相続が2回重なった土地を売る｜数次相続の整理のしかた

祖父の名義のままになっている実家。祖父が亡くなり、手続きをしないうちに父も亡くなった。こうなると、相続が2回重なった状態になります。北海道では珍しくありません。

売るには、この2回分の相続をまとめて整理する必要があります。関わる人が一気に増え、話し合いも書類集めも大きくなります。ただし、手順は決まっています。

誰が関わるのかを確定させる

2回分の戸籍を集める

祖父の分と、父の分。それぞれについて、生まれてから亡くなるまでの戸籍を切れ目なく集めます。本籍が動いていれば、複数の市区町村に請求することになります。一番時間のかかる作業です。

関係図を作る

誰が誰の相続人なのかを、図にして整理します。祖父の相続人だった人が亡くなっていれば、その方の相続人が代わりに関わります。叔父や叔母の配偶者、いとこまで入ってくることがあります。

連絡先を調べる

顔も知らない親族に連絡することになります。戸籍の附票をたどれば、住所がわかります。連絡が取れない方がいる場合は、家庭裁判所での手続きが必要になることがあります。

登記をどう進めるか

2回分をまとめてできる場合がある

条件が合えば、祖父から今の相続人へ、1回の登記で移せることがあります。登録免許税が1回分で済むため、費用が抑えられます。できるかどうかは、相続の状況によります。司法書士に確認してください。

分けてやることもある

まとめられない場合、祖父から父へ、父から今の相続人へと、2回に分けて登記します。そのぶん、登録免許税も司法書士の報酬もかかります。

協議書も2つ要ることがある

祖父の遺産についての協議と、父の遺産についての協議。それぞれに、その時点の相続人全員の実印と印鑑証明書が必要です。人数が多いほど、そろえるのに時間がかかります。

話し合いで詰まるところ

関わりの薄い人が多い

その家に住んだこともない、会ったこともない。そういう方に、書類に押印をお願いすることになります。事情を丁寧に説明し、手間をかけることへの配慮が要ります。

いくら分けるかで揉める

管理してきた人と、何もしてこなかった人。固定資産税を払ってきた、除雪をしてきた、という主張が出ます。感情の話になりやすいので、査定額という数字を土台に話してください。

判断能力が落ちている人がいる

相続人が高齢化しているため、起こりやすい問題です。その方について、家庭裁判所で後見人を選んでもらう必要があります。さらに数か月かかります。

期限とお金の話

相続登記は義務になっている

2024年4月から、相続を知った日から3年以内の登記が義務とされています。過去に発生した相続にも適用があります。放置していた分についても、手続きが求められます。

固定資産税は払われ続けている

名義が古いままでも、誰かが払っています。その方が「自分が相続したはずだ」と考えていることがあります。払ってきた記録も、話し合いの材料になります。

建物は傷み続ける

札幌では、管理されていない家は一冬で状態が変わります。物置がつぶれる、配管が破裂する、屋根から雪が隣に落ちる。話し合いが長引くほど、売値が下がり、解体費が上がります。

売る前にやることのまとめ

1. 登記事項証明書を取り、今の名義を確認する
2. 亡くなった方それぞれの戸籍を、生まれてから亡くなるまで集める
3. 誰が相続人なのかを図にして整理する
4. 戸籍の附票で、連絡先を調べる
5. 司法書士に、登記を1回でまとめられるかを確認する
6. 査定を取り、金額を共通の土台にする
7. 関係の薄い方には、事情を丁寧に説明する
8. 判断能力に不安のある方がいれば、早めに専門家へ相談する
9. 連絡が取れない方がいる場合も、家庭裁判所の手続きを相談する

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地

札幌では4月から6月です。ただし、この種の案件は、相続人の確定と話し合いに半年から1年かかることがあります。売り出しの時期より、手続きを進める速さのほうが結果に効きます。

冬は書類集めの時期にする

戸籍の取り寄せ、関係図の作成、連絡先の調査。これらは雪に関係なくできます。冬のうちに進めておけば、春に売り出せる可能性が出てきます。

よくあるご質問