古い空き家の買取｜建物ではなく土地として売る前提と解体の判断

親が亡くなって空き家になった実家。築40年を超え、傷みも進んでいる。こういう家は、普通に買主を探しても決まりません。住むために買う人は、そのまま住める家を探しているからです。

では売れないのかというと、そうではありません。この種の家を買うのは、建て替えや土地の活用を考える事業者です。つまり、建物ではなく土地として評価されます。この前提を理解しておくと、話が早く進みます。

価格を決めているもの

土地の価値から解体費を引く

古い家の買取価格は、おおまかに言えば土地の価値から解体費と諸経費を引いた額になります。建物が古いほど、建物の価値は加算されず、解体費の分だけ差し引かれる方向に働きます。建物に価値がないと言われるのは、こういう理屈です。

建て替えができるかどうか

ここが決定的です。再建築ができない土地、接道の条件を満たさない土地では、買う人が大きく限られます。札幌の古い住宅地には、道路の幅が足りない、旗竿地で通路が狭いといった土地が実際にあります。まずここを確認してください。

土地の広さと形

2区画に分けられる広さがあるか、車を停められる形か。事業者は、その土地で何棟建てられるかで採算を見ます。整形で間口の広い土地ほど評価が上がります。

市街化調整区域かどうか

札幌の周辺部に多くあります。建て替えの許可が取れるかどうかで、買えるかどうかが変わります。許可の条件によっては、買える人が限られ、価格も大きく変わります。

解体してから売るべきか

先に壊さないほうがよい理由

建物を解体すると、翌年から固定資産税が上がることがあります。住宅が建っている土地には税の軽減があり、更地にするとそれが外れるためです。売れるまでに時間がかかると、この負担が積み上がります。

また、解体費を自分で出しても、そのぶん売値が上がるとは限りません。事業者は自分で解体する前提で見ているため、解体済みでも価格が同じということがあります。先に壊す前に、必ず両方の金額を確認してください。

解体したほうがよい場合

建物が倒壊しそうで危険な場合、近隣に迷惑がかかっている場合です。屋根の雪が隣家に落ちる、外壁が剥がれて飛ぶ。こうした状態なら、所有者の責任問題になります。この場合は、売却とは別に対処が必要です。

札幌では解体費が季節で変わる

冬は雪の処理が加わるため、解体の費用が上がります。急がないなら、雪解け後に見積もりを取るほうが安くなります。解体を伴う売却は、この点も含めて時期を考えてください。

荷物が残っている場合

そのまま買い取ってもらえることが多い

家財が残ったままでも、買取なら対応してもらえることがあります。遠方にお住まいで片づけに通えない方には、大きな利点です。ただし、処分費が価格に反映される形になるので、その分は差し引かれます。

先に取り出すべきもの

権利証、買ったときの売買契約書、通帳、印鑑、保険証券。とくに売買契約書は、税金の計算に必要です。これがないと税金が数百万円増えることがあります。処分を頼む前に、書類だけは探してください。

仏壇と神棚

処分の方法に決まりはありませんが、寺社に相談される方が多くあります。買主に任せると、扱いに困ることになります。先に対処しておいてください。

使える税金の特例

相続した空き家の3,000万円控除

要件を満たせば、売却益から3,000万円を差し引ける制度があります。亡くなった方が一人で住んでいたこと、一定の建築年より前の建物であること、売るまでの間に貸したり住んだりしていないこと、といった条件があります。期限もあるため、早めに確認してください。最終的な判断は税理士か税務署に。

相続税を払っている場合

相続税を納めた不動産を一定期間内に売ると、その税額の一部を取得費に加えられる制度があります。こちらも期限があります。知らずに期限を過ぎてしまうと、使えたはずの控除を失います。

特例が使えるかで手取りが大きく変わる

古い空き家は売値そのものが大きくないことが多いため、税金の有無が手取りに占める割合は大きくなります。売る前に、どの特例が使えるかを確認してください。

放置し続けた場合

特定空家に指定されると税が上がる

倒壊の危険がある、衛生上問題がある、景観を損ねている。こうした状態で指定を受けると、住宅用地の軽減が外れ、固定資産税が大きく上がることがあります。指定の前に、助言や指導が入ります。

札幌の冬は建物を急速に傷める

除雪されない家では、屋根や物置に雪が積もり続けます。1シーズンで物置が潰れる、雪解け水が入って床が腐る、配管が破裂する。これらは実際に起きています。傷むと、解体費も上がります。

近隣への責任は所有者にある

誰も住んでいなくても、落雪で隣家に被害が出れば所有者の責任です。遠方にお住まいだと、起きてから知らされることになります。

売る前にやることのまとめ

1. 登記事項証明書を取り、名義を確認する。亡くなった方名義なら相続登記が先
2. 買ったときの売買契約書を、家の中から探し出す
3. 再建築ができる土地かどうかを確認する
4. 市街化調整区域なら、建て替えの許可条件を確認する
5. 解体する場合としない場合の両方の金額を聞く
6. 使える税金の特例と、その期限を確認する
7. 権利証・契約書・通帳など、書類を先に取り出す
8. 仏壇や神棚は先に対処する
9. 冬をまたぐなら、水抜きと除雪を誰がやるか決める

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

事業者が買う物件のため、季節の影響は実需の物件より小さくなります。ただし、雪の下では敷地の高低差や境界が確認できず、解体費も冬は上がります。急がないなら、雪解け後の4月から6月に話を進めるほうが条件がよくなります。

秋までに決めるかどうかが分かれ目

もう1回冬を越すと、建物の状態がさらに悪くなります。管理ができない空き家は、秋のうちに方針を決めるかどうかで、翌年の金額が変わります。

よくあるご質問