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2026/09/14
未登記の建物がある家を売る｜表題登記の費用と札幌で手続きできる時期
結論から書きます。未登記の建物があっても売れます。ただし、買主が住宅ローンを使うなら、先に登記しておく必要があります。金融機関は、登記されていない建物を担保に取れないためです。物置、車庫、増築した部分。どれも未登記のまま残っていることがよくあります。
札幌の戸建てでは、後から付けた風除室、カーポート、物置が登記されていない例が多く見られます。母屋そのものが未登記という家も、古い住宅地には残っています。売ると決めたら、登記簿と現況を突き合わせるところから始めてください。
未登記になっている3つのパターン
建物全体が未登記
建てたときに表題登記をしていないケースです。現金で建てて、住宅ローンを使わなかった場合に起こります。固定資産税は課税されているのに、登記簿がないという状態です。
増築部分が未登記
母屋は登記されているが、後から増やした部分の変更登記をしていないケースです。床面積が登記と現況で違います。もっとも多いパターンです。
取り壊した建物の登記が残っている
逆のパターンです。すでに解体した建物の登記が残ったままだと、滅失登記をしないと土地が売れません。
登記と課税は別の仕組みです。市は現地を調査して課税するため、未登記の建物にも固定資産税がかかります。納税通知書に載っているから登記されている、とは限りません。ここを勘違いしている方が多くいます。
未登記のままだと起きること
買主の住宅ローンが通らない
金融機関は、登記された建物にしか抵当権を設定できません。未登記部分があると、担保の範囲がはっきりしないため、融資を断られます。買主が現金で買える方でない限り、取引が成立しません。
所有権を第三者に主張できない
登記がなければ、その建物が自分のものであることを他人に対して主張できません。土地と建物の所有者が違う場合、とくに問題になります。
相続のときに手続きが増える
未登記のまま相続が起きると、相続人全員で登記の手続きをすることになります。人数が増えるほど、手間も費用もかかります。
10万円以下の過料の対象になる
建物を新築したら1か月以内に表題登記をする義務があります。増築や取り壊しも同じです。実際に科されることはまれですが、法律上は義務です。
登記する手順
表題登記（建物全体が未登記の場合）
- 土地家屋調査士に依頼する
- 建物の所有権を証明する資料を集める（建築確認済証、工事請負契約書、領収書、固定資産税の課税証明など）
- 調査士が現地を測り、各階平面図と建物図面を作る
- 法務局に申請する
費用は8万円から15万円程度、期間は1か月前後が目安です。所有権を証明する資料が乏しいと、手続きが長引きます。
表題部変更登記（増築部分が未登記の場合）
床面積や構造の変更を登記します。費用は5万円から10万円程度です。増築の確認申請をしていない場合、そのことが表に出ます。
滅失登記（取り壊した建物の登記が残っている場合）
解体業者から取り壊し証明書をもらい、法務局に申請します。自分でもできる手続きで、費用は数万円程度です。土地を売る前に必ず済ませてください。
建物の所有権を証明する資料がまったく残っていない場合、固定資産税の課税証明や、近隣の方の証明書を使って進めることがあります。相続した家では資料が見つからないことが多いので、早めに土地家屋調査士に相談してください。
物置やカーポートはどうするか
登記が必要な建物は、屋根と三方の壁があり、土地に定着していて、その用途に使える状態のものです。
- 基礎に固定された物置 登記の対象になる
- ブロックの上に置いただけの物置 対象外のことが多い
- 柱と屋根だけのカーポート 壁がないため対象外のことが多い
- 三方が壁で囲まれた車庫 対象になる
判断に迷うものは、土地家屋調査士に見てもらってください。なお、建ぺい率に算入されるかどうかは、登記の要否とは別の基準です。カーポートは登記の対象外でも、建築面積には算入されることがあります。
登記せずに売る方法
買主が現金で買える方、または不動産会社であれば、未登記のままでも売買できます。この場合、契約書に未登記建物があることを明記し、どちらが登記するかを決めておきます。
- 未登記であることを重要事項説明で伝える
- 引き渡し後に買主が登記する取り決めにする
- その分の費用を価格に反映する
当社では、未登記の建物がある家もそのまま買い取っています。登記の手続きは当社側で進めるため、売主が土地家屋調査士を探す必要はありません。
札幌での注意点
風除室と物置
玄関前の風除室は、後付けのものが多く、登記も確認申請もされていないことがよくあります。基礎に固定されていれば登記の対象になり、建築面積にも算入されます。売る前に状態を確かめてください。
冬は現地調査ができない
表題登記には現地の測量が必要です。雪に覆われていると、建物の外周を測れません。札幌では11月から4月上旬は手続きが進みにくくなります。春の売却を考えているなら、前年の秋か、雪解け直後に依頼してください。
相続した家に多い
親の代に建てた家、親が後から増築した部分。相続してから初めて未登記に気づく方が多くいます。相続登記を司法書士に依頼するときに、建物の登記状況もあわせて確認してもらうと、二度手間になりません。
売る前にやることのまとめ
- 法務局で建物の登記事項証明書を取る
- 固定資産税の納税通知書に載っている家屋と突き合わせる
- 登記簿の床面積と、現況の床面積を比べる
- 敷地内の物置、車庫、風除室を確認する
- 解体済みなのに登記が残っている建物がないか確認する
- 必要なら土地家屋調査士に依頼する（雪のない時期に）
登記の要否と手続きは土地家屋調査士に、相続登記は司法書士に、税金の扱いは税理士にご確認ください。ここでは売却実務での確認事項を整理しています。
よくあるご質問
未登記の建物があると売れませんか。
売れます。ただし買主が住宅ローンを使うなら先に登記が必要です。金融機関は登記されていない建物に抵当権を設定できないためです。
固定資産税は払っています。登記されているということですか。
いいえ。登記と課税は別の仕組みです。市は現地を調査して課税するため、未登記の建物にも固定資産税がかかります。納税通知書だけでは判断できません。
登記にはいくらかかりますか。
建物全体の表題登記で8万円から15万円程度、増築部分の変更登記で5万円から10万円程度が目安です。期間は1か月前後かかります。
建てたときの書類が残っていません。
建築確認済証、工事請負契約書、領収書のほか、固定資産税の課税証明などを使って進めます。資料が乏しいと手続きが長引くので、早めに土地家屋調査士に相談してください。
物置やカーポートも登記が必要ですか。
屋根と三方の壁があり、土地に定着しているものが対象です。基礎に固定された物置は対象、柱と屋根だけのカーポートは対象外のことが多くなります。迷うものは調査士に見てもらってください。
解体した建物の登記が残っています。
滅失登記が必要です。解体業者から取り壊し証明書をもらい、法務局に申請します。自分でもできる手続きで、土地を売る前に必ず済ませてください。
冬でも登記の手続きはできますか。
表題登記には現地の測量が必要で、雪に覆われていると建物の外周を測れません。札幌では11月から4月上旬は進みにくくなります。
登記せずに売る方法はありますか。
買主が現金で買える方か不動産会社であれば可能です。契約書に未登記であることを明記し、誰が登記するかを決めます。当社では未登記の建物がある家もそのまま買い取り、登記はこちらで進めます。
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