親から相続した実家を兄弟で共有していて、売りたいけれど話が進まない、というご相談を当社はよくいただきます。
この記事では、兄弟共有の戸建てを売却する進め方を、合意形成から代金の分配まで順番に解説します。遠方に住む兄弟がいる場合の手続きや、合意できないときの選択肢、札幌ならではの冬の管理の問題も取り上げます。
兄弟共有の戸建て売却は、手順を先に共有しておくと揉めごとが減ります。全体の流れと、段階ごとに必要な書類を確認しましょう。
一般的な売却期間は3〜6か月程度です。兄弟間の調整が長引くと、1年以上かかる例もあります。
戸建て売却の基本は戸建ての売却のページでも紹介しています。
共有名義の場合、本人確認書類などは共有者一人ひとりが用意します。代表者だけでは揃わない書類があるので注意が必要です。
相続登記がまだの場合は、先に名義変更が必要です。2024年4月から相続登記は義務化されており、原則3年以内の申請が求められています。
建物全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対していると、戸建て全体の売買契約は結べません。
いきなり「いくらで売るか」から話すと揉めやすくなります。当社では、次の順番で話し合うことをおすすめしています。
代表者は、物件の近くに住んでいる兄弟や、平日に連絡がつきやすい兄弟にするとスムーズです。委任状には、売却価格の下限や権限の範囲を具体的に書いておくと、あとから「聞いていない」となるのを防げます。
兄弟で揉める原因として多いのが、価格の考え方の違いです。「思い出のある家だから高く売りたい」という人と、「早く手放したい」という人とでは、希望額に数百万円の差が出ることも珍しくありません。
査定は2〜3社に依頼し、査定書のコピーを全員に配りましょう。根拠となった成約事例や、相場との差を一緒に確認すると、価格目線がそろいやすくなります。
兄弟の一人が道外に住んでいても、売却は進められます。契約時と決済時に分けて、具体的な方法を紹介します。
持ち回り契約とは、契約書を郵送などで順番に回し、各共有者が署名・捺印する方法です。全員が同じ日に集まる必要がありません。
決済日に立ち会えない共有者は、事前に司法書士の本人確認を受け、登記に必要な書類を渡しておく方法が一般的です。
司法書士が遠方まで出張するか、現地の司法書士に依頼して面談します。出張費として数万円かかる場合があるため、誰が負担するかを前もって決めておきましょう。
話し合いがまとまらないときは、建物全体を売る以外の方法も検討できます。それぞれの特徴を比べてみましょう。
価格を重視するなら、仲介での売却や兄弟間の買取りが向いています。スピードを重視するなら、業者による買取りが現実的です。
持分売却は、残った兄弟が見知らぬ共有者と向き合うことになり、関係が悪化しやすい方法です。最後の手段として考え、決める前に専門家へ相談することをおすすめします。
札幌では、兄弟が道外や道内の別の都市に住んでいて、実家が空き家になっている例が多く見られます。冬の管理の大変さが、売却を決めるきっかけになりやすいのが北海道の特徴です。
札幌の年間降雪量は約5mにもなり、空き家でも除雪が欠かせません。屋根の雪下ろしや玄関前の除雪をしないと、近所の方に迷惑がかかります。
管理費は、近くに住む兄弟が立て替えて、年に1回精算する方法が揉めにくいです。空き家の売却については空き家・空き地の売却もご覧ください。
12月〜3月は、雪で庭や外壁の状態が見えにくくなります。夏の写真を用意しておくと、買主様に物件の様子が伝わりやすくなります。
地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアでは、冬でも内覧の希望が入ることがあります。内覧の前日までに駐車スペースを除雪し、暖房を入れておくと印象が良くなります。
費用の負担と代金の分け方は、売買契約の前に書面で決めておきましょう。決済後に揉めるのを防げます。
代表者が立て替えた費用は、決済日に売却代金から差し引いて精算すると、手間が少なく済みます。費用の詳細は売却の方法と費用で確認できます。
代金は、登記された持分割合に応じて分けるのが基本です。持分と違う割合で分けると、贈与とみなされる場合があります。
譲渡所得税は共有者ごとに計算され、一般的に所有期間5年超なら税率は約20%、5年以下なら約39%です。相続した空き家の3,000万円特別控除など、使える特例は条件により異なるため、税理士への確認をおすすめします。
兄弟共有の戸建ては、話し合いを始めるのが早いほど選択肢が広がります。冬が来る前に動き出すことで、管理負担も減らせます。
札幌の地元業者として、お客様ご兄弟それぞれのご事情に合わせた進め方をご提案します。まずは無料査定・お問い合わせからお気軽にご相談ください。
兄弟共有の戸建て売却について、お客様からよくいただくご質問にお答えします。
A: 建物全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対していると、全体の売却はできません。
ただし、自分の持分だけを売る方法や、兄弟の一人に買い取ってもらう方法などがあります。
A: はい、進められます。持ち回り契約や郵送での署名・捺印によって、契約に対応できます。
決済日は、事前に司法書士の本人確認を受けて書類を預けておけば、立ち会わなくても手続きできる場合が多いです。
A: 登記された持分割合に応じて分けるのが基本です。費用も同じ割合で負担するのが一般的です。
トラブルを防ぐため、分け方は売買契約の前に書面で合意しておきましょう。
A: 持分だけなら、他の兄弟の同意がなくても売却できます。
ただし、価格は市場価格より大きく下がりやすく、残った兄弟との関係が悪化しやすい点がデメリットです。
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