相続土地の国庫帰属制度｜条件と活用法

「相続した土地を手放したいけれど、買い手が見つからない」——そんなお悩みを抱えるお客様が増えています。2023年4月にスタートした相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を国に引き取ってもらえる画期的な仕組みです。

 

 

しかし実際には、申請しても承認されないケースが半数近くに上るのが現実です。この記事では制度の条件を正確に解説するだけでなく、「使えなかった場合にどうするか」という出口戦略まで、北海道・札幌圏ならではの事情を踏まえて詳しくご案内します。

 

 

 

相続土地国庫帰属制度とは？仕組みをわかりやすく解説

 

相続土地国庫帰属制度の基本的な仕組みと、なぜこの制度が必要とされたのかを整理します。

 

 

 

制度が創設された背景と目的

 

日本全国で所有者不明の土地が増え続け、その面積は約410万ヘクタール（九州全体に匹敵）に達しています。相続を重ねるうちに登記が放置され、公共事業や災害復旧の妨げになるケースが深刻化しました。

 

 

こうした問題を解決するため、2023年4月27日に相続土地国庫帰属制度が施行されました。相続や遺贈で取得した土地を、一定の条件を満たせば国庫に帰属させられるという新しい制度です。

 

 

制度開始から2026年3月までの約3年間で、全国の申請件数は累計約2,800件を超えました。一方で承認率はおよそ55〜60％前後にとどまり、却下・取下げとなる案件も多い状況です。

 

 

 

対象となる土地の基本条件

 

この制度を利用できるのは、相続または遺贈によって土地を取得した方に限られます。売買で購入した土地や、生前贈与で受け取った土地は対象外です。

 

 

また、共有名義の土地でも、共有者全員が共同で申請すれば利用可能です。ただし共有者の中に相続以外の原因で持分を取得した方がいる場合は申請できません。

 

 

 

国庫帰属が認められる条件・認められない土地の具体例

 

制度には「門前払い」となる却下事由と、審査の結果不承認になる事由があります。それぞれの条件を具体的に確認しましょう。

 

 

 

承認されるための5つの要件

 

国庫帰属が承認されるには、以下のすべてを満たす必要があります。

• 建物が存在しないこと：更地であることが大前提で、建物がある場合は申請者の負担で解体が必要です
• 担保権や使用収益権が設定されていないこと：抵当権・地上権・賃借権などが残っている土地は対象外です
• 通路など他人の利用が予定されていないこと：通行地役権や里道としての利用がある場合は認められません
• 土壌汚染がないこと：有害物質による汚染が確認された土地は不承認となります
• 境界が明らかであること：隣地との境界が確定しており、境界紛争がない状態が求められます

 

 

 

却下される土地の典型パターン

 

法務省が公表したデータによると、却下・不承認となった案件のうち、最も多い理由は「建物の存在」が約30％を占めています。次いで「境界未確定」が約20％、「土地の管理コストが過大」が約15％と続きます。

 

 

具体的には、以下のような土地が却下されやすい傾向にあります。

• 老朽化した建物や物置が残っている土地
• 崖地や急傾斜地で管理に過分な費用がかかる土地
• 産業廃棄物や不法投棄物がある土地
• 隣地との境界について争いがある土地
• 市街地エリアから離れた管理困難な土地

北海道では特に、山林や原野などの広大な土地で「管理に過分な費用・労力がかかる」と判断されるケースが多い点に注意が必要です。

 

 

 

申請の流れと費用｜審査手数料・負担金の目安

 

制度の利用にはまとまった費用がかかります。事前に全体像を把握しておきましょう。

 

 

 

申請から承認までの手続きステップ

 

申請の流れは以下のとおりです。

• 法務局への事前相談：申請前に管轄の法務局で要件確認を受けます（予約制・無料）
• 申請書類の作成・提出：登記事項証明書・土地の写真・図面などを添えて申請します
• 審査手数料の納付：土地1筆あたり1万4,000円を収入印紙で納付します
• 法務局による書面審査・実地調査：担当官が現地を訪問し、土地の状況を確認します
• 承認通知・負担金の納付：承認後30日以内に負担金を納付すると国庫帰属が完了します

申請から承認までの期間は、一般的に半年〜1年程度かかります。実地調査のスケジュールによっては、さらに長期化する場合もあります。

 

 

 

負担金の計算方法と費用の実例

 

承認された場合に納付する負担金は、土地の種別によって計算方法が異なります。

• 宅地：面積に応じた算定式で計算。一般的な住宅用地（約100〜200㎡）で約20万〜80万円が目安です
• 田・畑（農地）：面積区分ごとの算定。道内の農地は面積が広いため数十万〜100万円超になることもあります
• 山林：面積に応じた算定式。北海道で多い数千㎡規模の山林は約25万〜50万円が目安です
• その他（原野・雑種地など）：一律20万円が基本となります

なお、建物がある場合は解体費用も加算されます。木造住宅の解体費は札幌圏で坪あたり3万〜5万円が相場であり、30坪の建物なら90万〜150万円程度の追加負担が生じます。

 

 

売却によって処分できる土地であれば、こうした費用をかけずに手放せる可能性があります。不動産の売却にかかる費用の詳細もあわせてご確認ください。

 

 

 

北海道・札幌圏で多い相続土地の類型と制度適用の注意点

 

