二世帯住宅の売却｜4つの売り方と札幌で確認しておくこと

結論から書きます。二世帯住宅は、同じ広さの一般的な戸建てより売りにくく、価格も下がります。買主が限られるためです。ただし、売り方を変えれば道はあります。二世帯として売る、単世帯に戻して売る、賃貸併用として売る、土地として売る。この4つを比べてください。

札幌でも、親世帯と同居するために建てた二世帯住宅は多くあります。親が施設に入った、子が独立した、相続して誰も住まない。そうした事情で売却の相談になります。建てたときの費用が大きいぶん、売却額とのギャップに驚かれることが少なくありません。

なぜ売りにくいのか

• 二世帯で住みたい家族という、狭い層にしか当てはまらない
• 延床面積が大きく、価格の総額が上がる
• キッチンや浴室が2つあり、光熱費と修繕費が二重にかかる
• 間取りが特殊で、単世帯には使いにくい
• 建てた家族に合わせた造りになっていて、他人には合わない

とくに総額の問題が大きく効きます。延床60坪の家は、同じ地域の延床35坪の家より高くなります。買える人の数がその時点で絞られます。

型によって売りやすさが違う

完全分離型

玄関も水回りもすべて別々で、行き来する内部の扉がない形です。もっとも売りやすいのはこの型です。片方を賃貸に出せる、親と同居しつつ独立性を保てる、といった使い方ができるため、買主の幅が広がります。

部分共有型

玄関は一つで、キッチンや浴室が別という形です。使い方が限られるため、完全分離型より売りにくくなります。

完全同居型

設備はすべて共有で、部屋数が多いだけの家です。実質的には大きな一戸建てなので、大家族の買主なら検討できます。単世帯に戻す工事も要りません。

売り方の選択肢

二世帯住宅として売る

そのまま売ります。買主は、親との同居を考えている家族です。数は少ないものの、探している方は確実にいます。時間はかかりますが、工事の費用はかかりません。

賃貸併用として売る

完全分離型なら、片方を貸して家賃を得られると伝えられます。住宅ローンの返済を家賃で補える点は、買主にとって大きな魅力です。周辺の家賃の水準を調べて、具体的な金額で示してください。

単世帯に戻して売る

一方のキッチンを撤去する、内部に行き来できる扉を作る、といった工事をして、普通の戸建てとして売ります。買主の層は広がりますが、工事に100万円から300万円程度かかります。かけた費用がそのまま価格に上乗せできるとは限らないため、慎重に判断してください。

土地として売る

築年数が古く、建物に価値が残っていない場合は、古家付き土地として売る方法があります。広い敷地なら、2区画に分けて売れることもあります。二世帯住宅は敷地が広いことが多いので、この選択が有効なケースは少なくありません。

札幌での確認事項

暖房の設備が2系統ある

ボイラーが2台、灯油タンクが2つという家が多くあります。それぞれの設置年と、動くかどうかを確認してください。冬の暖房費が世帯ごとにいくらかかっていたかも、買主が必ず聞く点です。

広い敷地の除雪

二世帯住宅は駐車スペースが2台分以上あることが多く、そのぶん除雪の面積も広くなります。ロードヒーティングがあるなら、動くかどうかと費用を整理してください。

屋根と外壁の面積が大きい

塗り替えや屋根の葺き替えの費用も、一般的な戸建てより高くなります。直近の修繕の記録があれば、買主に示してください。

名義と相続の問題

二世帯住宅は、親と子の共有名義になっていることが多くあります。建築資金を親が一部出した、土地は親名義で建物は子名義、といった形です。

• 共有名義なら、売るには全員の同意が必要
• 親が亡くなっていれば、先に相続登記が必要
• 土地と建物の名義が違う場合、両方をそろえて売る
• 親が認知症などで判断が難しい場合、成年後見の手続きが必要になることがある

親が施設に入ったあとに売ろうとして、名義の問題で動けないというのは、実際によくある話です。売却を考え始めた時点で、登記簿を取って名義を確認してください。

売る前にやることのまとめ

1. 登記簿で、土地と建物の名義と、区分登記の有無を確認する
2. 完全分離型か、部分共有型かを整理する
3. 設備（ボイラー、給湯器、キッチン）の設置年と状態を確認する
4. 周辺の家賃の水準を調べ、賃貸に出した場合の収入を試算する
5. 単世帯に戻す工事の見積りを取る
6. 土地として売った場合の価格も確認する
7. 4つの売り方の手取りを比べる

当社では、二世帯住宅もそのままの状態で買い取っています。工事も解体も不要で、荷物が残っていても構いません。それぞれの売り方でいくらになるかを、まず数字で比べてみてください。

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