使わない土地を持ち続ける負担｜税金より重い管理と、手放す4つの方法

使う予定のない調整区域の土地。税金は安いから、とりあえず持っておけばいい——そう考えて何年も過ぎている方は少なくありません。

結論から言うと、税金は安くても、持ち続ける負担はゼロではありません。そして、放置している年数のぶんだけ手放しにくくなります。草木、境界、そして相続人の数。この3つが年々悪化します。

毎年かかるもの

固定資産税

市街化調整区域の土地は評価額が低く、税額も小さくなります。ただしゼロではありません。課税標準額が一定の金額に満たない土地は課税されませんが、ある程度の広さがあれば毎年かかります。

都市計画税はかからない

都市計画税は原則として市街化区域の土地にかかるものなので、調整区域では課されないのが通常です。ここは負担が軽い点です。

草刈りと管理

これが実質的にいちばん重い負担です。放置すれば草木が伸び、道路にはみ出し、近隣から苦情が来ます。業者に頼めば、その費用が毎年かかります。遠方にお住まいなら、自分で行くこともできません。

不法投棄への対応

人目につきにくい土地は、ごみを捨てられることがあります。捨てられたごみの処理は、原則として土地の所有者の負担です。フェンスやロープを張る、看板を立てるといった対策の費用もかかります。

建物がある場合

住宅用地の特例

住宅が建っていれば、土地の課税標準が200平方メートルまで6分の1に軽くなります。ただし、管理されていない空き家として勧告を受けると、この特例から外れます。

取り壊しても税は上がる

建物を壊して更地にすると、同じく特例が外れます。もともと評価が低いため、市街化区域ほどの差は出ませんが、上がることに変わりはありません。

放置した建物の危険

札幌では、雪の重みで屋根が落ちる、倒壊する、落雪が人に当たるといった危険があります。被害が出れば、所有者が賠償の責任を負います。誰も見に行かない土地ほど、これが現実になります。

放置するほど手放しにくくなる

境界が分からなくなる

杭が抜ける、草木に埋もれる、隣地の所有者が代わる。年数が経つほど、境界を確定させる手間と費用が増えます。隣の土地も相続が進んでいれば、立会いの相手を探すところから始まります。

相続人が増える

名義を放置したまま次の相続が起きると、共有者が2人から4人、4人から8人へと増えていきます。売るには全員の同意が必要です。会ったこともない親戚を探すことになります。

買い手も歳を取る

調整区域の土地でいちばん決まりやすい相手は、隣地の所有者です。その方が元気なうちなら話がまとまりますが、代が替わると「よその土地」になり、買う理由がなくなります。

手放す方法

1. 売る

いちばん確実で、しかも現金が入ります。買い手は次のような相手です。

• 隣地の所有者／自分の土地と一体で使える。もっとも決まりやすい相手です
• 事業者／資材置き場、車両や重機の保管場所、倉庫用地
• 農業を営む方／地目が田・畑の場合
• 建て替えができる土地なら個人／現金で買う方が中心になります

広告を出して待つより、その土地を使える相手にこちらから当たるのが基本です。当社では、隣地の所有者に直接お声がけする売り方もお受けしています。

2. 自治体に寄付する

「いらないなら市にもらってもらえないか」というご相談をよくいただきます。自治体が個人の土地の寄付を受けることは、原則としてありません。公共の用途で必要な土地に限られます。期待しないほうが現実的です。

3. 国に引き取ってもらう

相続した土地を、負担金を納めて国に引き取ってもらう制度があります。ただし条件が厳しくなっています。

• 建物があると申請できません／解体してからになります
• 境界がはっきりしない土地、所有権に争いがある土地は不可
• 崖地、管理に過大な費用がかかる土地は不可
• 審査手数料と、承認された場合の負担金がかかります

解体費を負担し、境界を確定させ、そのうえで負担金を払う。ここまでするなら、まず売却できるかを確かめる価値があります。売れるのであれば、費用を払うのではなく現金が手に入ります。

4. 相続放棄

相続の段階であれば選べますが、土地だけを放棄することはできません。預貯金も含めてすべてを放棄することになります。期限は3か月です。

比べてみる

1. いま売ったらいくらか／金額が小さくても、現金は現金です
2. 持ち続ける費用／固定資産税、草刈り、管理を10年分、20年分で合計します
3. 手放すための費用／解体費、測量費、国庫帰属の負担金
4. 放置した場合に増えるもの／相続人の数、境界の手間、苦情や事故のリスク

「売れないだろう」と思い込んで金額を確かめていない方が、非常に多くいらっしゃいます。金額が出れば、比べられます。

札幌の調整区域で

冬は現地が確認できない

境界も高低差も道路との接し方も、積雪期は雪の下です。検討が春まで止まります。雪のない時期に撮った写真を残しておくと、冬でも話を進められます。

冬季に除雪が入らない道路

調整区域では、冬のあいだ除雪されない道路に面した土地があります。住宅用地としては厳しくなりますが、夏場に使う用途なら問題になりません。用途を絞って探せば買い手はいます。

動くのは雪解け後

調査、測量、立会い、現地の確認。いずれも4月から11月のあいだです。冬のうちに書類の整理と名義の確認を済ませ、雪解け後に売り出すのが効率的です。

よくあるご質問