賃貸用の戸建てが空室になると、毎月の維持費だけが出ていく状態に不安を感じるオーナー様は少なくありません。「再募集すべきか、それとも売却すべきか」——この判断は、築年数や立地、空室期間によって最適解が変わります。
本記事では、空室が発生した賃貸戸建てのオーナー様に向けて、賃貸継続と売却の損益分岐点や、札幌ならではの空室リスクを踏まえた判断基準をわかりやすく整理します。
空室が発生したとき、オーナー様が取れる選択肢は大きく分けて3つあります。それぞれのメリット・デメリットを整理したうえで、ご自身の状況に合った判断をすることが大切です。
築年数が経過した戸建てでは、再募集にあたって水回りや内装のリフォームが必要になるケースが多くあります。一般的なリフォーム費用の目安は以下のとおりです。
仮に合計で150万円のリフォーム費用をかけた場合、家賃7万円の物件なら回収までに約22ヶ月かかります。リフォーム後にすぐ入居者が見つかる保証はなく、空室が続けば回収期間はさらに延びます。
家賃を下げれば入居者は見つかりやすくなりますが、一度下げた家賃を元に戻すことは困難です。たとえば家賃を月1万円下げた場合、年間で12万円の収入減となります。
10年間で120万円もの差が生じるため、安易な値下げは物件の収益性を長期的に損なう判断となりかねません。さらに、家賃を下げると売却時の利回り計算にも影響し、投資家向けの売却価格が下がるリスクもあります。
再募集にかかるコストや値下げのリスクと、売却した場合の手取り額を比較することが重要です。収益物件の売却についてはこちらで詳しく解説しています。
空室のまま放置すると、建物の劣化が進むだけでなく、維持費の負担が積み重なります。具体的な数字で確認しておきましょう。
木造戸建ての法定耐用年数は22年です。築20年を超えた物件は建物部分の評価がほぼゼロに近づき、土地値での取引になるケースが増えます。
さらに空室が長期化すると、換気不足による結露やカビ、配管の劣化が進み、建物のコンディションが急速に悪化します。空室期間が1年以上の物件は、同条件の居住中物件と比べて査定額が5〜15%低くなる傾向があります。
空室中でも発生し続ける主な費用は以下のとおりです。
これらを合計すると、空室中の維持費は年間で25万〜50万円に達することもあります。家賃収入がゼロの状態でこの出費が続くことを考えると、早めの売却判断が合理的になるケースは少なくありません。
賃貸を継続するか売却するかの判断には、感覚ではなく数字に基づいた比較が欠かせません。ここでは具体的な収支比較の考え方をご紹介します。
まず、賃貸を継続した場合の「年間収支」を試算します。計算式は以下のとおりです。
たとえば想定家賃が月6万円、入居率が80%の場合、年間家賃収入は約57.6万円です。維持費が年間30万円なら、年間純収益は約27.6万円になります。
一方、売却した場合に得られる手取り額を年間純収益で割ると、売却額を賃貸収入で回収するのに何年かかるかがわかります。この回収年数が15年以上であれば、売却のほうが合理的な判断となる場合が多いです。
一般的には、空室期間が3〜6ヶ月を超えたタイミングが売却検討の目安とされています。特に以下の条件に当てはまる場合は、早めの決断が有利に働きます。
売却の方法と費用の詳細もあわせてご確認ください。
札幌は北海道の中でも賃貸需要が高いエリアですが、季節性や立地による格差が大きい点に注意が必要です。
札幌の賃貸市場は、2月〜4月の転勤・入学シーズンに需要が集中します。この時期を逃すと次の繁忙期まで約10ヶ月間、入居者が決まりにくい状況が続くことがあります。
道内では大学や専門学校が多い市街地エリアを中心にファミリー向け戸建ての需要がありますが、郊外では人口減少の影響で空室率が20%を超える地域も出てきています。
地下鉄沿線の物件は比較的需要が安定している一方、JR沿線やバス便のみの立地では、入居者募集に時間がかかる傾向が見られます。
北海道ならではのリスクとして、冬季の空室は水道管の凍結破裂という深刻な問題を引き起こします。修繕費用は軽度でも10万〜30万円、床下浸水を伴うと100万円以上になるケースもあります。
これを防ぐには定期的な通水や水抜き作業が必要で、管理会社に委託すれば月額数千円のコストが発生します。さらに、積雪による近隣トラブルを防ぐため、除雪業者への依頼費用がシーズンで5万〜15万円かかることも珍しくありません。