道内には全国的に見ても特殊な土地が多く、制度利用にあたって特有の注意点があります。

 

 

 

山林・原野・別荘地など広大な土地の扱い

 

北海道では昭和40〜50年代の原野商法で取得された原野や山林が、相続によって次世代に引き継がれるケースが増えています。こうした土地は接道がなく、現況も不明なまま放置されていることが少なくありません。

 

 

国庫帰属制度では「管理に過分な費用・労力を要する土地」は不承認となるため、広大な山林や原野は審査で不利になりやすい傾向があります。特に数万㎡を超える山林では、管理コストの問題で却下されるリスクが高まります。

 

 

また、道内に多い地目「原野」「山林」「雑種地」は農地法の対象外ですが、地目が「田」「畑」の場合は農地転用許可の問題が別途生じます。地目の確認は申請前に必ず行いましょう。

 

 

 

積雪寒冷地の建物付き土地が却下されやすい理由

 

札幌をはじめとする道内の土地は、積雪による建物の劣化が早い特徴があります。相続した土地に古い建物が残っている場合、屋根の積雪荷重で倒壊リスクがあると判断されれば、国が引き取ることは困難です。

 

 

建物の解体が前提となりますが、冬季（11月〜3月）は積雪のため解体工事が難しく、工期やコストが増大する点も北海道特有の事情です。

 

 

札幌法務局（札幌市中心部）では、相続土地国庫帰属制度の事前相談を予約制で受け付けています。電話またはウェブ予約で、制度の適用可否について専門の担当者に確認できます。道内各地の法務局でも同様の相談が可能ですので、まずは最寄りの窓口に問い合わせてみましょう。

 

 

 

国庫帰属が使えない場合の代替手段を比較

 

制度が利用できないと分かった場合でも、土地を手放す方法は複数あります。それぞれの特徴を整理します。

 

 

 

不動産買取・売却で処分する方法

 

最も現実的な選択肢は、不動産会社への売却や買取依頼です。特に不動産買取は、一般の売却と比べて以下のメリットがあります。

• 買い手を探す期間が不要で、最短数週間で現金化が可能
• 古い建物が残ったままでも買取に対応できるケースがある
• 仲介手数料がかからない場合が多い
• 境界未確定の土地でも相談可能な業者がある

国庫帰属制度では負担金として20万円以上を「支払って」手放すのに対し、買取であれば代金を「受け取って」手放せる可能性があります。特にJR沿線や地下鉄沿線の住宅地であれば、一定の買取価格が期待できます。

 

 

相続物件の売却についてはこちらで、相続不動産を売却する際の手続きや注意点を詳しくまとめています。

 

 

 

相続放棄・自治体への寄付という選択肢

 

土地以外の相続財産も不要な場合は、相続放棄も選択肢の一つです。ただし、相続放棄は「すべての相続財産」を放棄する手続きであり、土地だけを選んで放棄することはできません。預貯金や有価証券など他に価値ある財産がある場合は、慎重な判断が求められます。

 

 

また、一部の自治体では公共目的での土地の寄付を受け付けていることがあります。ただし自治体側にも管理コストが発生するため、受け入れられるケースは限定的です。道内の自治体でも、接道条件や立地によっては寄付が認められない場合がほとんどです。

 

 

 

制度利用か売却か？判断チェックリスト

 

ご自身の状況に合わせて、どの方法が適切かを見極めるポイントを整理します。

 

 

 

国庫帰属を選ぶべきケース

• 土地が更地で、建物や工作物がない
• 境界が確定しており、隣地との争いがない
• 土壌汚染や地中埋設物の心配がない
• 売却しても買い手が見込めない極端な僻地にある
• 負担金（20万円〜）を支払ってでも手放したい

 

 

 

売却・買取を選ぶべきケース

• 札幌市内や道内主要都市に土地がある
• 地下鉄沿線・JR沿線など交通利便性がある
• 建物が残っているが解体費用をかけたくない
• 境界が未確定で、確定測量のコストを避けたい
• 負担金を払うより、少しでも売却代金を得たい
• できるだけ早く土地を手放したい（国庫帰属は半年〜1年かかる）

特に札幌圏の土地であれば、国庫帰属制度を利用するよりも売却や買取のほうが経済的にも時間的にもメリットが大きいケースが多くあります。土地の売却について詳しく見るページもご参照ください。

 

 

 

まとめ｜相続した土地を放置せず最適な方法で手放す

 

相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を国に返せる画期的な制度ですが、条件が厳しく、実際の承認率は約55〜60％にとどまります。

 

 

 

この記事のポイント整理

• 制度を利用するには建物の解体・境界確定など事前準備が必要
• 審査手数料1万4,000円に加え、負担金20万円以上がかかる
• 北海道特有の山林・原野・原野商法跡地は不承認リスクが高い
• 制度が使えなくても、不動産買取・売却・相続放棄などの代替手段がある
• 札幌圏の土地であれば、売却のほうが有利な場合が多い

相続した土地を放置し続けると、固定資産税の負担が毎年続くだけでなく、2024年4月から義務化された相続登記の申請義務（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料）にも注意が必要です。

 

 

当社では、相続した土地の無料査定や、国庫帰属制度と売却のどちらが適切かのご相談を承っております。道内の複雑な土地事情に精通したスタッフが、お客様に最適な方法をご提案いたします。まずはお気軽にご相談ください。

 

 

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