不動産買取の流れ｜仲介との違い・向いている場合・価格が下がる理由

「買取」は、不動産会社が買主を探すのではなく、自分で直接買い取る方法です。買主を待たなくてよいので、いつ現金になるかが最初から決まります。

ただし、仲介で売れる金額よりは下がります。早さと確実さを取るか、金額を取るか——この記事では、その判断ができるように、買取の流れ・向いている場合・価格が下がる理由を順番に説明します。

買取と仲介は、何が違うのか

買うのが誰か

仲介は、不動産会社が広告を出して一般の買主を探します。買取は、不動産会社そのものが買主です。

期間

仲介は、買主が見つかるまでの期間が読めません。札幌では売り出しから引き渡しまで3か月から6か月が目安です。買取は買主を探さないため、契約から決済まで数週間で進められます。

価格

買取は仲介より下がります。理由は後の章で説明しますが、その代わり「いつ・いくらで」が最初に確定します。

内覧と広告

仲介は、購入を検討する方が室内を見に来ます。ポータルサイトにも掲載されます。買取は内覧も広告もありません。近所に売却を知られたくない場合は、この差が大きくなります。

仲介手数料

弊社が直接買い取る場合、仲介手数料はかかりません。仲介の場合は、売買価格が400万円を超えると「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が法律上の上限です。

売ったあとの責任

仲介で一般の方に売ると、引き渡し後に雨漏りやシロアリが見つかった場合、修理費を求められることがあります（契約不適合責任）。買取では、この責任を免除する形で契約できる場合があります。古い建物では、ここが決め手になることもあります。

買取の流れ

• 1. お問い合わせ・査定の依頼／住所と面積が分かれば、資料だけで概算をお出しできます
• 2. 現地の確認／建物の状態、設備、境界、周辺を見ます。荷物が残ったままで構いません
• 3. 買取金額のご提示／金額と引き渡しの時期をお出しします。ここまで費用はかかりません
• 4. ご検討／その場で決めていただく必要はありません。仲介で売った場合の想定額も一緒にお出しします
• 5. 売買契約／条件が決まったら契約します
• 6. 決済・引き渡し／代金をお支払いし、鍵と登記をお受け取りします

資料がそろっていれば、お問い合わせから金額のご提示まで数日、契約から決済まで数週間が目安です。相続登記が済んでいない、境界が確定していないといった事情がある場合は、その手続きの分だけ時間がかかります。

買取が向いているのは、こんな場合

期限が決まっている

相続税の納税期限は相続開始から10か月です。住み替えで次の住まいの決済日が決まっている、離婚の話をまとめたい、といった場合も同じで、「いつ現金になるか」が読めないと動けません。買取なら日付が確定します。

近所に知られたくない

広告も内覧もありません。売り出し中の看板も出ません。

建物が古い、状態が悪い

雨漏りしている、傾いている、荷物が残っている、長く空き家だった——こうした状態でも、そのまま買い取れます。直してから売る必要はありません。直す費用をかけても、その分だけ高く売れるとは限らないためです。

事情のある物件

再建築ができない、共有名義、借地、過去に人が亡くなっている——こうした物件は、仲介では買主が限られます。詳しくは訳あり物件の売却をご覧ください。

相続で分けたい

相続人が複数いる場合、不動産を現金にしてから分ける（換価分割）のが一番もめにくい方法です。金額と時期が先に確定すると、話し合いがまとまりやすくなります。相続した不動産の売却もあわせてご覧ください。

遠方にお住まいで、何度も来られない

内覧の立ち会いが不要なので、来札の回数を減らせます。書類は郵送とメールでやり取りでき、決済も司法書士を介して進められます。

冬に動かしたい

札幌では12月から2月は内覧が動きにくく、土地は雪で形も高低差も見えません。仲介だと雪解けまで待つことになる時期でも、買取なら進められます。

なぜ買取は価格が下がるのか

買い取った不動産は、そのまま置いておくわけではありません。手を入れて、次に住む方へ売ります。そこにかかる費用と、抱えるリスクの分だけ、買取価格は下がります。

1. リフォームの費用

次の方が住める状態にするための費用です。内装だけでは済まないことが多く、築30年を超えた木造の戸建てなら、屋根・外壁・給排水管・断熱まで含めて数百万円かかります。マンションでも、水回り3点と内装を入れ替えると相応の金額になります。

2. 再販までにかかる経費

登記費用、固定資産税、広告費、そして売れるまでの期間の負担です。

3. 売れ残るリスクを会社が負う

仲介では、売れなければ売主が値段を下げるか、売るのをやめるかを決めます。買取では、売れ残ったときの損は買い取った会社が負います。この差が価格に出ます。

まず仲介で出して、売れなければ買取という方法

「なるべく高く売りたい。でも、いつまでも待てない」という場合は、期限を決めて仲介で売り出し、その期限までに売れなければ買い取るという進め方ができます。

• 先に買取の金額を決めておく（下限が確定します）
• その間は通常どおり仲介で売り出す
• 期限までに売れたら、仲介の金額で売れる
• 売れなければ、決めておいた金額で買い取る

高く売れる可能性を残したまま、最低いくらで・いつまでに現金になるかが確定します。住み替えで次の住まいの決済日が決まっている場合に向いています。

買取のときに用意する書類

• 登記識別情報（昔の権利証にあたるもの）
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 実印と印鑑証明書（3か月以内のもの）
• 固定資産税の納税通知書
• 購入時のパンフレット・間取り図（あれば）
• 測量図・境界の資料（あれば）
• 管理規約・修繕積立金の額が分かるもの（マンションの場合）
• 住宅ローンが残っている場合は、残高が分かるもの

そろっていなくても査定はできます。登記識別情報が見つからない場合も、司法書士による本人確認などの方法で売却できます。

よくあるご質問