「家を売る前に外壁を塗り直したほうがよいのか」と迷うお客様は少なくありません。北海道では外壁塗装ができる時期が限られるため、売却の段取りにも影響します。
この記事では、費用対効果・施工時期・査定への影響の3点から、売却前に塗装をするかどうかの判断基準を当社が解説します。
先に結論をお伝えすると、売却前の外壁塗装は多くの場合で見送ってよいと当社は考えています。ただし、物件の状態や売り方によっては検討の余地があります。
外壁塗装は見た目を整えられますが、かけた費用がそのまま売却価格に乗るとは限りません。主な理由は次のとおりです。
売却全体でかかる費用の考え方は売却の方法と費用のページでも紹介しています。
判断の目安を整理すると、次のようになります。
ここでは、塗装にかかる費用と、売却価格への効果を数字で比べてみます。費用の大きさに対して、効果が見合うかどうかが判断のポイントです。
一般的な木造2階建ての場合、費用と耐用年数の目安は次のとおりです。
屋根の塗装やコーキングの打ち替えも一緒に行うと、総額が150万円を超えることもあります。
当社のこれまでの取引では、100万円前後かけて塗装しても、査定額の上乗せは費用の一部にとどまるケースが多く見られます。築20年を超える戸建てでは、建物部分の評価そのものが低くなりやすいためです。
一方で、内覧時の第一印象は成約までの期間に影響します。数万円程度でできる高圧洗浄や、玄関まわり・雨どいの清掃だけでも印象は変わります。
戸建てならではの売り方の工夫は戸建ての売却のページで詳しく紹介しています。
塗装をしない場合でも、外壁の状態を正しく把握しておくことは大切です。劣化の種類によって、査定や契約上の扱いが変わります。
代表的な劣化症状と、売却への影響は次のとおりです。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と違った場合に売主が負う責任のことです。個人が売主の場合、一般的には責任を負う期間を引き渡し後3か月程度と定めることが多いです。
雨漏りや凍害による内部の傷みなど、把握している不具合は告知書（物件状況報告書）に正直に記載することが、トラブル予防につながります。告知の範囲や書き方に迷う場合は、当社にご相談ください。
北海道で外壁塗装を考えるなら、施工できる時期を知っておく必要があります。本州と同じ感覚で計画すると、売り出しに間に合わないことがあります。
塗料の多くは、気温5℃以上・湿度85%未満を施工の目安としています。気温が低いと塗料が乾きにくく、仕上がりや耐久性に影響が出やすくなります。
札幌の年間降雪量は平年でおよそ4.8mにもなります。11月〜4月は積雪や凍結で足場を組みにくいため、実際に施工しやすいのは5〜10月の約6か月間です。
道内でも内陸部や道東では寒さがより厳しく、施工できる期間がさらに短くなる地域もあります。人気の6〜9月は塗装業者の予約が埋まりやすいため、2〜3か月前の手配が安心です。
札幌では、冬の間に凍結と融解をくり返すことで、外壁のひびやはがれが進みやすくなります。4〜5月の雪解け後に、急に劣化が目立つことも珍しくありません。
春に売り出す予定のお客様は、雪が解けた時点で外壁の状態を一度確認しておくと、内覧前に対応を考えられます。
施工できる期間と売却の需要期を同じ時間軸に並べると、無理のない段取りが見えてきます。代表的なパターンを2つご紹介します。
春に売り出す場合は、前の年の秋までに外壁の判断を済ませておくのがポイントです。
秋に売り出す場合は、雪解け後に状態を確認してから動けます。
当社の実感では、地下鉄沿線や市街地エリアは転勤や単身の需要が多く、年度替わりの1〜3月を中心に一年を通して動きやすい傾向があります。冬でも駅から近い物件は内覧が入りやすいです。
JR沿線の郊外の戸建ては、子育て世帯が庭や外まわりを見て決めることが多くなります。雪のない5〜10月に内覧が増えやすいため、外壁の見た目が印象に残りやすい点も意識しておくとよいでしょう。
外壁塗装をせずに売却する方法もあります。現況のまま仲介で売る方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法を比べてみます。
11月〜4月に売り出す場合、塗装は現実的に難しいため、現況のまま売る判断が基本になります。劣化の状態を告知したうえで、補修費用を見込んだ価格設定にすることで、買主も納得しやすくなります。
雪で外壁が見えにくい時期は、夏場に撮った外観写真を用意しておくと、買主に状態を伝えやすくなります。
買取では、不動産会社が購入後に補修やリフォームを行う前提で価格を決めます。そのため、塗装や修繕をせずにそのまま売却できます。
凍害が進んでいる物件や、長く空き家になっていた物件でも、当社では買取のご相談を承っています。
売却前の外壁塗装は、費用を回収しにくいことが多いため、まずは塗らずに売る方向で考えるのが基本です。そのうえで、劣化の程度・売り出しの時期・売り方の3点を見て判断します。
塗装の見積もりを取る前に、まず査定を受けることで、塗装が価格にどう影響するかを確認できます。むだな出費を防ぐためにも、順番を意識していただくのがおすすめです。
札幌・道内の物件の外壁や売却時期のご相談は、無料査定・お問い合わせからお気軽にどうぞ。
A: 外壁塗装による売却価格の上乗せは限定的で、かけた費用を回収するのは難しい傾向があります。
見た目を整えたい場合は、高圧洗浄や清掃など費用をおさえた方法から検討するのがおすすめです。
A: 北海道では5〜10月が目安です。塗料の多くは気温5℃以上・湿度85%未満を施工条件としています。
11月〜4月は積雪や凍結で乾燥不良が起きやすく、足場も組みにくいため避けるのが一般的です。
A: はい、現況売却や買取であれば塗装せずに売却できます。
ただし、把握している劣化や不具合は告知書に記載し、買主に正しく伝えることが大切です。
A: 冬は施工が難しいため、現況のまま劣化の状態を告知し、補修費用を見込んで価格に反映するのが現実的です。
夏場に撮った外観写真を用意しておくと、雪で外壁が見えにくい時期でも状態を伝えやすくなります。