相続した不動産にかかる税金｜相続税・登録免許税・譲渡所得税・固定資産税

不動産を相続すると、いくつかの税金がかかります。どの段階で、何の税金がかかるのかを先に知っておくと、慌てずに済みます。

結論から言うと、相続したときに「相続税」と「登録免許税」、売ったときに「譲渡所得税」、そして持っているあいだ毎年「固定資産税」の4つです。なお、相続では不動産取得税はかかりません。ここは贈与や売買との大きな違いです。

1. 相続税

かからないことのほうが多い

相続財産の合計が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えなければ、相続税はかかりません。相続人が3人なら4,800万円です。まずここを確かめてください。

不動産の評価は実際の価格より低い

土地は路線価（公示地価のおおむね8割が目安）、建物は固定資産税評価額で評価します。いずれも実際に売れる金額より低くなります。

効果が大きいのは小規模宅地等の特例

亡くなった方が住んでいた土地なら、330平方メートルまで評価額を80%減らせます。誰が相続するかで使えるかが変わり、申告期限まで所有し続けることが条件になる場合があります。

配偶者には大きな軽減がある

配偶者が相続した分については、1億6,000万円か法定相続分のいずれか多い金額まで相続税がかかりません。

期限は10か月

申告と納付の期限は相続開始から10か月です。現金で納めるのが原則なので、財産のほとんどが不動産だと納税資金が足りなくなります。売って充てるなら、この期限から逆算して動いてください。

2. 登録免許税

名義を変えるときにかかる

相続登記で名義を相続人に変えるときにかかります。税率は固定資産税評価額の0.4%です。評価額2,000万円の不動産なら8万円になります。

免税になる場合がある

相続した土地の価額が一定額以下の場合など、登録免許税が免除される措置があります。使えるかどうかは司法書士か法務局にご確認ください。

相続登記は義務

相続と取得を知った日から3年以内に手続きをしなければ、10万円以下の過料の対象になります。義務化より前に起きた相続も対象です。

3. 譲渡所得税

売って利益が出たときにかかる

計算式は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」です。ここがマイナスなら税金はかかりません。

取得費と所有期間は引き継ぐ

相続した不動産は、亡くなった方が買った日と買った金額をそのまま引き継ぎます。相続した日から数えるのではありません。親が何十年も持っていた家なら、相続してすぐ売っても長期譲渡（税率20.315%）になります。

買ったときの契約書がないと大きく増える

取得費を証明できない場合、売却価格の5%を取得費とみなして計算します。つまり売却価格の95%が利益とみなされます。当時の売買契約書は必ず探してください。

使える控除

• 空き家の3,000万円特別控除／昭和56年5月31日以前の一戸建てで、亡くなった方が一人で住んでいたことなどが条件。期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
• 相続税の取得費加算／払った相続税の一部を取得費に加えられます。期限は相続税の申告期限の翌日から3年以内。空き家の特別控除とは併用できません

申告は売った翌年

確定申告は売った年の翌年、2月16日から3月15日までが原則です。控除を使って税額がゼロになる場合でも、申告しなければ適用されません。

4. 固定資産税（毎年）

1月1日の所有者に課される

その年の1月1日時点の所有者に、1年分が課されます。年の途中で売った場合は、引き渡し日を基準に買主と日割りで精算するのが通常です。

住宅用地の特例

住宅が建っている土地は、課税標準が200平方メートルまで6分の1、超える部分は3分の1に軽くなります。

この特例は、建物を取り壊すと外れます。また、管理されていない空き家として勧告を受けた場合も外れます。いずれも翌年度から税額が上がります。

納税通知書の届け先を変える

相続した不動産の納税通知書が、亡くなった方の住所に届き続けることがあります。気づかないまま滞納になるため、市に届け出て送付先を変更してください。名義変更が済んでいない段階でも手続きできます。

相続ではかからない税金

不動産取得税は、相続で取得した場合にはかかりません。売買や贈与で取得した場合にはかかります。生前贈与を検討する際は、この差を計算に入れてください。贈与では登録免許税の税率も高くなります。

期限のまとめ

• 3か月／相続放棄（自分が相続人になったことを知った日から）
• 10か月／相続税の申告と納付
• 3年／相続登記の義務。空き家の3,000万円特別控除（相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）
• 相続税の申告期限の翌日から3年／取得費加算
• 売った翌年の2月16日〜3月15日／譲渡所得の確定申告

よくあるご質問