境界と越境のトラブル｜塀・庭木・屋根の扱いと、覚書の作り方

売ろうとして測量してみたら、隣の家のブロック塀がこちらに入っていた。あるいは、こちらの庭木が隣に伸びていた。境界をめぐる話は、売却の直前に出てくることが多くあります。

結論から言うと、越境があっても売れます。大事なのは「隠さないこと」と「書面で取り決めておくこと」です。すぐに直せない場合でも、覚書を交わしておけば買主も金融機関も判断できます。

よくある越境

• ブロック塀・フェンス／どちらの所有かも分からなくなっていることがあります
• 庭木の枝と根／年数が経つほど伸びます
• 屋根、庇、雨樋／建てたときからずれていることがあります
• 給排水管／地下を通っているため、掘ってみないと分かりません
• エアコンの室外機、物置、カーポート
• 基礎や擁壁／地中の部分が越えていることがあります

境界標を確認する

種類

コンクリート杭、金属標（プレート）、金属鋲、石杭。道路との境には、市が設置した標が入っていることもあります。まず現地を歩いて、四隅とその間に何があるかを確認してください。

無い、動いている、合わない

古い土地では、杭が抜けている、工事のときに動かされている、公図と現況が合わない、ということがよくあります。この状態では、どこまでが自分の土地かを買主に示せません。

筆界と所有権界は違うことがある

登記上の境（筆界）と、実際に使っている境（所有権界）がずれていることがあります。塀の位置が長年そこにあるから、という理由だけでは境界は決まりません。確定させるには、隣地の所有者との立会いが要ります。

越境がある場合の進め方

1. まず状況を確かめる

何が、どちら向きに、どれくらい越えているか。写真と、できれば測量図で記録します。

2. 隣地の所有者と話す

責任を追及する場ではありません。「売却にあたって境界を確認したい」という趣旨で伝えるのが実務です。相手も知らなかったというケースがほとんどです。

3. 直せるものは直す

庭木の枝、室外機、物置。移動できるものは、売り出す前に解消しておくのがいちばん簡単です。

4. 直せないものは覚書を交わす

塀や建物の一部は、すぐには動かせません。この場合は越境の覚書を作ります。内容は次のとおりです。

• 何が、どれくらい越境しているか（図面を添付します）
• 現状のままにしておくことを、お互いが認めること
• 将来、建て替えや改修をするときに解消すること
• 土地の所有者が変わっても、この取り決めを引き継ぐこと

この最後の一文があると、買主も、将来の隣地の所有者も、話が分かった状態になります。ここが効きます。

庭木の枝と根

隣から伸びてきた枝は、以前は勝手に切れませんでした。民法の改正で、一定の場合には自分で切ることができるようになっています。

• 隣地の所有者に切るよう伝えたのに、相当の期間内に切らないとき
• 隣地の所有者やその所在が分からないとき
• 急に切る必要があるとき

根は、以前から自分で切ることができます。ただし、いきなり切ると関係がこじれます。売却を控えているならなおさら、まず声をかけてください。

売るときの扱い

買主には必ず伝わる

越境の有無は、買主への重要事項説明で説明される事項です。測量すれば分かることでもあります。隠して売ることはできません。

隠すと責任を問われる

知っていて伝えなかった場合、契約の解除や損害賠償を求められることがあります。契約で免責を定めていても、知っていて伝えなかったことについては免責されません。

覚書があれば進む

越境そのものより、「将来どうなるか分からない」ことが買主を止めます。覚書で将来の解消が約束されていれば、金融機関の融資も通りやすくなります。

札幌でとくに問題になること

落雪

屋根から隣地に雪が落ちる。これは越境とは別の問題ですが、同じくらい深刻です。隣家の物置やカーポートを壊せば、賠償の責任を負います。雪止めの設置や、屋根の向きの確認をしておいてください。

除雪した雪の置き場

敷地内に置ききれず、隣の空き地や道路際に寄せている。買主は「冬にどこへ雪を置くのか」を必ず気にします。近隣との取り決めがあるなら、それも伝えてください。

カーポートと物置

雪対策で後から建てたカーポートや物置が、境界を越えていることがあります。確認申請をしていない増築になっている場合もあり、売却のときに問題になります。

擁壁

高低差のある土地では、擁壁が誰の所有か、どちらの敷地に建っているかがはっきりしないことがあります。擁壁の所有と管理は、買主が最も気にする点のひとつです。

売り出す前の確認

1. 現地を一周する／境界標の有無、塀、庭木、屋根、室外機、物置
2. 公図と測量図を取る／法務局で取得できます
3. 現況と図面を照らす／ずれがあれば、測量が必要かを判断します
4. 隣地の所有者に声をかける／立会いの協力をお願いします
5. 直すか、覚書にするかを決める

1と2は、今日にでもできます。ここで問題が見つかれば、売り出しまでに手を打てます。売れてから分かると、引き渡しが数か月延びます。

よくあるご質問