「親から相続した札幌の不動産、どう売却すればいいのかわからない」というご相談を、当社では数多くいただいています。
相続不動産の売却は、遺産分割協議・相続登記・査定・売買契約と多くの手順を踏む必要があり、一つでも手続きを誤ると売却が大幅に遅れてしまいます。
この記事では、遺産分割協議書の作成から売却完了までの全工程を時系列で解説し、各ステップで起きやすいトラブルと解決策を具体的にご紹介します。
相続した不動産を売却するには、大きく分けて6つのステップを順番に進める必要があります。全体像を把握しておくことで、手続きの抜け漏れを防げます。
遺産分割協議から売却完了までの期間は、一般的に6か月〜1年程度です。遺産分割協議がスムーズにまとまれば3〜4か月で売却活動に入れますが、相続人間で意見が対立すると1年以上かかるケースもあります。
相続登記の申請から完了までは約2〜4週間、不動産の売却活動開始から成約までは札幌エリアの場合で平均3〜6か月が目安です。
売却の方法や費用について詳しく知りたい方は、売却の方法と費用の詳細はこちらをご覧ください。
遺産分割協議は、相続不動産の売却手順のなかで最も重要なステップです。ここでつまずくと、その後のすべての手続きが止まってしまいます。
遺産分割協議書には、以下の項目を漏れなく記載する必要があります。
協議書は法的な書式の指定はありませんが、記載内容に不備があると相続登記の申請が却下される場合があります。不安な場合は司法書士への依頼をおすすめします。
遺産分割協議で全員の合意が得られない場合、次の手順で解決を図ります。
調停の期間は平均して6か月〜1年、審判まで進むとさらに半年程度かかるのが一般的です。その間も不動産の維持管理費は発生し続けるため、早期の合意形成が重要です。
遺産分割協議が完了したら、次は相続登記の手続きに進みます。2024年4月から相続登記が義務化されており、早めの対応が求められます。
2024年4月1日の法改正により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務となりました。
正当な理由なく期限内に登記しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務化は改正前に発生した相続にも適用されるため、過去の相続で未登記の不動産がある場合も早めの対応が必要です。
札幌の不動産の場合、札幌法務局（北海道合同庁舎内）または各支局で申請します。窓口申請のほかオンライン申請も可能で、登録免許税は固定資産評価額の0.4%です。
例えば評価額2,000万円の不動産であれば、登録免許税は8万円となります。
相続人が複数いる場合、不動産を共有名義のまま売却するか、遺産分割で単独名義にしてから売却するかの判断が必要です。それぞれの特徴を比較してみましょう。
メリット：
デメリット：
以下のような状況では、遺産分割で単独名義にしてから売却する方がスムーズです。
当社の経験では、相続人が3名以上の場合は単独名義にしてからの売却の方が手続き期間を短縮できるケースが多くなっています。
相続不動産の売却では、タイミングによって使える税金の特例が変わります。数百万円単位の節税につながることもあるため、売却時期の判断は慎重に行いましょう。
「取得費加算の特例」とは、相続税を支払った方が相続財産を売却する際に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
この特例を使うと譲渡所得が圧縮され、所得税・住民税の負担を軽減できます。適用を受けるには、相続開始から3年10か月以内に売却する必要があります。
例えば、相続税を500万円支払い、相続財産全体に占める不動産の割合が40%の場合、200万円を取得費に加算できます。譲渡所得税率を約20%（長期譲渡の場合）とすると、約40万円の節税効果があります。
被相続人が一人で住んでいた自宅を相続し、一定の条件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
主な適用条件は以下のとおりです。
相続物件の売却についてさらに詳しく知りたい方は、相続物件の売却についてさらに詳しくをご確認ください。
札幌は積雪寒冷地であるため、道内の相続不動産を空き家のまま放置すると、本州以上に大きなリスクとコストが発生します。
札幌の空き家を維持するには、以下のようなコストが毎年発生します。
これらを合計すると、北海道の空き家の維持管理費は年間30〜50万円に達するケースも珍しくありません。売却を先送りするほどコストが積み上がるため、早期の判断が重要です。
札幌市内でも、エリアによって売却スピードには大きな差があります。
地下鉄沿線の市街地エリアでは、利便性の高さから買い手が見つかりやすく、売却活動開始から成約まで2〜4か月で決まるケースが多い傾向です。
一方、JR沿線の郊外エリアでは6か月〜1年かかることもあります。とくに築年数が古い物件は、買取による売却を検討したほうがスムーズに進む場合もあります。
空き家・空き地の売却について詳しくは、空き家・空き地の売却についてをご覧ください。
相続登記が完了し売却の準備が整ったら、いよいよ不動産会社への査定依頼です。ここからの手順で注意すべきポイントをご紹介します。
買主が決まったら、売買契約の締結に進みます。契約時には以下の点に注意してください。
決済・引き渡しは一般的に売買契約から1〜2か月後に行われます。司法書士立会いのもと、代金の授受と所有権移転登記を同日に完了させるのが通常の流れです。
相続不動産の売却でお悩みの方は、まずは無料査定からお気軽にご相談ください。無料査定のお問い合わせはこちらから受け付けております。
A: 法定相続分どおりに共有名義で相続登記を行えば、遺産分割協議書がなくても売却は可能です。ただしその場合、売却時に共有者全員の同意と署名押印が必要になります。
実務上は遺産分割協議書を作成し、売却を担当する相続人の単独名義にしてから売却する方がスムーズに進む場合が多いです。
A: 相続税を納付した方が、相続開始から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算できる制度です。
取得費が増えることで譲渡所得が圧縮され、所得税と住民税の負担を軽減する効果があります。相続税の申告期限の翌日から3年以内が適用期限となります。
A: 法律上は、自分の共有持分のみを第三者に売却することは可能です。しかし共有持分だけでは買い手が見つかりにくく、市場価格より大幅に低い金額での売却になるのが一般的です。
多くの場合、家庭裁判所の調停や審判を利用して遺産分割を成立させてから売却する方が、結果的に有利な条件で売却できます。
A: 管理不全の空き家が「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例措置が解除されます。この特例は土地の固定資産税を最大6分の1に軽減するものなので、解除されると税額が最大6倍に上がる可能性があります。
札幌市でも特定空家の認定は進んでおり、北海道の厳しい気候による建物の劣化は指定の判断材料になりやすいため、早めの対策が重要です。
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