札幌の郊外で戸建ての売却を考えたとき、まず気になるのが「今いくらで売れるのか」という相場です。ポータルサイトの一覧を見ても、築年数や土地の広さによる違いはなかなか分かりません。
この記事では、清田区を含む札幌市南東部の郊外住宅地を対象に、当社が匿名化して整理した成約事例の傾向をもとに、築年数別・土地面積別の相場の目安を解説します。バス便エリアや積雪地ならではの査定ポイントもお伝えします。
まずは、築年数と土地面積で分けた成約価格の目安です。物件の条件によって価格は大きく変わるため、あくまで傾向として参考にしてください。
当社がREINS（不動産流通標準情報システム）の成約事例を匿名化し、札幌市南東部の郊外にある戸建てを帯ごとに整理した目安は次のとおりです。土地面積は約50〜70坪の物件が中心です。
土地面積で見ると、同じ築年数でも70坪以上の物件は50坪未満より1〜2割ほど高く成約する傾向があります。駐車スペースを2〜3台分とれる敷地は、郊外では特に好まれます。
より詳しい戸建ての売却の考え方は、札幌の戸建て売却について詳しく見るでもご紹介しています。
札幌の戸建て相場は、建築費の上昇や新築価格の高騰を受けて、ここ3〜4年は中古戸建てへの需要が底堅く推移しています。ただし、郊外では築年数が古い物件の価格は伸びにくい状況です。
売り出し価格と成約価格の差は、当社の事例では平均で5〜10%程度です。相場より高く売り出した物件ほど値下げの回数が増え、売却期間も延びる傾向が見られます。
売却期間の目安は、相場に合った価格設定であれば3〜6か月ほどです。半年を過ぎると、価格の見直しを検討するケースが多くなります。
地下鉄の駅がない郊外の住宅地では、買主が重視する点が地下鉄沿線とは異なります。当社の査定の視点から、加点と減点に分けてご説明します。
バス便エリアの買主は、多くの場合で車での生活を前提に住まいを探します。そのため、次のような点が評価につながります。
一方で、冬の暮らしやすさに関わる点は、価格交渉の材料になりやすい部分です。
減点要素があっても、敷地の広さや駐車台数で評価が補われる例は少なくありません。当社では加点と減点の両方を整理し、根拠を示して査定額をご提示します。
北海道の戸建ては、寒冷地ならではの設備や構造が価格に影響します。競合のサイトではあまり触れられていない確認項目を整理します。
査定の際、当社では次のような寒冷地仕様の設備の状態を確認します。
ボイラーの交換には数十万円かかる場合があり、交換時期の記録があると買主の安心につながります。修理や点検の書類は、売却前にまとめておくことをおすすめします。
2018年の胆振東部地震では、札幌市内の一部の造成地で液状化や地盤沈下の被害が出ました。それ以降、郊外の戸建てを検討する買主の多くが地盤や擁壁を気にするようになっています。
査定では、造成の時期、擁壁の高さと状態、ひび割れや傾きの有無を確認します。ハザードマップや宅地造成の資料が手元にあれば、査定時にご用意いただくと評価の説明がしやすくなります。
郊外の戸建て相場は、交通事情と季節の影響を強く受けます。売り出す時期と準備によって、売却期間が変わることがあります。
札幌市南東部の郊外は地下鉄の延伸がなく、通勤や通学はバスと車が中心です。そのため、買主は市街地エリアや地下鉄沿線より広い土地を、手頃な価格で求める層が中心になります。
買主の多くは30〜40代の子育て世帯や、道内の他の地域から移り住む世帯です。学校までの距離や、大型商業施設へのアクセスを説明できると、内覧後の検討が進みやすくなります。
12月から2月は、内覧の件数が春や秋より2〜3割ほど少なくなる傾向があります。一方で、冬に探している買主は購入の意欲が高い場合も多く、準備次第で成約につながります。
冬に売り出す場合の売却期間は、春に比べて1〜2か月ほど長くなることを見込んでおくと安心です。
売却の方法は大きく「仲介」と「買取」に分かれます。物件の築年数や状態によって、選びやすい方法が変わります。
仲介で売却する場合の一般的な流れは、次のとおりです。
査定から引き渡しまでの期間は、仲介で3〜6か月程度が目安です。買取の場合は、条件が合えば1か月前後で現金化できることもあります。
築30年以上の郊外の戸建てでは、次のような条件で選び方を考えるとよいでしょう。
買取価格は仲介の相場の7〜8割程度になることが一般的ですが、仲介手数料や修繕費がかからない利点があります。詳しくは売却の方法と費用の詳細をご覧ください。
手取り額を把握するには、売却価格から費用と税金を差し引いて考えます。郊外の戸建てで発生しやすい費用を整理します。
戸建ての売却で発生しやすい主な費用は、次のとおりです。
このほか、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用や、売買契約書の印紙代もかかります。
売却で利益が出た場合、一般的には譲渡所得税がかかります。所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が変わる仕組みです。
ご自身が住んでいた家であれば、一定の要件を満たすと3,000万円の特別控除を使える場合があります。適用できるかは個別の状況によるため、税理士や税務署へのご確認をおすすめします。
手取り額の試算や費用のご相談は、無料査定・お問い合わせはこちらからお気軽にどうぞ。
札幌の郊外で戸建ての売却を検討しているお客様から、よくいただく質問にお答えします。
A: はい、売却できる可能性は十分にあります。建物の評価が低くても、土地値を基準に「古家付き土地」として売り出す方法があります。
建物の傷みが大きい場合は、当社のような不動産会社による買取も選択肢になります。解体するかどうかは、費用と売却価格を比べて判断するのがおすすめです。
A: 地下鉄沿線と比べると、坪単価は低くなる傾向があります。ただし、郊外の買主は車での生活を前提にしているため、駅からの距離だけで評価が決まるわけではありません。
駐車台数が2台以上ある、敷地にゆとりがあるといった点で評価が補われる例は多くあります。
A: 冬は内覧の件数が少なくなりやすく、売却期間が1〜2か月ほど長くなることがあります。一方で、冬に探す買主は購入の意欲が高い傾向も見られます。
除雪をしておく、雪のない時期の写真を用意するなどの準備で、価格への影響を抑えやすくなります。
A: まずは、購入時の資料やハザードマップなど、既存の資料の確認を優先することをおすすめします。それだけで買主の疑問に答えられるケースも多くあります。
新たに調査を行うかどうかは、造成の状況や擁壁の有無によって異なります。当社でケースごとに一緒に検討します。
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