地下室・半地下のある家を売る｜湿気と評価の考え方（札幌）

札幌の戸建てには、傾斜地を利用した半地下や、一階の下に作られた地下室のある家があります。収納や趣味の部屋として使えるぶん面白い間取りですが、売るときは評価が分かれます。広さとして認められる部分と認められない部分があり、買主も判断に迷うためです。

売るうえでの要点は三つ。登記上どう扱われているか、湿気と水の対策がどうなっているか、そして冬に問題が出ていないか。この三つを資料と写真でそろえられると、評価のぶれが小さくなります。

地下室と半地下の違い

地下室

床が地盤面より下にあり、天井の高さの3分の1以上が地中に埋まっている部屋を指します。一定の条件を満たすと、住宅の地下室は延べ床面積の計算で緩和を受けられます。

半地下

片側だけが地面に接し、反対側は窓が取れる状態のものを指すことが多い言葉です。札幌の傾斜地に建つ家では、道路側から見ると一階でも、裏側から見ると地下になっているという造りがよくあります。

物置・ドライエリア

収納だけの地下や、光と風を入れるために掘り下げたドライエリアを備えた地下室もあります。使い方によって買主の評価が変わるので、現状がどう使われているかを写真で残しておいてください。

買主が気にすること

湿気とカビ

地下は外気との温度差で結露が出やすく、換気が足りないとカビが生えます。内覧のときに独特のにおいがあると、それだけで候補から外れます。除湿機や換気扇がどう入っているかを説明できるようにしておいてください。

水が入らないか

大雨のときに浸水したことがあるか、ドライエリアの排水がどうなっているか。過去に水が入ったことがあるなら、その事実と対策した内容を伝える必要があります。

使い道がはっきりするか

ただの薄暗い空間だと買主は使い道を思いつけません。趣味の部屋、在宅の仕事部屋、収納と、実際に使えている状態を見せられると印象が変わります。

札幌の地下室で起きやすいこと

雪解け水が回り込む

3月から4月の雪解けで、敷地の水が一気に流れます。ドライエリアの排水口が落ち葉や砂で詰まっていると、そこから水が入ります。雪解けの時期に一度、排水の流れを確認しておいてください。

凍上で外壁やタイルが動く

地中の水分が凍って膨らむ凍上で、地下の外周部や階段のタイルが持ち上がることがあります。ひび割れや段差があれば、写真と一緒に状態を伝えておいてください。

冬は暖かく使える

不利な話ばかりではありません。地下は外気の影響を受けにくく、札幌の冬でも室温が安定します。暖房費が抑えられる点は、買主にとって実際の利点になります。

評価のされ方

広さに算入されるかどうか

登記上の床面積に地下部分が入っているかどうかで、資料上の広さが変わります。入っていない場合、図面の数字より実際に使える面積が広いことになるので、そこを説明できると価値が伝わります。

建築時の費用は価格に乗りにくい

地下を作るには掘削と防水の費用がかかり、建築費は上がります。ただし中古で売るときに、その費用がそのまま価格に乗るわけではありません。買主が使い道を見いだせるかどうかで評価が決まります。

住宅ローンの評価

金融機関は登記上の床面積を見ます。地下が登記に入っていない場合、評価額が思ったより伸びないことがあります。売り出し価格を決める前に確認しておいてください。

売る前にやることのまとめ

1. 登記事項証明書で、地下部分が床面積に入っているかを確認する
2. 確認申請の図面と検査済証を探す
3. 過去に浸水したことがあるかを整理し、対策の内容を書き出す
4. ドライエリアや排水口の詰まりを取り除く
5. 換気扇と除湿機が動くか確認し、売り出し前から回しておく
6. カビやにおいがある場合は清掃し、原因を説明できるようにする
7. ひび割れや段差があれば写真に撮り、位置を記録する
8. 実際に使っている状態の写真を用意する
9. 暖房費が抑えられる点など、利点も整理して伝える
10. 登記の面積と実際に使える面積の差を、資料で示せるようにする

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地の場合

札幌では雪が解けて敷地の高低差や外構が見える4月から6月に買主が一番動きます。地下や半地下のある家は、敷地の高低差が売りにも不安にもなるため、地面が出ている時期に見てもらうほうが説明が通ります。雪解け直後は排水の流れも確認できます。

マンションの場合

マンションでは、一階の住戸に半地下の専用庭やトランクルームが付くことがあります。専用使用部分の扱いは管理規約で決まっているので、規約の該当箇所を用意しておいてください。問い合わせが増えるのは2月から3月と9月から10月です。

よくあるご質問