札幌市で家を売る流れ｜7ステップと、依頼先を決めるときに見るポイント

札幌で家を売るとき、やることは大きく2つです。売るまでの段取りを知ることと、どこに頼むかを決めること。

段取りは7つのステップに分かれていて、売り出しから引き渡しまで3か月から6か月が目安です。会社選びでいちばん大事なのは、その地域で実際に売れた価格のデータを持っているかどうかです。査定額の高さではありません。

家を売るまでの7ステップ

• 1. 相場を調べる／自分でおおよその金額をつかんでおくと、その後の判断が早くなります
• 2. 査定を依頼する／まず資料だけで出す机上査定。その後、建物を見て精度を上げます
• 3. 媒介契約を結ぶ／売却をご依頼いただく契約です
• 4. 売り出す／レインズへの登録と、各ポータルサイトへの掲載
• 5. 内覧／住みながらで構いません。日程だけ調整します
• 6. 売買契約／手付金を受け取ります
• 7. 決済・引き渡し／残金を受け取り、鍵と登記をお渡しします

買主が住宅ローンを使う場合、契約から決済まで1か月から1か月半かかります。入金の詳しい流れは売却の費用についてもあわせてご覧ください。

査定を頼む前に、手元で確認できること

• 登記簿の面積と、パンフレットの面積（違うことがあります）
• 築年数と構造、購入時の図面
• 増築・改築の履歴（登記していない増築があるとローンが通りにくくなります）
• 設備の交換時期（給湯器・ボイラー・キッチン・浴室）
• 境界の杭があるか
• 前面道路の幅、公道か私道か
• 住宅ローンの残高

分からない項目があっても構いません。役所や法務局で調べられることは、こちらでお調べします。

札幌の家で、特に見られるところ

本州とは、買う側が気にする場所が違います。

• 断熱と窓／二重窓かどうか。冬の光熱費に直結します
• 暖房の方式と設置年／灯油ボイラー、ガス、電気
• 屋根の雪対策／落雪式か無落雪か。無落雪ならドレンの状態も見られます
• 水道管の凍結防止／水抜きの設備と、凍結の履歴
• 駐車スペースと雪の置き場／何台置けるか、雪をどこに寄せるか。価格に直接効きます

これらは資料に出てこないので、売り出しのときにこちらから情報として出します。出すか出さないかで問い合わせの数が変わります。

依頼する会社を決めるとき、何を見るか

その地域の成約データを持っているか

価格の根拠になるのは、実際に売れた金額（成約価格）です。ポータルサイトに出ている売り出し価格ではありません。同じ町名・同じ条丁目で、いつ、いくらで売れたか。その数字を見せてもらえるかどうかが、一番の判断材料になります。

査定額の根拠を説明できるか

「このくらいで売れると思います」だけでは判断できません。どの事例と比べたのか、面積や築年数の差をどう調整したのか。根拠が出てくるかどうかを見てください。

高い査定額を出す会社が良いとは限りません

これは知っておいてください。査定額は「売れる保証」ではありません。高い金額を出しておいて、売り出してから値下げを重ねる、という進め方になると、一番売れやすい最初の時期を逃します。

売り出し直後がもっとも見られる時期です。ここで高すぎると、あとから下げても、すでに見た人は戻ってきません。最初の価格をどう決めるかを、根拠つきで説明してくれるかどうかが大事です。

媒介契約の3種類を説明してくれるか

• 専属専任媒介／1社のみ。自分で買主を見つけた場合もその会社を通します。レインズ登録は5営業日以内、報告は1週間に1回以上
• 専任媒介／1社のみ。自分で買主を見つけた場合は直接取引できます。レインズ登録は7営業日以内、報告は2週間に1回以上
• 一般媒介／複数社に依頼できます。レインズ登録と報告の義務はありません

それぞれに向き不向きがあります。物件の性質とご事情で決まるので、なぜその契約を勧めるのかを聞いてください。

レインズに登録し、状況を報告してくれるか

レインズは不動産会社が見る物件情報のネットワークです。ここに載って初めて、他社の担当者がお客様に紹介できます。専任・専属専任なら登録の義務があり、登録した証明書が発行されます。その証明書を受け取っているか確認してください。

あわせて、問い合わせが何件あったか、内覧が何件あったかを定期的に報告してくれるかどうかも見てください。

買取もできるか

期限が決まっている場合や、売れなかった場合の受け皿として、その会社が自分で買い取れるかどうかは選択肢の幅に関わります。「期限までに売れなければ買い取る」という約束を先に決めておく方法もあります。

売却にかかる費用

• 仲介手数料／売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が法律上の上限です
• 抵当権の抹消費用と司法書士報酬／住宅ローンが残っている場合
• 印紙税／売買契約書に貼ります
• 譲渡所得税／利益が出た場合。翌年の確定申告で納めます
• 引っ越し費用・残置物の処分

ご自宅として住んでいた家であれば、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。適用できるかはご事情によって変わるため、最終的には税務署か税理士にご確認ください。

売り出す時期の選び方

札幌では、3月から4月と、9月から10月に問い合わせが増えます。12月から2月は内覧が動きにくい時期です。

ただし冬にも利点があります。雪の多い時期に見てもらうと、除雪のしやすさや家の暖かさが伝わります。駐車スペースに実際に何台置けるか、雪をどこに寄せているかも、見ればすぐ分かります。急いでいない場合は時期を選び、そうでなければ冬でも問題ありません。

よくあるご質問