不動産売却を進める際、意外と見落としがちなのが「抵当権抹消」にかかる費用です。住宅ローンを組んで購入した物件には抵当権が設定されており、売却前にこれを抹消する手続きが欠かせません。
しかし、登録免許税がいくらかかるのか、司法書士への報酬はどの程度なのか、具体的な金額を把握している方は多くありません。
この記事では、札幌で不動産売却をお考えの方に向けて、抵当権抹消にかかる登録免許税・司法書士報酬・実費の内訳を具体的な試算例とともにわかりやすく解説します。
登録免許税とは、不動産の登記手続きを行う際に国に納める税金です。売買・相続・贈与など、登記の種類に応じて税額が定められています。
登録免許税は、法務局に登記申請を行うタイミングで納付します。納付方法は収入印紙を申請書に貼付するのが一般的です。
税額は登記の種類によって異なり、固定資産税評価額に税率を掛けて計算するものと、不動産の筆数に応じた定額制のものがあります。抵当権抹消登記は後者にあたり、1筆あたり1,000円と定められています。
不動産売却では、主に以下の登記が発生します。
このうち、売主が費用を負担するのは主に抵当権抹消登記です。所有権移転にかかる登録免許税は買主側の負担となるのが一般的な商慣習です。
売却にかかる費用全体を事前に把握しておきたい方は、売却の方法と費用の詳細はこちらをご覧ください。
抵当権抹消にかかる費用は、大きく3つの項目に分けられます。それぞれの金額感を正確に把握しておくことで、売却時の資金計画が立てやすくなります。
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 1筆あたり1,000円 | 土地・建物それぞれにかかる |
| 司法書士報酬 | 10,000〜20,000円 | 事務所により異なる |
| 事前調査費用（登記情報取得） | 1通あたり332円〜600円 | 登記事項証明書・登記情報提供サービス |
| 郵送費・交通費 | 1,000〜2,000円程度 | 法務局への申請方法による |
登録免許税は法律で定められた定額のため、どの司法書士に依頼しても変わりません。一方、司法書士報酬は事務所ごとに差があるため、複数の事務所から見積もりを取ることをおすすめします。
登録免許税で注意すべきなのは、「筆数」によって金額が変わる点です。マンションの場合、土地1筆＋建物1筆で合計2筆が標準的ですが、敷地が複数の筆に分かれている物件では3筆以上になることもあります。
戸建て住宅でも、私道部分を含む土地が2筆に分かれているケースは珍しくありません。登記事項証明書で自分の不動産が何筆あるか、事前に確認しておくことが大切です。
ここでは、札幌市内の築20年・売却価格2,500万円のマンションを例に、抵当権抹消にかかる費用を具体的に試算します。
| 費用項目 | 計算根拠 | 金額 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 1,000円 × 2筆 | 2,000円 |
| 司法書士報酬 | 札幌エリア相場 | 15,000円 |
| 登記事項証明書 | 600円 × 2通 | 1,200円 |
| 郵送費等 | 実費 | 1,000円 |
| 合計 | — | 19,200円 |
2筆の標準的なケースでは、合計約2万円前後で抵当権抹消の手続きが完了します。
| 費用項目 | 計算根拠 | 金額 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 1,000円 × 3筆 | 3,000円 |
| 司法書士報酬 | 筆数加算あり | 18,000円 |
| 登記事項証明書 | 600円 × 3通 | 1,800円 |
| 郵送費等 | 実費 | 1,000円 |
| 合計 | — | 23,800円 |
筆数が1つ増えるだけで、登録免許税と証明書取得費用に加え、司法書士報酬も加算されるため、合計で約4,000〜5,000円の差が生じます。
マンション売却の全体的な流れも合わせて確認しておくと安心です。マンション売却の流れと合わせて確認できます。
抵当権抹消の登記は、実は自分で手続きすることも可能です。ただし、手続きの難易度やリスクを正しく理解したうえで判断することが重要です。
自分で抵当権抹消を行う場合、以下の手順で進めます。
申請書の記載内容自体はそれほど複雑ではなく、法務局の窓口で相談しながら進めることもできます。費用面では司法書士報酬の10,000〜20,000円を節約できるメリットがあります。
一方で、以下のようなケースでは司法書士への依頼を強くおすすめします。
特に不動産売却の決済時は、買主・売主・金融機関・仲介会社が一堂に集まり、その場で登記書類を確認します。この場面では書類に不備があると決済そのものが延期になるリスクがあるため、司法書士への依頼が事実上の標準となっています。
住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動的には消えません。自ら抹消手続きを行わない限り、登記簿上に抵当権が残り続けます。
抵当権を放置した場合、以下のような問題が発生する可能性があります。
