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2026/09/14
家を売るか貸すか｜札幌で判断する7つの手順と冬の管理コスト
結論を先に書きます。迷ったときは、まず今いくらで売れるかと、いくらで貸せるかの両方の数字を出してください。そのうえで、持ち続ける場合の費用を引きます。感覚で決めると、たいていは貸すほうを選び、数年後に空室と修繕費で後悔することになります。
札幌の場合、判断を分ける要素がはっきりしています。地下鉄駅から徒歩10分以内か、築25年を超えているか、冬の管理を誰がするか。この3つで、答えのほとんどが決まります。転勤で数年後に戻る予定があるかどうかも、当然大きな要素です。
貸すほうが向いているケース
- 地下鉄駅から徒歩10分以内で、賃貸の需要が読める
- 数年後に戻ってくる予定がはっきりしている
- 住宅ローンを完済しているか、残債が少ない
- 建物が新しく、当面は大きな修繕が要らない
- 大学や大きな病院、工業団地が近く、借り手が続く見込みがある
売るほうが向いているケース
- 戻ってくる予定がない、または未定
- 築25年を超えていて、給湯器や水回りの更新時期が近い
- 住宅ローンの残債があり、家賃だけでは返済が回らない
- 遠方に住んでいて、冬の管理ができない
- 相続で引き継いだ家で、自分は使う予定がない
- 共有名義で、いずれ分けなければならない
住宅ローンを組んだまま人に貸すと、契約違反になります。住宅ローンは自分が住むための融資だからです。転勤など事情がある場合は、必ず金融機関に相談してください。黙って貸して発覚すると、一括返済を求められることがあります。
貸したときの手取りを計算する
家賃がそのまま手元に残るわけではありません。実際には次の費用が引かれます。
- 管理会社への手数料 家賃の5パーセント前後
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- マンションなら管理費と修繕積立金
- 設備の故障に対応する修繕費
- 入退去のたびの原状回復費とクリーニング代
- 空室の期間の家賃ゼロ
計算例
札幌市内の3LDKマンションを月9万円で貸す場合。
- 年間の家賃収入 108万円
- 管理手数料 約6万円
- 管理費・修繕積立金 年間約30万円
- 固定資産税 年間約10万円
- 火災保険 年間約2万円
- 差し引き 約60万円
ここから、給湯器の交換（20万円から40万円）、入居者が替わるときの原状回復（10万円から30万円）、空室期間が出れば、その年の手取りはほとんど残りません。
札幌で貸すときに特有の費用
除雪と排雪
戸建てを貸す場合、敷地の除雪を誰がするかを決めておく必要があります。入居者に任せる契約が多いのですが、間口が広い家や高齢の入居者では現実的でないこともあります。業者に頼むと、1シーズンで数万円から十数万円かかります。
凍結による設備の破損
入居者が水抜きを忘れて配管が割れると、修理費が発生します。誰の負担になるかは状況によりますが、もめる原因になります。入居時に水抜きの方法をきちんと説明しておく必要があります。
暖房設備の更新
ボイラーやパネルヒーターは、10年から15年で交換時期が来ます。冬に壊れると、その日のうちに直さなければなりません。夜間や休日の対応も含め、費用も手間もかかります。
空室になりやすい時期
札幌の賃貸は2月から3月に動きが集中します。この時期を逃すと、次の春まで空室のままということが起こります。退去のタイミングが読めないのが、賃貸の難しいところです。
遠方に住んでいる方が札幌の戸建てを貸すのは、想像以上に大変です。冬の除雪、凍結、暖房の故障。どれも早い対応が必要で、管理会社に任せても費用がかさみます。戻る予定がないなら、売る判断のほうが結果的に楽なことが多いところです。
税金の扱いが変わる
貸すと3,000万円控除が使えなくなることがある
