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2026/09/14
売り出し価格の見直し｜値下げのタイミングと幅の決め方
結論から書きます。売り出してから3か月で申し込みがなければ、価格を見直す時期です。そして、下げるなら中途半端な幅にしないこと。10万円や20万円の値下げは、検索の結果に表れず、意味がありません。
ただし、下げる前にやることがあります。写真の差し替え、掲載内容の追加、見せ方の改善。価格だけが原因とは限りません。順番を間違えると、下げなくてよかった分まで下げることになります。
まず原因を切り分ける
問い合わせも内見もない
物件を見つけてもらえていないか、見つけても候補から外されています。原因は、価格が相場から離れている、写真が悪い、掲載されている情報が少ない、のいずれかです。
内見はあるが申し込みがない
実物を見た結果、価格に見合わないと判断されています。室内の印象、設備の古さ、間取りの使いにくさなど、写真ではわからなかった要素が原因です。
申し込みはあるが、大きな指値が入る
買主が見て、この価格なら買うという水準が示されています。指値の額が複数の買主でそろっているなら、それが市場の評価です。
反響の数を必ず記録してもらってください。掲載ページの閲覧数、問い合わせの件数、内見の件数。この3つがあれば、どこで止まっているかが分かります。数字を出せない不動産会社には、出してもらうよう頼んでください。
値下げの前にやること
写真を撮り直す
もっとも効果が出やすい手です。晴れた日の午前中に、部屋を片づけて、照明をすべてつけて撮ります。札幌なら、雪のない時期の外観を撮り直すだけで印象が変わります。雪の写真のまま夏を迎えているケースは、実際によくあります。
掲載情報を増やす
間取り図、周辺の施設、リフォームの履歴、設備の一覧。情報が多いほど、買主は検討しやすくなります。写真の枚数も、多いほうが問い合わせにつながります。
紹介文を書き直す
その家の良いところを、具体的に書きます。日当たりが良い、ではなく、南向きで午後まで日が入る。駅から近い、ではなく、地下鉄の駅まで徒歩8分。数字と事実で書いてください。
売り出す時期を変える
札幌では、冬に売れなかった物件が、雪解け後に決まることがあります。急ぐ理由がないなら、一度取り下げて、春に出し直すという選択もあります。
値下げの幅の決め方
検索の区切りをまたぐ
買主は、物件を探すときに価格で絞り込みます。2,000万円以下、2,500万円以下という区切りです。2,050万円の物件を2,000万円にすれば、2,000万円以下で探している方の目に入るようになります。2,030万円に下げても、誰の目にも入りません。
札幌の住宅なら、1,500万円、1,800万円、2,000万円、2,500万円、3,000万円、3,500万円あたりが区切りになりやすいところです。
幅は3から5パーセントを目安に
2,500万円の物件なら、75万円から125万円。小刻みに下げると、まだ下がると思われて、買主が様子を見ます。一度で意味のある幅を下げるほうが、結果として手取りが多く残ります。
何度も下げない
価格の変更履歴は、買主にも見えています。何度も下げている物件は、何か問題があるのではないかと思われます。下げるのは、多くても2回までと考えてください。
売り出し価格を最初から高く設定して、あとから下げていく進め方は、時間がかかるうえに、結果的に安く売れることが多い形です。売り出しから3か月が、もっとも問い合わせが集まる期間です。この期間を高すぎる価格で使ってしまうのが、一番もったいない使い方です。
タイミングの目安
- 売り出しから1か月 内見がゼロなら、写真と掲載情報を見直す
- 2か月 内見はあるが申し込みがないなら、見せ方と価格の両方を検討する
- 3か月 申し込みがなければ、価格を見直す
- 6か月 媒介契約の更新の時期。進め方そのものを見直す
札幌では、この期間に季節が重なります。9月に売り出して3か月なら12月です。雪の時期に値下げするより、いったん止めて春に出し直すほうが良い場合があります。
指値が入ったときの考え方
買主から価格の交渉が入ったら、次を確認してください。
- 住宅ローンの事前審査が通っているか
- いつ引き渡せるかの希望が、こちらと合うか
- 指値の根拠は何か（相場か、修繕の見積りか、ただの値切りか）
- この買主を断ったとして、次の買主がいつ来るか
100万円の指値を断って3か月待った結果、同じ価格で売れたなら、3か月分の維持費と手間が損になります。目の前の金額だけでなく、時間も費用だと考えてください。
指値の根拠が具体的な修繕の見積りであれば、こちらも根拠で返せます。専門家に見てもらい、実際にかかる金額を示す。それが指値より小さければ、差額を埋める交渉ができます。
下げたくない場合の選択
この価格でなければ売らない、という考え方も一つです。ただし、持ち続けるあいだの費用は積み上がります。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険
- マンションなら管理費と修繕積立金
- 空き家なら、除雪と水道の基本料金
- 住宅ローンが残っていれば、その返済
年間30万円かかる物件を1年待って100万円高く売れるなら、差し引き70万円のプラスです。逆に、1年待って同じ価格でしか売れないなら、30万円の損になります。待つ判断も、数字で考えてください。
もう一つの選択として、買い取ってもらう方法があります。値下げを繰り返して時間をかけるより、確定した金額で早く終わらせるほうが、結果的に手元に多く残ることもあります。両方の数字を並べて比べてください。
まとめ
- まず反響の数字を見て、どこで止まっているかを切り分ける
- 価格を下げる前に、写真と掲載情報を見直す
- 下げるなら、検索の区切りをまたぐ幅にする
- 3から5パーセントを目安にし、小刻みに下げない
- 下げるのは多くても2回まで
- 札幌では、冬に下げるより春に出し直すことを検討する
- 待つ場合の維持費も計算に入れる
価格の設定と見直しは、媒介契約をしている不動産会社とご相談ください。ここでは売主が判断するための考え方を整理しています。
よくあるご質問
いつ値下げを考えればいいですか。
売り出しから3か月で申し込みがなければ見直す時期です。1か月で内見がゼロなら、まず写真と掲載情報を見直してください。
いくら下げればいいですか。
検索の区切りをまたぐ幅にしてください。2,050万円を2,000万円にすれば、2,000万円以下で探している方の目に入ります。2,030万円では誰の目にも入りません。
何パーセント下げるのが普通ですか。
3から5パーセントが目安です。2,500万円なら75万円から125万円。小刻みに下げると、まだ下がると思われて買主が様子を見ます。
何回まで下げていいですか。
多くても2回までと考えてください。価格の変更履歴は買主にも見えており、何度も下げている物件は問題があると思われます。
下げる前にできることはありますか。
写真を撮り直す、掲載情報を増やす、紹介文を書き直す、売り出す時期を変える。とくに写真の撮り直しは効果が出やすい手です。
冬に売れません。下げるべきですか。
急ぐ理由がなければ、いったん取り下げて春に出し直す選択もあります。札幌では、冬に売れなかった物件が雪解け後に決まることがあります。
指値が入りました。受けるべきですか。
買主の住宅ローンの事前審査が通っているか、引き渡しの時期が合うか、指値の根拠は何かを確認してください。断って3か月待つ場合の維持費も計算に入れてください。
高い価格のまま売り出し続けてもいいですか。
売り出しから3か月がもっとも問い合わせの集まる期間です。この期間を高すぎる価格で使うと、結果的に安く売れることが多くなります。
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