実務上、ローン完済から10年以上放置していたケースでは、金融機関の合併や名称変更により、抹消に必要な書類の取得先を調べるだけでも大きな手間がかかることがあります。
完済から時間が経過していても、抵当権抹消の手続き自体は可能です。ただし、以下の追加対応が必要になる場合があります。
相続物件の売却をお考えの方は、抵当権の有無を早めに確認しておくことが大切です。相続物件の売却についてはこちらで詳しく解説しています。
札幌で不動産売却に伴う抵当権抹消を行う場合、管轄法務局での手続きの流れや、北海道ならではの注意点を把握しておくとスムーズです。
札幌エリアの不動産登記は、札幌法務局が管轄しています。窓口での申請のほか、郵送やオンライン（登記・供託オンライン申請システム）でも手続きが可能です。
窓口で申請する場合は、事前に登記相談の予約を取ることをおすすめします。相談窓口では申請書の書き方を教えてもらえるため、自分で手続きする方にとって心強いサポートになります。
道内の繁忙期（3月・9月の決算期前後）は処理に通常より時間がかかる場合があるため、売却スケジュールに余裕を持って申請することが大切です。
北海道では、市街地エリアの物件であっても登記上の地目が「原野」「山林」となっている土地が少なくありません。これは開拓時代の地目がそのまま残っているケースが多いためです。
抵当権抹消の登録免許税自体は地目に関係なく1筆あたり1,000円で変わりません。ただし、地目が「原野」や「山林」の土地を売却する際には、地目変更登記が別途必要になることがあり、その場合は追加の登録免許税や司法書士報酬が発生します。
また、JR沿線や地下鉄沿線の住宅地でも、もともと広大な土地を分筆して開発した経緯から、1つの物件に対して土地が3〜5筆に分かれているケースが見られます。筆数が多いほど費用が増えるため、事前に登記情報を確認しておくことが重要です。
抵当権抹消にかかる費用は、不動産売却全体の諸費用のうちごく一部です。資金計画を立てるうえでは、他の費用も合わせて把握しておく必要があります。
| 費用項目 | 金額の目安（売却価格2,500万円の場合） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 最大891,000円（税込）※上限額 |
| 印紙税 | 10,000円（1,000万円超〜5,000万円以下の契約書） |
| 抵当権抹消費用 | 約19,200〜23,800円（前述の試算参照） |
| 譲渡所得税 | 利益が出た場合に発生（税率約20%〜39%） |
仲介手数料は売却価格が400万円を超える場合、「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で計算されます。2,500万円の物件では約89万円が上限です。
譲渡所得税は、売却価格から取得費と諸費用を差し引いた利益（譲渡所得）に対して課税されます。所有期間が5年を超える場合は約20%、5年以下の場合は約39%の税率が適用されるのが一般的です。
マイホームの売却では3,000万円の特別控除が利用できるケースも多く、実際には課税されないことも少なくありません。詳しくは税理士や税務署にご確認ください。
売却にかかる費用の全体像は、売却費用の全体像はこちらで解説しています。
A: 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1筆あたり1,000円です。ここでいう「筆」とは登記上の単位で、土地と建物はそれぞれ別にカウントされます。
たとえばマンションの場合、土地1筆＋建物1筆で合計2,000円が標準的な金額です。敷地が複数の筆に分かれている場合はその分だけ増えるため、事前に登記事項証明書で筆数を確認しておくと安心です。
A: ローンを完済しても抵当権の登記は自動的に消えないため、放置すると将来の売却時に手続きできなくなるリスクがあります。買主は抵当権付きの物件を購入しないのが通常です。
また、相続が発生した場合には相続人が抹消手続きを行う必要があり、金融機関の合併などで書類取得に数週間〜数ヶ月かかるケースもあります。完済後はできるだけ早めに抹消手続きを済ませることをおすすめします。
A: 抵当権抹消の登記は、ご自身で法務局に申請することも可能です。法務局のホームページに申請書のひな形が用意されており、窓口で相談しながら進めることもできます。
ただし、不動産売却の決済日に同時に行う場合は、書類不備が決済延期につながるため、司法書士に依頼するのが一般的です。ローン完済後に時間的余裕がある場合は、自分で手続きすることで10,000〜20,000円程度の報酬を節約できます。
A: 登録免許税の負担は登記の種類によって異なります。抵当権抹消の登録免許税は売主が負担し、所有権移転の登録免許税は買主が負担するのが一般的な商慣習です。
法律上は「登記を申請する者が納付する」と定められていますが、実務では売買契約書に負担者を明記して取り決めます。多くの場合、上記の慣習に沿った内容で契約が締結されます。
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