「土地を売りたいけれど、何から始めればいいのかわからない」というご相談を、当社でも多くいただきます。
土地売却は建物付きの物件と異なり、境界確定や測量など土地ならではの準備工程が多いのが特徴です。さらに札幌では積雪期の影響も考慮する必要があります。
この記事では、札幌で土地を売却する際の流れと事前準備を、地元業者の視点から具体的に解説します。
まずは土地売却の全体像を把握しましょう。流れを理解しておくことで、準備の抜け漏れを防ぐことができます。
土地売却は、大きく分けて以下の6つのステップで進みます。
土地売却にかかる期間は、一般的に3ヶ月〜6ヶ月が目安です。ただし測量や境界確定が必要な場合は、さらに1ヶ月〜2ヶ月ほど追加で見ておくと安心です。
査定から媒介契約までが約2週間、売却活動の期間は立地や価格によって1ヶ月〜4ヶ月ほど幅があります。決済・引き渡しまでは契約後おおよそ1ヶ月です。
売却の方法や費用について詳しくは、売却の方法と費用の詳細はこちらをご覧ください。
土地売却を成功させるためには、事前の準備が欠かせません。建物付き物件とは異なる、土地固有の準備項目を確認しましょう。
土地の売却で最も重要な準備が境界の確定です。境界が曖昧なままでは、売却後に隣地とのトラブルに発展する恐れがあります。
以下の3つの確認作業を、売却活動の開始前に済ませておくことをおすすめします。
また、地盤調査は買主側で行うことが一般的ですが、地盤に不安がある土地では売主側で事前に調査しておくと、買主の安心感につながり成約率が上がります。
土地売却で必要となる主な書類は以下のとおりです。早めに揃えておきましょう。
書類の取得費用は合計で数千円〜1万円程度です。登記簿謄本は法務局の窓口で1通600円、オンライン請求なら500円で取得できます。
相続した土地や長年使っていなかった土地には、古い建物が残っているケースが少なくありません。更地にすべきかどうかは、状況によって判断が分かれます。
一般的に、以下のような場合は更地にしてから売却する方が有利です。
一方で、建物を残した方がよいケースもあります。
木造住宅の解体費用は、札幌エリアでは1坪あたり3万円〜5万円が相場です。30坪の建物であれば90万円〜150万円程度が目安になります。
鉄骨造の場合は1坪あたり5万円〜7万円、鉄筋コンクリート造では6万円〜9万円と構造により異なります。解体後には建物の滅失登記も必要で、こちらは5万円前後の費用がかかります。
空き家や空き地の売却について詳しくは、空き家・空き地の売却についてのページもご参照ください。
札幌の土地市場は近年大きく変動しています。売却のタイミングを判断するために、最新の動向を押さえておきましょう。
2026年の北海道の地価公示では、札幌市内の住宅地は前年比で約3%〜5%の上昇傾向が続いています。地下鉄沿線やJR沿線を中心に、利便性の高いエリアでは堅調な需要があります。
一方で、市街地エリアから離れた郊外の住宅地では横ばいまたは微減のエリアも見られます。道内全体でも同様の傾向で、立地による価格差が広がっている状況です。
地価が上昇しているうちに売却を検討するのは合理的な判断です。ただし、地価だけでなく金利動向や住宅需要の変化にも目を配る必要があります。
札幌市内でも、土地が市街化区域にあるか市街化調整区域にあるかで売却の難易度が大きく異なります。
市街化調整区域の土地売却について詳しくは、市街化調整区域の売却はこちらをご確認ください。
札幌で土地を売却する際、積雪寒冷地ならではのスケジュール設計が重要です。時期を誤ると準備が滞り、売却の好機を逃してしまいます。
札幌では例年11月〜3月にかけて積雪があり、この時期は屋外での測量作業や境界の立会いが極めて困難になります。
境界杭が雪に埋もれて確認できないため、隣地所有者との立会いが実施できません。また、凍結した地面では正確な測量が難しくなります。
さらに、冬季は日照時間が短く作業可能時間が限られることも、スケジュールに影響する要因です。
不動産市場では3月〜5月が最も取引が活発な時期です。この春の需要期に合わせて売却活動を開始するためには、逆算して秋口から準備を進めることが大切です。
具体的なスケジュールの目安は以下のとおりです。
冬の間に書類準備と査定を済ませておけば、雪解けとともにスムーズに売却活動をスタートできます。
土地を売却する際には、さまざまな費用と税金が発生します。事前に把握しておくことで、手取り額を正確にシミュレーションできます。
土地売却で発生する主な費用は以下のとおりです。
土地の売却益（譲渡所得）には所得税と住民税がかかります。税率は所有期間が5年を超えるかどうかで大きく異なります。
所有期間5年超の長期譲渡所得の場合、税率は約20.315%です。5年以下の短期譲渡所得では約39.63%と、ほぼ2倍になります。
また、相続した土地を一定期間内に売却する場合は、取得費加算の特例により税負担を軽減できるケースがあります。詳しくは税理士にご相談されることをおすすめします。
土地の売却についてさらに詳しくは、土地の売却についてさらに詳しくのページもご参照ください。
最後に、土地売却で失敗しないためのポイントを3つお伝えします。当社の実務経験から、特に重要なものを厳選しました。
土地の査定価格は不動産会社によって10%〜20%の差が出ることがあります。1社だけの査定では適正価格を見極めるのが難しいため、最低でも3社以上に依頼しましょう。
大手だけでなく、札幌の地元に精通した不動産会社にも依頼することで、より正確な相場観をつかむことができます。北海道の土地事情に詳しい業者ならではの視点も得られます。
売り出し価格は査定価格を基準に、5%〜10%ほど上乗せした金額で設定するのが一般的です。値引き交渉の余地を残しつつ、相場から大きく外れない価格が理想です。
高すぎる価格設定は売却期間の長期化を招きます。反対に安すぎると損をしてしまうため、査定結果と市場動向を照らし合わせて慎重に判断しましょう。
相場より20%以上高い価格で売り出すと、3ヶ月以上買い手がつかないケースが多く、結果的に値下げを繰り返すことになりがちです。最初の価格設定が売却成功のカギを握ります。
A: 一般的には3ヶ月〜6ヶ月が目安です。ただし、境界確定測量が必要な場合はさらに1ヶ月〜2ヶ月ほどかかります。
札幌では積雪期に測量ができないため、冬をまたぐ場合はスケジュールに余裕をもって計画することが大切です。
A: 一概に更地が有利とは限りません。買主のニーズや解体費用、固定資産税の軽減措置を総合的に比較して判断する必要があります。
築年数が浅く中古住宅として需要がある場合は、建物を残した方が売却しやすいケースもあります。不動産会社に相談のうえ判断されることをおすすめします。
A: 土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を実施します。隣地所有者に立ち会っていただき、双方合意のもとで境界を確定させます。
費用は35万円〜80万円程度で、完了までに1ヶ月〜2ヶ月ほどかかるのが一般的です。札幌では積雪前の9月〜10月に依頼するのがスムーズです。
A: 春（3月〜5月）の需要期に合わせて売り出すのが有利です。転勤や新生活に伴う土地需要が高まり、買主が見つかりやすくなります。
冬の間は書類の準備や査定依頼、媒介契約の締結を済ませておき、雪解けとともに売却活動を始めるスケジュールがおすすめです。
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