売買契約で売主が確認する4つ｜手付・ローン特約・契約不適合・引き渡し

買主が決まり、いよいよ売買契約。分厚い契約書を前にして、どこを見ればいいのか分からないという方がほとんどです。

結論から言うと、売主が必ず確認すべきは「手付と違約金」「ローン特約」「契約不適合責任」「引き渡しの条件」の4つです。そして、もうひとつ。売主が自分で書く物件状況報告書が、あとあといちばん効きます。順に説明します。

1. 手付金と違約金

手付解除

契約のときに買主から受け取るお金が手付金です。相手が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返して、契約を解除できます。

契約書には「手付解除ができる期日」が書かれているのが通常です。いつまでかを確認してください。

違約金

手付解除の期日を過ぎてから、正当な理由なく契約を破った場合にかかります。売買代金の10%から20%程度とされることが多くあります。売主が破った場合も、同じように払うことになります。

「やっぱり売るのをやめたい」が、大きな負担になるということです。契約する前に、本当に売る意思が固まっているかを確かめてください。

2. ローン特約（融資利用の特約）

白紙に戻る条項

買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約が白紙に戻り、手付金も返すという取り決めです。売主にとっては、契約したのに振り出しに戻るリスクになります。

確認すること

• 期限（融資利用の期日）／いつまでに結果が出るのか。長すぎないか
• 金融機関と借入額が特定されているか／「どこでもいくらでも」だと、いつまでも解除できる状態になります
• 買主が事前審査を通っているか／通っていれば、白紙になる可能性は下がります

この期間は、他の買主に売ることができません。期限が長いほど、売主の時間が拘束されます。

3. 契約不適合責任

引き渡し後の不具合について

雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、建物の傾き。引き渡し後に見つかった場合に、売主がどこまで責任を負うかの取り決めです。

期間を区切るのが通常

個人が売主の場合、引き渡しから3か月程度に限るといった形で期間を区切ることが多くあります。対象を主要な設備に限る、といった定め方もあります。

知っていて伝えなかったことは免責されない

ここが最も大事な点です。免責の取り決めがあっても、売主が知っていたのに伝えなかった不具合については、責任を免れません。

4. 引き渡しの条件

• 引き渡しの時期／住みながら売る場合は、次の住まいの日程と合わせます
• 残置物の扱い／何を残してよいか。屋内だけか、物置や庭木も含むか
• 境界の明示／確定測量を売主が行う条件になっていないか
• 抵当権の抹消／決済と同時に行います
• 公租公課の精算／固定資産税の起算日を1月1日とするか4月1日とするか

いちばん効くのは物件状況報告書

売主が自分で書く書類

告知書とも呼ばれます。建物と土地の状態について、売主が知っていることを書いて買主に渡します。ここに書いたかどうかが、あとで争いになったときの分かれ目になります。

書く内容

• 雨漏り、水漏れの有無と履歴
• シロアリの被害、床の傾き
• 給排水管の故障、凍結の履歴
• 増改築、リフォームの履歴
• 境界の状況、越境の有無
• 近隣との申し合わせ、騒音や臭気
• 過去の浸水、地盤沈下
• 建物内で人が亡くなったことがあるか

付帯設備表も合わせて

エアコン、給湯器、暖房設備、照明、換気扇、食洗機、物置。何を残していくか、それが動くかどうかを一覧にします。「残していくが故障している」と書いてあれば、あとで直せと言われることはありません。

そのほかの条項

危険負担

契約から引き渡しまでのあいだに、地震や火災で建物が壊れた場合の扱いです。売主の責任でない事由で引き渡せなくなったときは、契約を解除できると定められるのが通常です。

反社会的勢力の排除

お互いがそうでないことを表明する条項です。標準的な契約書には必ず入っています。

特約

個別の事情に応じた取り決めです。「相続登記の完了を条件とする」「農地法の許可が下りることを条件とする」といったものがここに入ります。口頭で合意したことは、必ず特約として書面に残してください。

札幌で契約するときに

冬の引き渡しは除雪の分担を決める

引き渡しまでの敷地の除雪は、通常は売主の負担です。引き渡し日当日に雪が積もっていて入れない、ということがないよう、いつまで誰が行うかを決めておいてください。

境界の明示が春待ちになる

「引き渡しまでに境界を確定する」という条件で冬に契約すると、積雪期は測量も立会いもできず、春まで動けません。引き渡しの期日を決める前に、この点を確認してください。

灯油タンクの残油

残していくのか、空にするのか。付帯設備表に書いておいてください。

よくあるご質問