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2023/04/28
親が老人ホームに入ったあとの実家｜生前に売るか、相続後に売るか
親が老人ホームや介護施設に入り、実家が空いたままになっている。「いま売るべきか、相続してから売るべきか」で迷われる方は多くいらっしゃいます。
結論から言うと、税の面でも管理の面でも、決断を先送りするほど不利になります。本人が元気なうちに売る場合と、相続してから売る場合とで、使える控除も手続きも変わります。どちらにも期限があるため、まず自分がどちらの道にいるのかを確かめてください。
生前に売る場合
本人の3,000万円特別控除が使える
自分が住んでいた家を売った場合、利益から最大3,000万円を差し引ける制度があります。老人ホームに入って空き家になっていても、この制度は使えます。
ただし「住まなくなってから3年」の期限がある
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。施設に入ってから何年も置いておくと、この期限を過ぎてしまいます。
- 例：2024年6月に施設へ入った場合 → 2027年12月31日まで
- 例：2022年9月に施設へ入った場合 → すでに期限が過ぎています
期限は引き渡しまでです。売り出しを始めた日ではありません。片付け、修繕、買主探し、契約から決済まで含めて、期限内に収める必要があります。
売る人は本人でなければならない
生前に売る場合、売買契約を結ぶのは所有者である本人です。家族が代わりに売ることはできません。委任状で進める場合も、本人に判断する力があることが前提になります。
判断する力が弱くなっている場合
認知症などで本人が契約の意味を理解できない状態であれば、成年後見人を立てる必要があります。さらに、本人が住んでいた家を売る場合には家庭裁判所の許可も必要です。申立てから許可までには数か月かかります。
ここが、いちばん見落とされるところです。「そのうち売ろう」と思っているあいだに、本人が売れない状態になる。そうなると、生前の売却という選択肢そのものが消えます。
売ったお金は本人のもの
売却代金は所有者本人の財産です。介護費用や施設の費用に充てられます。家族が使うために動かすと、あとで他の相続人とのあいだで問題になります。使い道の記録は必ず残してください。
相続してから売る場合
空き家の3,000万円特別控除
相続した実家を売るときに使える制度です。老人ホームに入所していた場合でも、条件を満たせば対象になります。
- 入所の時点で要介護認定などを受けていたこと
- 入所してから亡くなるまでのあいだ、その家を人に貸したり、他の人が住んだりしていないこと
- 昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てであること（マンションは対象外）
- 亡くなる直前に、その家に一人で住んでいたこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震リフォームをして売るか、取り壊して土地として売ること
期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。
「空き家のあいだに親戚に住んでもらった」「駐車場として貸した」という事実があると、この制度は使えなくなります。良かれと思ってした判断が、数百万円の差になることがあります。動かす前にご相談ください。
相続税の取得費加算
相続税を払った場合、その一部を売却時の取得費に加えられる制度です。期限は相続税の申告期限の翌日から3年以内。ただし空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。どちらが有利かは金額によって変わるため、両方で計算してから決めます。
名義を変えてからでないと売れない
相続登記を済ませる必要があります。相続登記は義務化されており、期限内に手続きをしないと過料の対象になります。遺産分割がまとまらない場合でも、先に手続きだけ進められる制度があります。
どちらが有利かの考え方
- いま売れる状態か／本人に判断する力があるか。無ければ成年後見の手続きが要ります
- 期限は残っているか／住まなくなってから3年以内かどうか
- 建物の築年は／昭和56年5月31日以前でなければ、相続後の空き家特例は使えません
- お金がいつ必要か／施設の費用に充てるなら、生前に売る必要があります
- 相続人は何人か／空き家特例は相続した人が3人以上だと1人2,000万円になります
築年数が新しい家は、相続後の空き家特例が使えません。この場合、生前に売って本人の控除を使うほうが有利になることが多くあります。逆に、旧耐震の古い家で本人の期限がすでに切れているなら、相続後に空き家特例を使う道が残ります。
札幌で空き家を置いておく負担
雪の管理が毎年かかる
誰も住んでいない家でも、屋根の雪下ろし、玄関前と駐車場の除雪は必要です。放置すれば、落雪で隣家や通行人に被害が出る危険があります。冬のあいだだけ業者に頼むにしても、毎年の出費になります。
水道の凍結
水抜きをしないまま冬を越すと、配管が凍って破裂します。春に融けて初めて気づくことが多く、そのときには床も壁も傷んでいます。閉栓の手続きと水抜きは、施設に入った時点で済ませておいてください。
傷みが早い
換気されない家は、湿気と結露で内部から傷みます。札幌は冬の寒暖差が大きいぶん、空き家の状態で置いておく年数のぶんだけ、売れる価格が下がります。
放置すると固定資産税が上がることがある
管理されていない空き家は、行政から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けた空き家は住宅用地の特例から外れ、固定資産税の負担が大きく増えます。
いま、やっておくこと
- いつ住まなくなったかを確かめる／住民票の異動日、施設の入所日を記録として残します
- 建築時期を確かめる／登記事項証明書で、昭和56年5月31日以前かどうかを見ます
- 要介護認定の記録を保管する／相続後に空き家特例を使う場合に必要になります
- 人に貸さない、住ませない／特例が使えなくなります
- いくらで売れるかを確かめる／判断はここからです
条件も併用の可否も細かく決まっています。最終的な判断は税理士か税務署に、成年後見の手続きは司法書士か弁護士にご確認ください。当社でご相談内容を整理したうえで、専門家へおつなぎすることもできます。
よくあるご質問
親が老人ホームにいますが、実家を売れますか。
売れます。ただし売買契約を結ぶのは所有者である本人です。本人に契約の内容を理解する力があることが前提で、判断が難しい状態であれば成年後見人を立て、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
施設に入ってから何年も経っています。控除は使えますか。
本人が売る場合の3,000万円特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限です。期限を過ぎている場合、相続後に空き家の特例を使える可能性が残ります。建築時期と入所時の状況をご確認ください。
空き家のあいだ、親戚に住んでもらっても大丈夫ですか。
相続後に空き家の3,000万円特別控除を使う予定があるなら避けてください。入所後に人に貸したり他の人が住んだりした事実があると、対象外になります。
認知症で本人が話せません。家族が代わりに売れますか。
家族が代わりに契約することはできません。成年後見人を立てる手続きが必要で、本人が住んでいた家を売る場合は家庭裁判所の許可も要ります。申立てから許可まで数か月かかります。
売ったお金は家族が使ってよいですか。
売却代金は所有者本人の財産です。介護費用や施設の費用に充てるのは問題ありませんが、使い道の記録は必ず残してください。残さないと、あとで他の相続人とのあいだで問題になります。
生前に売るのと相続後に売るのと、どちらが得ですか。
建物の築年数、住まなくなってからの年数、相続人の人数、お金がいつ必要かで変わります。昭和56年5月31日より新しい家は相続後の空き家特例が使えないため、生前に売るほうが有利になることが多くあります。
冬のあいだ、空き家は何をしておけばよいですか。
水抜きと閉栓を済ませ、屋根の雪下ろしと玄関前の除雪の手配をしておいてください。水抜きをしないと配管が凍って破裂し、春になってから床や壁の傷みに気づくことになります。
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