自分が住んでいた家を売るときの3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年目の年末までに売った場合に使えます。その間に人に貸していても使えますが、期限を過ぎると使えません。貸しているうちに期限が過ぎて、売るときに数百万円の税負担が生じる、ということが起こります。
家賃収入は確定申告が必要
不動産所得として申告します。減価償却費や経費を差し引けますが、毎年の手続きが増えます。会社員の方にとっては、これも負担のひとつです。
売ったときの利益の計算も変わる
貸していた期間の減価償却が進むため、取得費が下がり、売却時の利益が大きく計算されます。結果として税額が増えます。
3年目の年末という期限は、意外と早く来ます。転勤で貸し出して、気づいたら期限が過ぎていた、というのはよくある話です。売る可能性が少しでもあるなら、この期限は必ず頭に入れておいてください。判断は税理士にご確認ください。
一度貸すと、売りにくくなる
入居者がいる状態の物件は、自分で住みたい買主には売れません。買えるのは投資目的の方だけになり、価格も収益から逆算されるため、実需で売る場合より下がります。
入居者に出て行ってもらうには、正当な事由が必要で、簡単ではありません。定期借家契約にしておけば期間満了で終わりますが、家賃は普通借家より下がります。
- 普通借家 家賃は取れるが、出て行ってもらうのが難しい
- 定期借家 期間で終わるが、家賃は下がり、借り手も絞られる
数年後に売るつもりがあるなら、定期借家にしておくのが無難です。
判断の手順
- 今いくらで売れるかを確認する
- いくらで貸せるかを確認する
- 貸した場合の年間の手取りを計算する（経費と空室を引く）
- 持ち続けた場合の10年分の修繕費を見積もる
- 住宅ローンがあるなら、金融機関に賃貸の可否を確認する
- 3,000万円控除の期限がいつ来るかを確認する
- 冬の管理を誰がするかを決める
この7つを埋めれば、答えは自然と出ます。数字を出さずに悩み続けるのが、いちばん損をする進め方です。
税金の扱いは税理士または税務署に、住宅ローンの条件は借入先の金融機関にご確認ください。ここでは判断の材料をそろえる順番を整理しています。
よくあるご質問
売るか貸すか、何を基準に決めればいいですか。
今いくらで売れるかと、いくらで貸せるかの両方の数字を出し、持ち続ける費用を引いて比べてください。札幌では、地下鉄駅から徒歩10分以内か、築25年を超えているか、冬の管理を誰がするかで大半が決まります。
住宅ローンが残っていても貸せますか。
住宅ローンは自分が住むための融資なので、黙って貸すと契約違反になります。転勤などの事情がある場合は必ず金融機関に相談してください。発覚すると一括返済を求められることがあります。
家賃はどれくらい手元に残りますか。
管理手数料、固定資産税、火災保険、マンションなら管理費と修繕積立金が引かれます。そこから設備の修繕費と空室期間を見込むと、思ったより残りません。
札幌で貸すときに特有の負担は何ですか。
除雪と排雪、凍結による配管の破損、暖房設備の更新です。冬の故障は即日の対応が必要で、遠方に住んでいると管理会社に任せても費用がかさみます。
貸したあとで売ることはできますか。
できますが、入居者がいる状態では自分で住みたい買主に売れません。投資目的の買主に限られ、価格も収益から逆算されるため下がります。
数年後に売るつもりなら、どんな契約にすべきですか。
定期借家契約にしておけば期間満了で終わります。ただし家賃は普通借家より下がり、借り手も絞られます。
貸していると税金で不利になりますか。
住まなくなってから3年目の年末を過ぎると、3,000万円特別控除が使えなくなります。また貸していた期間の減価償却で取得費が下がり、売却時の利益が大きく計算されます。
家賃収入があると確定申告が必要ですか。
不動産所得として申告が必要です。経費や減価償却費を差し引けますが、毎年の手続きが増えます。詳しくは税理士または税務署にご確認ください。
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