つなぎ融資とは｜売る前に買うときの資金と期間（札幌）

次の家を先に買いたいけれど、今の家がまだ売れていない。この時間差を埋めるために一時的に借りるのがつなぎ融資です。今の家が売れた代金でそのまま返すので、借りている期間は数か月という短い間になります。

便利な仕組みですが、今の家が想定した金額・想定した時期で売れなければ、返済が苦しくなります。使うかどうかは「売れる金額」と「売れるまでの期間」をどれだけ確かに読めているかで決まります。札幌では雪の時期をまたぐかどうかで期間が大きく変わるので、ここを見誤らないことが大事です。

つなぎ融資はどういうときに使うのか

買いたい家が先に見つかったとき

条件のよい家は長く残りません。今の家が売れるのを待っていると、買いたかった家が他の人に決まってしまう。そういうときに、先に買うための資金を借りるのがつなぎ融資です。

注文住宅を建てるとき

注文住宅では、着工金・中間金・完成時と、代金を数回に分けて払います。住宅ローンは建物が完成して登記された後にしか実行されないため、それまでの支払いをつなぎ融資で埋めます。こちらのほうが一般的な使われ方です。

仮住まいを避けたいとき

売ってから買うと、その間に賃貸へ移る必要が出ることがあります。二度の引っ越しを避けたい、荷物を預ける場所がないといった事情があるときに、つなぎ融資で買い先行にするという選び方があります。

費用と負担

金利は住宅ローンより高い

つなぎ融資の金利は、住宅ローンより高く設定されるのが通常です。借りている期間が短いので総額は大きくなりにくいものの、売れるまでの期間が延びると、その分だけ利息が積み上がります。

事務手数料と印紙代がかかる

融資を実行する際の事務手数料、契約書に貼る印紙代が別にかかります。住宅ローンとつなぎ融資の両方で手数料が発生するため、諸費用の合計は買い替えの中で大きめの項目になります。

期間中は利息だけを払うことが多い

つなぎ融資の期間中は元本を返さず、利息だけを毎月払う形が一般的です。今の家の住宅ローンが残っているなら、その返済と合わせて毎月の支出が増えます。何か月分の余裕があるかを先に計算しておいてください。

いちばんの危険は「売れない期間が延びること」

想定より安くしか売れなかったとき

つなぎ融資は売却代金で返す前提です。売値が想定より300万円低ければ、その300万円をどこかから用意しなければなりません。売値の見込みは、根拠のある成約データに基づいた金額で立てる必要があります。

期間の上限を超えたとき

つなぎ融資には返済までの期限があります。期限までに売れないと、延長の相談か、値段を大きく下げて売り急ぐかになります。買主から見れば売り急いでいることが伝わるので、値段の交渉も入りやすくなります。

札幌では冬をまたぐと期間が延びやすい

12月から3月は雪で敷地の境界も外構も見えず、戸建てや土地は買主が判断を先延ばしにします。11月につなぎ融資を組んで「3か月で売れるだろう」と見込むと、実際には春まで動かないということが起こります。冬をまたぐ計画なら、期間には余裕を持たせてください。

つなぎ融資を使わない方法

売却を先に決めてから買う

今の家の買主を決め、決済日を決めてから次の家を探す方法です。売れる金額が確定するので資金計画がぶれません。ただし、引き渡しまでに次の家が見つからないと仮住まいが必要になります。

買い取りで先に現金化する

不動産会社が直接買い取る方法なら、売れる金額と時期が先に確定します。市場で売るより金額は下がりますが、つなぎ融資の利息や売れ残る不安と比べて、どちらが有利かを金額で比較できます。

引き渡しを先に延ばしてもらう

今の家の買主に、引き渡しを数か月先にしてもらう交渉ができることがあります。買主に急ぐ事情がなければ応じてもらえる場合があり、その間に次の家を探せます。費用がかからないので、まず検討する価値があります。

仮住まいの費用と比べる

つなぎ融資の利息と手数料の合計と、仮住まいの家賃・二度の引っ越し費用・荷物の保管料の合計を、実際の数字で並べてみてください。思ったほど差がないこともあります。

使う前に確かめること

今の家がいくらで売れそうか

ここがすべての前提です。近隣で実際に成約した事例と比べた金額を押さえてください。高い査定額を前提に組むと、後から計画全体が崩れます。

売れるまでに何か月かかりそうか

物件の種類、場所、価格帯、そして売り出す季節で変わります。札幌の戸建てなら春に出すのと冬に出すのでは期間が違います。不動産会社に、その地域での実際の期間を聞いてください。

売れなかった場合にどうするか

期限までに売れなかったとき、値段をいくらまで下げられるか、買い取りに切り替えるか、延長できるか。この三つを先に決めておくと、慌てて判断せずに済みます。

売る前にやることのまとめ

1. 今の家の相場を調べ、売れそうな金額のおおよそを把握する
2. 住宅ローンの残高を返済予定表で確認する
3. 売値から残高と諸費用を引いて、手元に残る金額を計算する
4. 次の家に必要な金額と、足りない分を書き出す
5. つなぎ融資の金利・手数料・期間の上限を借入先に確認する
6. 期間中の毎月の支払い（今のローン＋つなぎの利息）を計算する
7. その地域で売れるまでにかかる期間を不動産会社に聞く
8. 冬をまたぐ計画かどうかを確認し、またぐなら期間に余裕を持たせる
9. 売れなかった場合の対応（値下げ幅・買い取り・延長）を先に決める
10. 仮住まいを挟む場合の費用と比べ、金額で判断する

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地の場合

札幌では雪が解けて敷地の形・境界・外構が見える4月から6月に買主が一番動きます。12月から3月は判断材料が雪に隠れるため、問い合わせが減り、決まるまでの期間が延びます。つなぎ融資の返済期限を冬に設定すると、売れない期間が長引いて値下げを迫られることがあります。

マンションの場合

マンションは室内で判断する部分が大きいため、雪の影響は戸建てほど強くありません。2月から3月の異動の時期と、9月から10月に問い合わせが増えます。冬の売り出しでも決まる見込みは戸建てより高く、つなぎ融資の期間も読みやすいといえます。

よくあるご質問