不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得として確定申告が必要になります。しかし「計算方法がわからない」「どの書類を揃えればいいのか不安」という方は少なくありません。
この記事では、不動産売却における譲渡所得の計算から確定申告の具体的なやり方まで、一気通貫で解説します。売却価格3,000万円のシミュレーション例も交えながら、お客様ご自身の状況に当てはめて確認できる内容にまとめました。
札幌エリアの地価動向や確定申告会場の情報もご紹介していますので、道内で不動産売却をお考えの方はぜひ参考になさってください。
譲渡所得とは、不動産を売却したときに得られる利益のことです。売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた「手残り」が課税対象になります。
譲渡所得は以下の計算式で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額
この計算結果がプラスであれば所得税・住民税が課税されます。一方、マイナス（譲渡損失）の場合は原則として税金はかかりません。
所有期間によって税率が大きく異なる点も重要です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得（税率約39.63%）、5年超なら長期譲渡所得（税率約20.315%）となります。
まず、お客様がどちらに該当するか確認してみてください。
特に注意が必要なのは、特例を使って税額がゼロになるケースです。「税金がかからないから申告不要」と思い込み、申告を怠ると特例の適用が認められなくなる場合があります。
ここでは具体的な金額を使って譲渡所得を計算してみます。お客様ご自身の数字に置き換えて、おおよその税額を把握する参考にしてください。
計算に必要な各項目を整理します。
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使えます。ただし実際の取得費がこれより高い場合、税額が大幅に増えてしまうため、購入時の売買契約書は可能な限り探してください。
以下の条件でシミュレーションしてみましょう。
譲渡所得 ＝ 3,000万円 −（1,800万円 ＋ 105万円）＝ 1,095万円
ここに3,000万円特別控除を適用すると、1,095万円 − 3,000万円 ＝ マイナスとなり、課税譲渡所得はゼロです。ただし特例適用のために確定申告は必要です。
もし特別控除が使えない場合は、1,095万円 × 20.315% ＝ 約222万円の税額が発生します。特例が使えるかどうかで税負担が大きく変わることがわかります。
不動産売却では複数の特例制度が用意されています。適用条件を正確に把握し、使える制度を見落とさないようにしましょう。
これらの特例は併用できるものとできないものがあるため、どの組み合わせが最も有利か慎重に検討する必要があります。判断が難しい場合は税理士への相談をおすすめします。
確定申告は毎年2月16日から3月15日までの期間に行います。書類の準備から提出までの流れを把握しておくと、慌てずに対応できます。
以下の書類を事前に揃えておきましょう。
購入時の売買契約書が見つからない場合は、通帳の振込記録や住宅ローンの返済明細が取得費を証明する代替資料になることがあります。
提出方法は主に3つあります。
e-Taxを利用する場合は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にアクセスし、画面の案内に沿って「譲渡所得」の項目を選択して入力を進めます。売却価格・取得費・譲渡費用を入力すると自動計算されるため、手計算によるミスを防げます。
入力完了後は内容を確認し、電子署名をして送信します。送信後は「受信通知」を保存しておくと、申告済みの証拠として安心です。
確定申告は正しく行えば問題ありませんが、不動産売却に不慣れな方がつまずきやすいポイントがあります。税務署から指摘を受けやすい事例を知っておくことで、ミスを未然に防げます。
購入時の契約書が見つからない場合、売却価格の5%を概算取得費として申告できます。しかしこの方法には注意が必要です。
たとえば3,000万円で売却した場合、概算取得費はわずか150万円になります。実際には2,000万円で購入していたとしても、証明書類がなければ150万円しか認められず、譲渡所得が大幅に膨らんでしまいます。
税務署は登記情報や金融機関の記録と照合することがあるため、実際の取得費を証明できる資料を最大限探すことが重要です。購入当時の不動産会社に問い合わせると、取引記録が残っている場合もあります。
譲渡費用として認められる範囲を正しく理解していないと、本来計上できる費用を見落としたり、逆に認められない費用を計上して指摘を受けたりします。
特に多いのが固定資産税の精算金を譲渡費用に含めてしまうミスです。固定資産税の精算金は商慣習上の調整金であり、税法上は売却価格の一部として扱われます。譲渡費用ではなく収入に含める必要がある点に注意してください。
不動産売却で利益が出るとは限りません。購入時より価格が下がり、譲渡損失が発生するケースもあります。このような場合でも、確定申告を行うことで節税につながる制度があります。
居住用財産の売却で譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たせば給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できます。
たとえば給与所得が500万円、譲渡損失が800万円の場合、その年の課税所得を500万円分圧縮でき、所得税・住民税の還付を受けられます。
適用要件は主に以下の通りです。
損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以降最大3年間にわたって繰り越し、各年の所得から控除できます。つまり、売却年と合わせて最大4年間、税負担を軽減できる仕組みです。
たとえば譲渡損失が1,200万円、毎年の給与所得が400万円の場合、3年間で損失を使い切り、その間の所得税・住民税が大幅に軽減されます。
この制度を利用するには毎年の確定申告が条件です。1年でも申告を忘れると繰越控除が途切れてしまうため、損失が残っている間は忘れず申告を続けてください。
札幌で不動産を売却されたお客様に向けて、地元の地価動向と確定申告の実務情報をまとめます。
札幌市の地価は近年上昇傾向が続いています。2026年の公示地価では、地下鉄沿線やJR沿線の住宅地で前年比約3〜5%の上昇が見られるエリアもあります。
地価上昇は売却価格の上昇につながるため、数年前に購入した不動産でも想定以上の譲渡所得が発生する可能性があります。特に市街地エリアのマンションは購入時より高値で売却できるケースが増えており、「思ったより税金が高い」という声も聞かれます。
売却前の段階で譲渡所得の概算を把握し、利用できる特例を確認しておくことが大切です。当社でも売却時の税金に関する一般的なご案内を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
札幌市内および北海道内で確定申告を行う際の主な窓口をご紹介します。
相談は事前予約制の場合が多いため、国税庁のウェブサイトや各税務署に早めに確認されることをおすすめします。確定申告期間中は混雑するため、2月中の早めの相談が比較的スムーズです。
A: 譲渡損失の場合、確定申告の義務はありません。ただし居住用財産の売却で一定の要件を満たせば、損益通算や最大4年間の繰越控除によって給与所得等から控除でき、所得税・住民税の還付を受けられます。
損失が出た場合でも確定申告を行うことで節税メリットが得られるケースが多いため、申告されることを強くおすすめします。
A: 相続で取得した不動産の取得費は、一般的に被相続人（亡くなった方）が購入した際の取得費をそのまま引き継ぎます。被相続人の購入代金や購入時の諸費用が取得費となります。
購入時の契約書などが見つからず取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。ただし実際の取得費と大きく乖離する場合があるため、できる限り当時の資料を探すことが重要です。
A: 3,000万円特別控除は、お客様が実際に居住していた住宅を売却する場合に適用されます。主な条件として、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること、売主と買主が親族等の特殊関係でないことなどがあります。
また、前年・前々年にこの特例を利用していないことも条件です。住宅ローン控除との併用はできないため、買換えを予定している場合はどちらが有利か比較検討してください。
A: 期限後でも確定申告（期限後申告）を行うことは可能です。ただし、無申告加算税（原則として税額の15〜20%）や延滞税が課される場合があります。
自主的に期限後申告を行った場合は無申告加算税が5%に軽減されるケースもあるため、期限を過ぎてしまった場合はできるだけ早く申告手続きを進めてください。放置すると延滞税も日々加算されるため、早期の対応が重要です。
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