賃貸中の家を空室にしてから売るか｜立退料と定期借家への切り替え

結論から書きます。入居者がいる家を空室にしてから売ると、価格は上がります。ただし、出て行ってもらうには正当な事由が必要で、簡単ではありません。借地借家法は借主を強く守っているため、貸主の都合だけでは契約を終わらせられません。

目安として、同じ物件でも、空室で自分が住める状態なら実需の買主が付き、入居者がいたままなら投資家しか買えません。その差は1割から3割になることがあります。一方で、立退料と空室期間の負担を考えると、必ずしも空室にするほうが得とは限りません。数字を並べて比べてください。

なぜ空室のほうが高いのか

• 自分で住みたい買主が検討できる（買主の数が増える）
• 買主が住宅ローンを使える（投資用ローンより金利が低く、審査も通りやすい）
• 室内を見せられるので、判断してもらいやすい
• リフォームして住む前提の買主にも売れる

入居者がいる場合、買主は投資目的に限られ、価格は家賃収入からの利回りで計算されます。札幌の中古住宅の利回りの水準から逆算されるため、実需の相場より低く出るのが普通です。

契約を終わらせる方法

更新のタイミングで解約を申し入れる

普通借家契約では、期間満了の1年前から6か月前までに、貸主から更新しない旨を通知します。ただし、この通知だけでは終わりません。正当な事由が必要です。

正当な事由とは

• 貸主が自分でその建物を使う必要がある
• 建物が老朽化して、安全上の問題がある
• これまでの経緯（家賃の滞納、用法違反など）
• 立退料の申し出

実務では、立退料を出すことで正当な事由を補うのが一般的です。金額は、引っ越し費用、新しい住まいの敷金礼金と仲介手数料、家賃の差額の補填などを積み上げて決まります。

話し合いで合意解約する

もっとも現実的です。入居者に事情を説明し、退去の時期と条件を話し合って決めます。相手に転居の予定があれば、すんなりまとまることもあります。合意したら、必ず書面にしてください。

立退料の考え方

法律で決まった金額はありません。実務では、次の項目を積み上げて話し合います。

• 引っ越し費用
• 新しい住まいの敷金・礼金・仲介手数料
• 家賃の差額（同等の物件が高い場合）
• その物件に長く住んでいることへの配慮
• 店舗や事業用なら、営業を移すことによる損失

住宅の場合、家賃の6か月分から12か月分程度が一つの目安として語られますが、事情によって上下します。相手が高齢で転居先を見つけにくい、長年住んでいる、といった場合は大きくなりがちです。

空室にせずに売るという選択

立退きに時間も費用もかかるなら、入居者がいるまま売る方法があります。オーナーチェンジといい、買主は投資家です。

• 立退料が不要
• 空室期間の家賃の損失がない
• すぐに売り出せる
• ただし価格は実需相場より下がる

どちらが得かは、次の計算で比べられます。（空室で売れる価格）−（立退料）−（空室期間の家賃） と （入居者がいたまま売れる価格） のどちらが大きいか。ここに、時間と手間をどう評価するかを加えて判断します。

定期借家への切り替え

将来売るつもりがあるなら、契約を定期借家に切り替えておく方法があります。定期借家は期間満了で必ず終わるため、正当な事由も立退料も不要です。

• 切り替えには、入居者の合意が必要
• 合意が得られないことも多い
• 家賃を下げる条件と引き換えにすることがある
• 公正証書など、書面での契約が必要

新しく入居者を募集するときに、はじめから定期借家にしておくのがもっとも確実です。ただし、借り手が絞られ、家賃も下がる傾向があります。

やってはいけないこと

• 鍵を替えて入れないようにする
• 荷物を勝手に運び出す
• 水道や電気を止める
• 頻繁に訪問して退去を迫る

いずれも違法です。賃料の滞納がある場合でも、手順を踏まずに明渡しを実力で行うことはできません。滞納が続いているなら、契約解除と明渡しの手続きを弁護士に相談してください。

売るときに引き継ぐもの

入居者がいるまま売る場合、貸主の地位が買主に引き継がれます。次のものを整理して渡してください。

• 賃貸借契約書
• 敷金の預かり残高（決済で買主に引き継ぐ）
• 家賃の入金状況と滞納の有無
• 管理会社との契約
• 入居者への通知（貸主が変わったことと、新しい振込先）

家賃は、引き渡し日を境に日割りで精算します。敷金は買主に引き継ぐため、その分を決済で差し引きます。

売る前にやることのまとめ

1. 空室で売った場合と、入居者がいたまま売った場合の価格を両方確認する
2. 立退料の相場と、空室期間の家賃の損失を見積もる
3. 差し引きでどちらが有利かを比べる
4. 空室にするなら、半年以上前から話し合いを始める
5. 札幌では、退去の時期を春か秋に設定する
6. 合意したら必ず書面にする

当社では、入居者がいるままの物件も買い取っています。立退きの交渉が不要で、そのまま引き渡せます。空室にしてから売る場合と、どちらが手元に残るかを、まず数字で比べてみてください。

よくあるご質問