に以下の要素が査定額に大きく影響します。

• 路線価・公示地価：国や自治体が公表する基準価格が土台になります。札幌市内では公示地価が毎年更新されます。
• 面積・形状：土地の広さと整形度が価格に直結します。正方形・長方形に近い土地は評価が高くなります。
• 接道状況：道路に接している幅（間口）が広いほど評価は上がります。建築基準法上の接道義務も確認が必要です。
• 用途地域：住居系・商業系・工業系などの用途区分によって建てられる建物の種類が変わり、評価額も異なります。
• 交通アクセス：地下鉄沿線やJR沿線に近いほど需要が高く、査定額が上がる傾向があります。

北海道・札幌の場合、市街地エリアの土地は郊外と比べて1.5〜3倍程度の価格差が生じることもあります。

 

 

土地の売却をご検討の場合は、土地の売却ページもあわせてご参照ください。

 

 

 

建物の査定額に影響する主な要素

 

建物の不動産査定額の決め方では、築年数・構造・管理状態などが重要な評価ポイントとなります。

 

 

特にマンションと戸建てでは、重視される項目が異なります。

• 築年数：一般的に築年数が増えるほど建物評価は下がります。木造戸建ては築20〜25年で建物価値がほぼゼロになるケースもあります。
• 構造：RC（鉄筋コンクリート）造・S（鉄骨）造・木造の順に耐用年数が長く、評価が変わります。
• 管理状態・リフォーム歴：水回りや内装のリフォームが行われていると評価が上がりやすくなります。
• 設備の状態：給湯器・エアコン・システムキッチンなど主要設備の年式や状態が査定に影響します。
• マンションの場合：管理組合の健全性：修繕積立金の残高や管理状態が査定額に反映されます。

マンションの場合、同じ建物内でも階数・方角・眺望によって数百万円の差が出ることがあります。

 

 

マンション売却の詳細や戸建ての売却情報もぜひご覧ください。

 

 

 

札幌の不動産査定額の相場感

 

札幌の不動産市場では、エリアや物件種別によって査定額に大きな差があります。

 

 

道内でも屈指の都市である札幌は、近年の地価上昇により査定額も上昇傾向にあります。

• 市街地エリアのマンション：築10年以内の物件は2,500万〜5,000万円前後の査定事例が多い状況です。
• JR沿線エリアの戸建て：土地面積150〜200㎡の一般的な戸建ては1,500万〜3,000万円程度が目安です。
• 地下鉄沿線の土地：徒歩10分圏内の更地は坪単価30万〜80万円程度と、利便性が価格に大きく反映されます。
• 郊外・農地隣接エリア：市街地エリアと比較して30〜50%程度低い査定になるケースもあります。

2026年現在、北海道・札幌の不動産市場は観光需要やインバウンド回復を背景に、一部エリアで高い需要が続いています。

 

 

道内の不動産売却を検討中のお客様は、現在の相場を正確に把握するためにも、まず査定をご依頼ください。

 

 

 

査定額を左右する「特殊条件」への対応

 

一般的な査定項目に加え、特殊な条件がある物件では査定額の決め方が変わることがあります。

 

 

以下のような条件がある場合は、事前に担当者へお伝えください。

• 空き家・長期未入居物件：管理状態や劣化具合によって評価が変動します。早期売却を検討する場合は空き家・空き地の売却をご覧ください。
• 相続で取得した物件：名義変更の状況や共有持分の有無が査定に影響します。相続物件の売却では専門的なサポートが可能です。
• ワケあり・瑕疵あり物件：事故歴・雨漏り・地盤問題などがある場合も、適切な査定を実施いたします。
• 市街化調整区域内の物件：建築制限があるため、一般的な査定とは異なる基準が適用されます。

特殊条件があっても、査定額がゼロになるわけではありません。

 

 

弊社では豊富な取引実績をもとに、あらゆる条件の物件に対して適正な査定を行っております。

 

 

 

査定額を少しでも上げるために今できること

 

不動産査定額の決め方を理解すると、売却前に少し手を加えるだけで査定結果が変わることがあります。

 

 

費用をかけずにできる対策から、効果的なリフォームまでご紹介します。

• 清掃・整理整頓：訪問査定時の印象は査定額に影響します。室内をきれいにしておくだけで担当者の評価が変わることがあります。
• 書類の準備：登記簿謄本・建築確認済証・固定資産税通知書などを揃えると査定がスムーズに進みます。
• 設備の不具合を修繕：水漏れ・建具の不具合などは査定前に修繕しておくと、マイナス評価を防げます。
• リフォームは慎重に：大規模リフォームは費用対効果が合わない場合があります。実施前に担当者へご相談ください。

特に水回りの清潔感は査定担当者が注目するポイントのひとつです。

 

 

売却前の準備については、お気軽に弊社へご相談ください。

 

 

 

よくある質問