ハザードマップの説明義務｜札幌の浸水想定・土砂災害区域と売却への影響

結論から書きます。2020年から、不動産を売買するときは、水害ハザードマップでの物件の位置を買主に説明することが義務になりました。浸水想定区域に入っているかどうかを、契約前に必ず伝えます。売主としては、自分の物件がどう表示されているかを先に確認しておくべきです。

ただし、区域に入っているからといって売れなくなるわけではありません。実際の取引では、区域内であっても普通に売買されています。大事なのは、どの程度の想定なのか、過去に実際の被害があったのか、対策はされているのかを、資料とあわせて説明できることです。何も答えられないと、買主は最悪を想像します。

説明が義務になっているもの

水害ハザードマップ

洪水、雨水出水（内水）、高潮の3種類について、市町村が作成したハザードマップ上での物件の位置を示します。札幌市の場合、洪水と内水のマップが公開されています。

土砂災害警戒区域

急傾斜地の崩壊、土石流、地すべりのおそれがある区域です。警戒区域と特別警戒区域に分かれ、特別警戒区域では建築に制限がかかります。

津波災害警戒区域・造成宅地防災区域

指定されている場合は、あわせて説明されます。

札幌で確認すべき区域

石狩川・豊平川の洪水浸水想定

札幌は市街地を豊平川が貫き、北部で石狩川に近づきます。北区、東区、白石区、豊平区の一部には、洪水の浸水想定が設定されている区域があります。想定される浸水の深さは場所によって大きく違い、数十センチのところもあれば、数メートルのところもあります。深さまで確認してください。

内水氾濫

下水道の処理能力を超える雨が降ったときに、マンホールや側溝から水があふれるものです。川から離れていても起こります。都心部の低い土地や、地下室のある建物では注意が必要です。

土砂災害警戒区域

南区、西区、中央区の山寄りの斜面地に多く指定されています。藻岩山、円山、手稲山の周辺です。特別警戒区域に指定されていると、建物の構造に制限がかかり、価格にも影響します。

融雪期の出水

札幌特有の事情として、春の雪解け水による出水があります。ハザードマップには直接表れませんが、過去に床下浸水があった地域では、住民のあいだで知られています。近隣に聞けばわかる情報です。

調べ方

1. 札幌市の防災情報のページで、地域ごとのハザードマップを開く
2. 物件の住所で位置を特定する
3. 浸水想定の深さ（何メートル以上何メートル未満か）を読み取る
4. 土砂災害警戒区域の指定の有無を確認する
5. 該当部分を印刷または保存しておく

各区役所でも紙のハザードマップを配布しています。買主に渡す資料として、印刷したものを用意しておくと親切です。

価格への影響

区域に入っていることが、そのまま大きな値下げにつながるわけではありません。影響の出方は、次のような順になります。

• 土砂災害特別警戒区域　建築制限があるため、影響が大きい
• 浸水想定が3メートル以上　1階が水没する想定なので、影響が出る
• 浸水想定が0.5メートル未満　影響は限定的
• 土砂災害警戒区域（特別でない）　説明は必要だが、影響は限定的

実際には、駅からの距離、学区、日当たりといった条件のほうが、価格には強く効きます。ハザードマップだけで敬遠されることは、それほど多くありません。

区域内の物件を売るときの工夫

数字で示す

「浸水の想定があります」だけでは、買主は身構えます。「想定される浸水の深さは0.5メートル未満です」「これまでに床上浸水の記録はありません」と、数字と事実で示してください。

対策を伝える

敷地を高く造成している、基礎が高い、止水板を用意している、給湯器を高い位置に設置している。こうした対策があれば、それも伝えます。

保険の話をしておく

火災保険の水災補償に入っていれば、その内容を伝えます。買主が保険で備えられるとわかれば、不安はかなり減ります。

近隣の状況を添える

同じ区域内で普通に住宅が建ち、売買されていることを示すのも一つです。ハザードマップの区域は広く、決して特殊な立地ではないと伝わります。

買主から質問されること

• これまでに浸水したことはあるか
• 雪解けの時期に道路が冠水することはあるか
• 近くの川があふれたことはあるか
• 地下室や床下に水が入ったことはあるか
• 火災保険の水災補償に入っているか

答えられる範囲で正直に答えてください。わからないことは、わからないと答えて構いません。

売る前にやることのまとめ

1. 札幌市のハザードマップで、物件の位置と浸水想定の深さを確認する
2. 土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定を確認する
3. 該当ページを印刷して、買主に渡せるようにする
4. 過去の浸水被害の有無を整理する
5. 行っている対策を書き出す
6. 火災保険の水災補償の有無を確認する

この6つをそろえておけば、内見のときに聞かれても、その場で答えられます。資料を出して説明できる売主は、それだけで信頼されます。

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