相続した不動産を、不動産会社に直接買い取ってもらう。早くて確実ですが、契約の中身は普通の売買と違う点がいくつかあります。
結論から言うと、確認すべきは「契約不適合責任をどこまで免れるか」「引き渡しの条件」「境界をどうするか」の3つです。ここが曖昧なまま契約すると、あとから費用の負担を求められることがあります。相続の場合はさらに、名義と共有者の扱いが加わります。
引き渡し後に雨漏りや設備の故障が見つかったとき、売主が責任を負うかどうかの取り決めです。買取では、この責任を負わない条件で契約できることが多くあります。古い家や、長く空き家だった家では、ここが最大の安心材料になります。
ただし、「知っていて伝えなかったこと」については免責されません。雨漏りの跡、過去の水漏れ、傾き、近隣との争い。知っていることは、不利に思えても必ず伝えてください。伝えたうえで免責にするのが、いちばん安全です。
「現況のまま」という言葉だけで済ませないことが大事です。何を残してよいのかを、契約書に具体的に書いてもらってください。
売主に確定測量と境界の明示を求める条件になっていないかを確認します。求められる場合、測量と隣地の立会いに数か月かかり、費用も売主の負担になります。
札幌では積雪期に測量と立会いができません。冬に契約して「引き渡しまでに境界を確定する」という条件だと、春まで動けず期日に間に合わなくなります。
この3つは、そのまま売主の手出し費用に直結します。提示された金額が高くても、条件次第で手取りは変わります。金額と条件はセットで見てください。
名義が亡くなった方のままでは、所有権を移せません。登記が終わることを条件にした契約にする場合は、間に合わなかったときにどうなるかも決めておいてください。
相続人全員の共有名義なら、契約にも決済にも全員が関わります。遠方の方がいる場合は、委任状で進める段取りを先に決めておきます。代金の分配方法も、契約の前に取り決めておいてください。
空き家の3,000万円特別控除は、買主が不動産会社でも条件を満たせば使えます。ただし耐震リフォームをして売るか、取り壊して土地として売ることが原則で、令和6年1月1日以降の売却では、引き渡し後その年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しをした場合も対象になります。
この場合、買主が期限内に工事や取り壊しを行うことを、契約で明らかにしておく必要があります。控除を使う予定があるなら、契約の前に必ず伝えてください。
控除の期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。契約日ではなく引き渡しまでなので、年末が期限になる場合は日程に余裕をみてください。
手付金の額と、いつまでなら解除できるかを確認します。売主から解除する場合は手付金の倍額を返すことになるのが通常です。
引き渡し日を基準に日割りで精算するのが通常です。起算日を1月1日とするか4月1日とするかで金額が変わります。契約書のどこに書かれているかを確認してください。
古い抵当権が抹消されないまま残っていることがあります。登記事項証明書で確認し、残っていれば抹消の手続きが必要です。金融機関が合併していると、書類を取り寄せるのに時間がかかります。
不動産会社と直接売買するなら、仲介手数料はかかりません。一方、他社が買主で自社が仲介に入る形なら手数料が発生します。どちらの形なのかを確認してください。
買取価格は、その会社がそのあと修繕して次の買主を探し、その間の費用と税金を負担することを前提に計算されています。どう計算してその金額になったのかを説明できる会社を選んでください。
そして、まず仲介で売った場合の相場を知っておいてください。その差を見たうえで、早さを取るか金額を取るかを決めるのが正しい順番です。
契約不適合責任を負わない条件で契約できることが多くあります。ただし知っていて伝えなかったことについては免責されません。雨漏りの跡、過去の水漏れ、傾き、近隣との争いなど、知っていることは必ず伝えてください。
書いてください。「現況のまま」という言葉だけでは、あとで行き違いになります。屋内だけか、物置や庭木も含むのかまで具体的に書いてもらってください。
条件は交渉できます。ただし測量と隣地の立会いには数か月かかり、札幌では積雪期にできません。冬の契約で「引き渡しまでに確定する」という条件だと春まで動けなくなるため、日程を含めて話し合ってください。
条件を満たせば使えます。耐震リフォームをして売るか取り壊して土地として売ることが原則で、令和6年1月1日以降の売却では、引き渡し後その年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しをした場合も対象になります。控除を使う予定があるなら、契約の前に必ずお伝えください。
登記が終わることを条件にした契約にすることはできます。ただし間に合わなかったときにどうなるかも決めておいてください。引き渡しには登記の完了が必要です。
共有名義であれば契約にも決済にも全員が関わります。遠方の方がいる場合は委任状で進める段取りを先に決めておいてください。代金の分配方法も契約の前に取り決めておくと安心です。
不動産会社と直接売買するならかかりません。ただし他社が買主で、自社が仲介に入る形なら手数料が発生します。どちらの形なのかを確認してください。
まず仲介で売った場合の相場を確かめてください。その差を見たうえで、早さを取るか金額を取るかを決めるのが正しい順番です。また、どう計算してその金額になったのかを説明してもらってください。
買取の金額を判断するために、仲介の相場を知る
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 相続した不動産の売却 と 空き家の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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