不動産を売却して利益が出た年は、ふるさと納税の控除上限額が大きく変わることがあります。特例を使うかどうかで、上限額が上がる場合と変わらない場合に分かれます。
この記事では、譲渡所得の計算から3パターンの上限額の比較、確定申告や寄附の時期までをまとめました。札幌で相続した空き家を売る場合のスケジュールの組み方も紹介します。
ふるさと納税の上限額を考える前に、まず譲渡所得の金額を出します。計算式はシンプルですが、経費に入れられる項目を知っておくと金額が大きく変わります。
譲渡所得は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算します。取得費は購入代金や建築費から、建物の減価償却費を差し引いた金額です。
譲渡費用として一般的に認められる主な例は次のとおりです。
取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使えます。相続物件で購入時の資料が残っていないときによく使われる方法です。
手取り額の考え方は売却にかかる費用と手取りの考え方で詳しく解説しています。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」、5年以下だと「短期譲渡所得」になります。相続物件は、亡くなった方の取得日を引き継ぎます。
不動産の譲渡所得は給与とは別に税金を計算する「分離課税」です。それでも、ふるさと納税の上限額の計算には反映されます。
ふるさと納税の控除の中心は、住民税の「特例控除」です。この特例控除には、住民税所得割額の20%までという上限があります。
住民税所得割には、給与などの所得割に加えて、譲渡所得にかかる住民税も含まれます。そのため、売却益が出た年は所得割額が増え、上限額も上がる傾向があります。
控除上限額の目安は、一般的に次の式で計算します。
実際の計算は所得の組み合わせによって変わります。正確な金額は税理士や自治体の案内で確認することをおすすめします。
同じ売却価格でも、特例を使うかどうかで上限額は大きく変わります。ここでは給与年収600万円・独身の方を例に、概算で比べます。
前提として、給与分の住民税所得割を約30万円とします。売却しない年の上限額は約7.7万円です。
| 項目 | 特別控除なし | 3,000万円控除あり | 相続物件（概算取得費） |
|---|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 取得費 | 2,000万円 | 2,000万円 | 150万円（5%） |
| 譲渡費用 | 100万円 | 100万円 | 100万円 |
| 課税される譲渡所得 | 900万円 | 0円 | 2,750万円 |
| 譲渡分の住民税（5%） | 45万円 | 0円 | 137.5万円 |
| 上限額の目安 | 約20万円 | 約7.7万円 | 約45万円 |
※長期譲渡所得として計算した概算です。実際の金額は、ほかの所得や控除によって変わります。
相続物件は取得費が小さくなりやすいため、譲渡所得と上限額が大きくなる傾向があります。相続物件の売却は相続した不動産の売却についてもご覧ください。
譲渡所得が出ても、特例を使うと上限額が上がらないことがあります。主なケースは次のとおりです。
上限額が下がった年に例年どおり寄附すると、超えた分は自己負担になります。損失が出た年ほど注意が必要です。
不動産を売って譲渡所得が出た年は、一般的に確定申告が必要です。そのため、会社員の方がよく使うワンストップ特例は使えなくなります。
ワンストップ特例は、確定申告をしない方のための制度です。確定申告をすると、すでに出した特例の申請は無効になります。
申告書にはその年のふるさと納税をすべて記載します。書き漏れると控除を受けられないため、寄附先の一覧を年内にまとめておくと安心です。
2027年2月16日〜3月15日の申告期間に向けて、次の順番で準備すると進めやすくなります。
ふるさと納税の上限額は、その年の所得で決まります。譲渡所得がどの年に入るかを先に確認することが大切です。
譲渡所得は、原則として物件を引き渡した日の年に計上します。ただし、売買契約を結んだ日の年で申告する方法も選べます。
たとえば12月に契約し、翌年1月に引き渡す場合は、どちらの年にするかで上限額が変わります。決済が年をまたぐと、その年の上限額が上がらない点に注意が必要です。
ふるさと納税は、寄附をした年の控除として扱われます。売却代金が入る前に寄附しても、同じ年の譲渡所得として申告すれば、上限額の計算に反映されます。
決済日が決まってから寄附するのが安全です。引き渡しが延びた場合は、寄附額を見直します。
札幌は冬の積雪が多く、売却活動のスケジュールに影響します。年内に決済して寄附まで済ませるには、秋から動き始めるのがおすすめです。
12月から3月の札幌は雪のため、内見の件数が減る傾向があります。空き家は除雪の負担もあり、管理が難しくなります。
地下鉄沿線やJR沿線の物件は冬でも動きやすいものの、郊外では時間がかかることもあります。年内決済を目指す場合の工程の目安は次のとおりです。
札幌の空き家の売却は札幌の空き家・空き地の売却でも紹介しています。
譲渡所得で上限額が上がった年は、北海道内の自治体へ寄附して地元を応援する方もいます。たとえば、親の出身地の町や、海産物・乳製品で知られる道内の市町村などです。
なお、住んでいる自治体への寄附は返礼品がない場合が多いものの、控除は受けられます。相続した実家のある地域に寄附するのも一つの考え方です。
ふるさと納税と譲渡所得の関係は、特例の使い方や売却の時期で大きく変わります。最後にポイントを整理します。
税額の判断は個別の事情で変わるため、寄附の前に税理士へ確認することをおすすめします。当社は税務の判断は行いませんが、売却の時期や手取り額の試算のご相談を承っています。
札幌の市街地エリアから郊外まで、相続物件や空き家の売却のご相談をお待ちしております。お客様の状況に合わせた売却スケジュールをご提案します。
A: 一般的に、譲渡所得にかかる住民税が所得割に加わるため、上限額は上がる傾向があります。
ただし、特例の利用やほかの所得によって変わるため、税理士やシミュレーションで確認することをおすすめします。
A: 控除後の譲渡所得が0円になる場合、上限額はほぼ変わらないことが多いです。
例年より多く寄附すると自己負担が増えるおそれがあるため、給与などの所得をもとに上限額を確認してください。
A: 譲渡所得の確定申告が必要な場合、ワンストップ特例は使えず、申請済みでも無効になります。
確定申告書に、その年のふるさと納税をすべて記載して控除を受けます。
A: 同じ年の12月31日までに寄附すれば、その年の控除の対象になります。
ただし、引き渡しが翌年にずれると上限額が上がらない場合があるため、決済日を確認してから寄附すると安心です。
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