親の施設入居が決まったとき、多くのご家族が「入居費用を自宅の売却代金で充当できるのか」と悩まれます。この記事では、施設の種類別の費用と、売却代金でまかなえる年数の試算を紹介します。
あわせて、3,000万円特別控除の期限、認知症のときの手続き、仲介と買取の入金スピードの違いも解説します。札幌で実家の売却を検討しているお客様が判断に使える材料をまとめました。
施設入居の費用は、施設の種類によって大きく変わります。まずは費用の目安を確認し、自宅の売却代金で何年分を充当できるかを試算します。
一般的な費用の目安は次のとおりです。月額には介護サービスの自己負担、食費、日用品費などを含めています。
| 施設の種類 | 入居一時金の目安 | 月額費用の目安 |
|---|---|---|
| 特別養護老人ホーム（特養） | 0円 | 約8万〜15万円 |
| 介護老人保健施設（老健） | 0円 | 約9万〜16万円 |
| 介護付き有料老人ホーム | 0円〜数千万円 | 約15万〜35万円 |
| サービス付き高齢者向け住宅（サ高住） | 敷金として家賃2〜3か月分 | 約12万〜25万円 |
老健は在宅復帰を目指す施設で、入所期間は原則3〜6か月程度です。そのため、長く暮らす住まいとしては特養や有料老人ホーム、サ高住を検討するご家族が多くいらっしゃいます。
年金を月12万円、売却の手取り額を1,000万円または1,500万円と仮定しました。毎月の不足額に12を掛けた金額で手取り額を割り、充当できる年数を出しています。
| 施設（想定月額） | 月の不足額 | 手取り1,000万円 | 手取り1,500万円 |
|---|---|---|---|
| 特養（月13万円） | 約1万円 | 20年以上 | 20年以上 |
| サ高住（敷金30万円・月18万円） | 約6万円 | 約13年 | 約20年 |
| 介護付き有料（一時金300万円・月22万円） | 約10万円 | 約5.8年 | 約10年 |
介護度が上がったときの負担増や医療費は、この試算に含めていません。実際には2〜3割ほど余裕を見込んで計画を立てることをおすすめします。戸建ての手取り額の目安は戸建ての売却のページもご覧ください。
施設入居の費用を用意する方法は、自宅の売却だけではありません。4つの選択肢を並べて、ご家族の状況に合う方法を考えます。
| ご家族の状況 | 向いている選択肢 |
|---|---|
| 入居一時金を早く用意したい | 買取、または買取保証付きの仲介 |
| できるだけ高く売りたい | 仲介 |
| 配偶者が自宅に住み続ける | リースバック、リバースモーゲージ |
| 将来、子どもが住む予定がある | 賃貸、または売却を見送る |
当社にご相談いただくケースでは、入居後に戻る予定がない場合、売却を選ぶご家族が多い傾向です。空き家の維持費と税金の控除期限を考えると、売却を選ぶ理由が多くなります。
自宅を売るタイミングによって、税金の負担が大きく変わります。とくに「居住用財産の3,000万円特別控除」の期限は早めに確認しておきましょう。
売却の流れと諸費用は売却の方法と費用で詳しく解説しています。仲介手数料や登記費用などで、売却価格の4〜6%程度がかかるのが一般的です。
3,000万円特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つです。たとえば2026年5月に施設へ移った場合、期限は2029年12月31日となります。
住まなくなった後に自宅を貸したり、他の用途に使ったりすると、控除を受けられない場合があります。適用の可否は個別の事情で変わるため、多くの場合は税理士や税務署への確認をおすすめします。
自宅の名義が親のままの場合、売却には名義人である親の意思確認が欠かせません。判断能力の状態によって、とれる手段が変わります。
| 方法 | 使える場面 | 特徴 |
|---|---|---|
| 委任状 | 親の判断能力がしっかりしている | 手軽ですが、本人の意思確認が行われます |
| 家族信託 | 判断能力があるうちに契約する | 子が受託者として売却できます |
| 成年後見制度 | 判断能力がすでに低下している | 自宅の売却には家庭裁判所の許可が必要です |
成年後見は申し立てから開始までに2〜4か月程度かかることが一般的です。入居一時金の支払いに間に合わない場合もあるため、早めに司法書士や弁護士へ相談しましょう。
特養や老健の食費・居住費を軽くする「補足給付」には、預貯金などの資産要件があります。単身の場合は所得の段階に応じて500万〜650万円以下が目安です。
自宅を売って預貯金がこの基準を超えると、補足給付の対象外となる可能性があります。月々の負担が数万円増えることもあるため、売却前に市区町村の窓口で確認しておくと安心です。
支払いの期限が迫っている場合、入金までの早さが重要になります。仲介と買取の違いを表で比べます。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 入金までの期間 | 3〜6か月 | 2週間〜1か月 |
| 売却価格 | 相場に近い価格 | 相場の70〜80%程度 |
| 仲介手数料 | かかる | かからない |
| 家財の片付け | 原則として売主が行う | そのままで引き取れる場合が多い |
まず仲介で売り出し、一定期間で売れなければ買取に切り替える「買取保証」という方法があります。価格と期限の両方を重視するご家族に向いている進め方です。
入居一時金は施設によって分割払いや月払いに変えられることもあります。施設側の支払い条件もあわせて確認すると、売り方を選びやすくなります。
札幌や北海道の他の地域では、冬の空き家の管理が本州より大きな負担になります。地域の事情をふまえて売却の時期を考えましょう。
札幌の介護付き有料老人ホームは、月額15万〜25万円程度の施設が多い傾向です。一方、空き家のまま持ち続けると、次のような費用がかかります。
合計すると年間30万〜50万円ほどになり、入居費用の数か月分に相当します。空き家の管理が負担になる場合は空き家・空き地の売却もご覧ください。
当社が確認しているREINSの成約傾向では、地下鉄沿線の戸建てやマンションは、売り出しから成約まで3か月前後が目安です。郊外やJR沿線の駅から遠いエリアでは、6か月以上かかる例も見られます。
12〜2月は積雪で外構や境界が見えにくく、内見も減りやすい時期です。秋のうちに査定と写真撮影を済ませ、2〜3月の転勤シーズンに売り出す流れが道内では一般的です。
施設入居の費用と自宅の売却について、お客様からよくいただく質問にお答えします。
A: 一般的に、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、控除を受けられる可能性があります。
ただし、その間に貸し出すなどすると対象外になる場合があるため、税理士への確認をおすすめします。
A: 判断能力が低下した後は、委任状による売却は難しくなります。多くの場合、成年後見制度を利用することになります。
後見人が自宅を売るときは家庭裁判所の許可が必要なため、2〜4か月程度の準備期間を見込んでおきましょう。
A: 期限を重視するなら、2週間〜1か月で現金化できる買取が向いています。価格を重視するなら仲介が向いています。
両方を重視したい場合は、仲介で売り出して期限が来たら買取に切り替える「買取保証」も検討できます。
A: 預貯金が資産要件（単身で500万〜650万円以下が目安）を超えると、補足給付の対象外となる可能性があります。
食費や居住費の負担が増えることがあるため、売却前に市区町村の窓口で確認しておくと安心です。
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