相続した実家や長く使っていない家が「特定空家」に指定されると、土地の固定資産税が数倍に増額されることがあります。とはいえ、どの段階で、どのくらい上がるのかを正確に知っている方は多くありません。
この記事では、改正空家法の新しい仕組みと、負担調整を含めた税額の試算をご紹介します。あわせて、売却・解体・維持管理の費用比較や、札幌の冬特有のリスクまで、当社の視点でわかりやすく解説します。
まずは、どのような空き家が行政の措置の対象になるのかを確認します。2023年12月の法改正で対象が広がった点が、大きなポイントです。
空家等対策特別措置法では、次のいずれかに当てはまる空き家を「特定空家等」と定めています。
判断は自治体ごとに、現地調査をもとに行われます。屋根や外壁の破損、傾きといった外から見える傷みが、きっかけになることが多いです。
2023年12月13日施行の改正空家法で、特定空家になる手前の段階として「管理不全空家」という区分ができました。放置すれば特定空家になるおそれのある空き家が対象です。
見落とされがちなのは、管理不全空家でも「勧告」を受けると住宅用地特例が外れるという点です。これまでより早い段階で、固定資産税が増額されるリスクが生じたことになります。
行政の措置は段階を踏んで進みます。各段階で所有者がやるべきことを知っておくと、売却に動くタイミングを判断しやすくなります。
代執行の費用は、一般的な解体工事より高くなる傾向があります。そのうえ、所有者は工事の時期や内容を選べません。
固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の状況で課税されます。その日までに勧告を受けていると、翌年度から特例が外れるのが一般的な扱いです。
そのため、指導の通知が届いた段階が、売却を考え始める一番の目安になります。勧告より前に売却や改善の方向性を決めておけば、増額の影響を受けにくくなります。
「特定空家になると固定資産税は6倍」とよくいわれますが、実際には負担調整措置があるため、そのまま6倍にはならないのが一般的です。ここでは仕組みと数値例を確認します。
住宅が建っている土地には、課税標準を下げる特例が適用されています。
勧告を受けると、この特例が外れて「非住宅用地」の扱いになります。非住宅用地の課税標準は、負担調整措置によって評価額の70%が上限とされています。
土地の評価額1,000万円・面積180㎡の空き家で試算します。固定資産税の標準税率は1.4%です。
| 項目 | 特例あり | 特例解除後 |
|---|---|---|
| 課税標準 | 約167万円（1/6） | 最大700万円（70%） |
| 固定資産税（土地） | 約2.3万円 | 最大約9.8万円 |
| 倍率の目安 | — | 約4.2倍 |
このように、土地部分は最大で約4.2倍が一つの目安です。前年度の課税標準によっては、段階的に上がる場合もあります。
実際の税額は、評価額や自治体の運用で変わります。正確な金額は、お手元の課税明細書や市の税務窓口でご確認ください。
空き家の対応は、大きく「売る」「解体する」「持ち続ける」の3つに分かれます。費用と期間を並べると、判断しやすくなります。
| 方法 | 解体費 | 売却期間の目安 | 主な特徴 |
|---|---|---|---|
| 現況のまま売る | 不要 | 3〜12か月 | 費用負担が少ない。古家付き土地として売り出す |
| 解体して売る | 木造30坪で約90〜150万円 | 3〜6か月 | 買主が見つかりやすい。翌年度から土地の特例は外れる |
| 不動産会社の買取 | 不要 | 1〜2か月 | 価格は相場の7〜8割程度が多いが、早く確実に現金化できる |
解体すると建物の税額はなくなりますが、土地の住宅用地特例も外れます。解体の時期は、1月1日をまたぐかどうかも含めて検討することが大切です。
空き家の売り方について詳しくは、空き家・空き地の売却のページもあわせてご覧ください。
住まない家を持ち続けると、次のような費用が毎年かかります。
合計すると、10年で200万円以上になることも珍しくありません。建物は年々傷むため、資産価値の目減りにも注意が必要です。
相続した空き家を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。要件が細かいため、主なポイントを整理します。
特例が使えるかどうかは、個別の事情で変わります。最終的な判断は、税理士などの専門家にご相談ください。相続物件については相続物件の売却でも詳しくご紹介しています。
勧告を受けた事実は、売買の際に買主へ説明する事項になります。建物の状態とあわせて、価格交渉の材料にされやすい点は理解しておきましょう。
また、固定資産税は引渡し日で日割り精算するのが一般的です。増額後の税額で精算することになるため、手取り額が想定より減る場合もあります。
札幌は年間降雪量が平均で約4.8mに達する、世界でも有数の豪雪都市です。雪と寒さで、空き家の傷みは本州よりも早く進みやすいといえます。
こうした傷みは外から見えやすいため、近隣からの通報をきっかけに指導の対象になりやすいのが実情です。地下鉄沿線やJR沿線の住宅が密集した市街地エリアでは、とくに注意が必要です。
札幌市では、空き家の管理や活用について市の相談窓口を設けています。指導の通知が届いた場合は、内容をよく確認し、早めに相談することをおすすめします。
売却活動は、雪が積もる前の秋までに始めるのが理想です。建物や敷地の状態を確認しやすく、内覧も入りやすいため、道内でも冬前の売り出しは有利になりやすいといえます。
売却の進め方や費用の全体像は、売却の方法と費用で詳しく解説しています。
特定空家や管理不全空家に対する措置は、勧告を受けた時点で固定資産税の増額につながります。指導の通知が届いた段階で動けば、選べる対策が多く残ります。
当社では、札幌の空き家について、現況のままの売却から買取までご提案しています。お客様の状況に合った方法を一緒に考えますので、お気軽にご相談ください。
A: 勧告を受けて住宅用地特例が外れると、200㎡以下の土地は課税標準が評価額の6分の1から最大70%に上がります。
評価額1,000万円の土地なら、年約2.3万円から最大約9.8万円と約4.2倍が目安です。実際の額は自治体の課税明細でご確認ください。
A: 特例が外れるのは勧告を受けた後なので、勧告前に売却すれば、特例解除の影響は多くの場合受けにくくなります。
1月1日時点の状況で課税されるため、通知が届いたら早めに売却の相談を始めることをおすすめします。
A: 解体すると買主が見つかりやすくなる一方、木造30坪で約90〜150万円の費用がかかり、土地の特例も外れます。
建物付きのまま売れば費用負担は抑えられます。立地や建物の状態、買主層によって有利な方法が変わるため、査定で比べるのがおすすめです。
A: 1981年5月31日以前に建てられた戸建てで、2027年12月31日までに耐震改修や解体などの要件を満たして売れば、対象になる場合があります。
相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円が上限です。要件は細かいため、個別の判断は税理士にご相談ください。
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