札幌で空室の戸建てを冬季に維持するコストは、本州と比較して格段に高くなります。この点も売却判断の重要な要素です。
空室であることは、売却においてはむしろ有利に働く面もあります。空室だからこそ使える戦略を押さえておきましょう。
空室物件の最大のメリットは、購入希望者がいつでも内覧できることです。入居者がいる物件では内覧の調整が難しく、室内の状態も確認しにくいため、買い手が付きにくい傾向があります。
空室であれば実需（自分で住みたい人）向けにも投資家向けにも売り出せるため、ターゲット層が広がり、結果的に高値での売却につながりやすくなります。
高く売却するために、最低限押さえておきたい準備は以下のとおりです。
大規模なリフォームは不要です。費用をかけすぎると売却益を圧迫するため、最低限の清掃と現状把握に留めるのが賢明です。戸建て売却の流れと注意点も参考にしてください。
賃貸用物件の売却では、マイホームの売却とは異なる税務上の注意点があります。ここでは基本的なポイントを整理します。
賃貸用の戸建てを売却した場合、譲渡所得（売却益）に対して所得税・住民税が課税されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
ここで注意が必要なのが取得費の計算です。賃貸用物件では、毎年の確定申告で減価償却費を経費計上しているため、その分だけ取得費（簿価）が下がっています。
つまり、実際の購入価格よりも取得費が小さくなり、結果として譲渡所得が大きくなる（税金が増える）傾向があります。この点は賃貸用物件特有の注意点です。
マイホームの売却で使える「3,000万円特別控除」は、一般的に賃貸用物件には適用されません。ただし、以下のような特例が使える場合があります。
税務の取り扱いは個々の状況によって異なります。具体的な計算や申告については、税理士への相談をおすすめします。
売却を決断したら、以下のステップで進めていきます。全体の期間は3〜6ヶ月が一般的な目安です。
空室物件は内覧の自由度が高いため、売却活動がスムーズに進みやすいというメリットがあります。
結論からいえば、売却活動と入居者募集の並行は可能です。ただし、売却活動中に入居者が決まると「オーナーチェンジ物件」となり、買い手が投資家に限定されるため売却価格が変わる可能性があります。
そのため、売却を優先する場合は再募集を控え、内覧しやすい状態を維持するのが得策です。一方、売却に時間がかかりそうな場合は、定期借家契約（期間限定）での募集を並行する方法もあります。
どちらの方針が有利かは物件の条件によって異なりますので、不動産会社と相談のうえ判断されることをおすすめします。無料査定のお問い合わせはこちらからお気軽にご相談ください。
A: 一概にはいえませんが、築年数が25年以上で大規模修繕が近い場合や、空室期間が3ヶ月以上続いている場合は売却が有利になる傾向があります。
立地が地下鉄沿線など需要の高いエリアであれば再募集の余地がありますが、郊外で人口減少が進むエリアでは早めの売却判断が合理的です。
A: 自分で住みたい実需層に売る場合は、空室のほうが内覧しやすく高値が付きやすい傾向があります。
一方、投資家向けに売る場合は入居中で家賃収入がある状態のほうが利回りを提示できるため有利です。ターゲット層に合わせた戦略が重要です。
A: 維持費と機会損失を考慮すると、3〜6ヶ月が一つの判断ラインです。特に札幌では冬季の凍結リスクや除雪費がかさむため、秋までに入居者が決まらない場合は売却を本格的に検討する価値があります。
繁忙期（2〜4月）を過ぎても空室が続く場合は、次の繁忙期まで約10ヶ月間の維持費負担が生じることも考慮してください。
A: 賃貸用物件を売却して利益が出た場合、譲渡所得として確定申告が必要になります。賃貸期間中の減価償却費が取得費から差し引かれるため、想定以上に譲渡所得が大きくなることがあります。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるため、売却時期の調整も重要です。詳細は税理士にご相談されることをおすすめします。
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