雑種地・山林・原野の売却｜地目と現況が違うときの扱いと札幌での確認先

結論から書きます。地目は、その土地が今どう使われているかを示すもので、価格そのものを決めるわけではありません。大事なのは、その場所に建物が建てられるかどうか、そして水道と下水がつながるかどうかです。地目が雑種地でも、市街化区域で接道があれば普通の宅地と同じように売れます。

逆に、地目が宅地でも、市街化調整区域で建て替えの許可が下りない土地は、買主が限られます。地目だけを見て判断しないでください。まずは用途地域と接道、それから地目の順で確認します。

地目の種類

登記簿の表題部に書かれています。全部で23種類ありますが、住宅の売買でよく出てくるのは次の6つです。

• 宅地　建物の敷地として使われている土地
• 田・畑　農地。売買には農業委員会の許可か届出が必要
• 山林　樹木が生えている土地
• 原野　雑草などが生えたままの土地
• 雑種地　どの区分にも当てはまらない土地。駐車場、資材置場、太陽光発電設備など
• 公衆用道路　道路として使われている土地。私道がこれに当たる

地目と現況が違うときの問題

農地のままだと売買に許可が要る

地目が田または畑のままだと、現況が宅地でも農地法の手続きが必要になることがあります。農業委員会の判断によりますが、手続きには1か月から数か月かかります。買主にとっては、いつ引き渡されるかわからない状態になります。

買主の住宅ローンで指摘される

金融機関は、登記簿と現況が一致していることを前提に審査します。地目が山林や原野のままだと、宅地としての担保評価が出ないことがあります。

固定資産税の評価と合わない

課税上の地目は、市が現況をもとに決めます。登記は畑でも、宅地として課税されていることがあります。納税通知書と登記簿の地目が違っていても、間違いではありません。

地目変更の手続き

1. 土地家屋調査士に依頼する
2. 現況を示す資料（写真、建物の登記、造成の記録）を用意する
3. 農地から変える場合は、先に農地転用の手続きを済ませる
4. 法務局に地目変更登記を申請する

費用は4万円から6万円程度、期間は2週間から1か月です。農地転用が絡むと、数か月に伸びます。

雑種地を売るとき

雑種地は、駐車場、資材置場、太陽光発電設備の敷地などに使われています。地目としてはあいまいですが、売却の難しさは場所によって大きく違います。

市街化区域にある雑種地

接道があり、上下水道が引けるなら、宅地とほぼ同じ評価になります。買主が家を建てるなら、地目を宅地に変えることになります。

市街化調整区域にある雑種地

原則として建物を建てられません。買主は、資材置場、駐車場、農業関連の用途などを想定することになり、価格は大きく下がります。ただし、既存の建物があって一定の要件を満たす場合、建て替えが認められることがあります。札幌市の担当課で確認してください。

札幌市内の雑種地

清田区、手稲区、南区、北区の郊外に多く見られます。かつて農地や山林だった土地が、資材置場や駐車場として使われてきたものです。周囲に住宅が建っていても、その土地だけ建てられないということがあります。

山林・原野を売るとき

相続で山林や原野を引き継ぎ、どこにあるかもわからないという相談は少なくありません。北海道では、原野商法で売られた土地が今も残っています。

• まず名寄帳と公図で、場所と広さを特定する
• 現地に道路から入れるかを確認する
• 市町村に、その土地の用途の制限を確認する
• 近隣の所有者に、買う意向があるか当たってみる

道がない山林は、取引の相手が見つかりにくいのが現実です。隣接地の所有者、林業の事業者、太陽光の事業者などが候補になります。買い手がどうしても見つからない場合、一定の要件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらう制度を利用できることがあります。要件は厳しく、負担金も必要です。法務局にご確認ください。

地目を変えてから売るべきか

必ずしも変える必要はありません。判断の目安は次のとおりです。

• 変えたほうがよい　現況が宅地で、地目が田・畑のまま。買主の住宅ローンで問題になる
• 変えたほうがよい　家が建っているのに地目が山林や原野のまま
• 変えなくてよい　買主が建物を建てる予定で、造成後に自分で変更する場合
• 変えられない　現況が変わっていない土地。地目変更は現況に合わせる手続きなので、実態がないと変えられない

最後の点を誤解している方が多くいます。地目変更は、土地の使い方を変えたことを登記に反映する手続きです。畑のままの土地を、登記だけ宅地にすることはできません。

売る前にやることのまとめ

1. 登記簿と公図を取り、地目と地積を確認する
2. 札幌市の都市計画情報で、市街化区域か調整区域かを確認する
3. 用途地域と、建物が建てられるかを確認する
4. 接道の状況を確認する
5. 上下水道が引けるかを確認する
6. 地目と現況がずれているなら、変更が必要かを土地家屋調査士に相談する
7. 農地が絡むなら、農業委員会に手続きを確認する

当社では、雑種地、山林、原野、地目と現況がずれている土地も買い取っています。地目変更や農地転用の手続きは当社側で進めます。まずは今の状態でいくらになるかをご確認ください。

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