不動産売却の流れを完全解説｜札幌の査定から引き渡しまで

不動産売却の流れがわからず、最初の一歩を踏み出せないお客様は多くいらっしゃいます。

 

 

この記事では、査定依頼から引き渡し完了まで7つのステップをわかりやすく解説します。

 

 

札幌・北海道エリアで多くの売却をサポートしてきた当社が、実際の流れと注意点をお伝えします。

 

 

 

不動産売却の流れ｜全体像を把握しよう

 

不動産売却の流れは大きく7段階に分かれます。全体像を把握してから動くと、スムーズに進められます。

• STEP1 査定依頼：複数社に査定を依頼して売却価格の目安を確認する
• STEP2 媒介契約：不動産会社と売却活動の契約を結ぶ
• STEP3 売却活動：購入希望者への広告・内覧対応を行う
• STEP4 売買契約：買主と売買契約書を締結する
• STEP5 住宅ローン審査：買主側のローン審査が通過するのを待つ
• STEP6 決済・引き渡し：残代金を受領して物件を引き渡す
• STEP7 確定申告：翌年2〜3月に売却益・損失を申告する

全体の期間は、一般的な仲介売却で3〜6か月程度かかることが多いです。

 

 

買取を選べば最短1〜2週間で売却が完了するケースもあります。

 

 

 

STEP1：査定依頼｜まず価格の相場を知る

 

不動産売却の流れの出発点は、査定依頼です。市場価格を知らずに売り出すと、損をするリスクがあります。

 

 

査定方法には大きく2種類あります。

• 簡易査定（机上査定）：物件情報をもとに概算価格をオンラインや電話で回答。最短即日対応
• 訪問査定：担当者が実際に物件を確認してより精度の高い価格を算出。通常1〜3営業日で回答

札幌市内のマンションの場合、平均査定額は2,000万〜4,500万円程度と幅があります。

 

 

地下鉄沿線や市街地エリアの物件は需要が高く、査定額が高くなる傾向があります。

 

 

複数社に査定を依頼し、価格差や根拠を比較することが重要です。

 

 

マンション売却の詳しい査定ポイントはこちら

 

 

 

STEP2：媒介契約｜不動産会社との契約を結ぶ

 

査定結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結します。不動産売却の流れの中でも重要な選択です。

 

 

媒介契約には3種類あります。

• 専属専任媒介契約：1社のみに依頼。7日以内にレインズ登録義務あり。週1回以上の報告義務あり
• 専任媒介契約：1社のみに依頼。14日以内にレインズ登録義務あり。2週間に1回以上の報告義務あり
• 一般媒介契約：複数社に同時依頼が可能。ただし報告義務なし

売却活動を積極的に進めてほしい場合は、専任媒介契約がおすすめです。

 

 

一般媒介は自由度が高い反面、各社のモチベーションが下がりやすいデメリットもあります。

 

 

契約期間は最長3か月で、更新も可能です。

 

 

 

STEP3〜4：売却活動・売買契約｜内覧対応から契約締結まで

 

不動産売却の流れの中でも、売却活動の期間が最も長くなります。準備と対応が売却価格に直結します。

 

 

売却活動中に行うことは以下の通りです。

• 広告掲載：SUUMO・HOME’S・アットホームなどへの掲載開始
• 内覧対応：購入希望者が物件を見学。印象を良くする整理整頓が重要
• 価格交渉：買主からの値引き交渉に対応する（5〜10%の交渉が一般的）
• 売買契約書の確認：重要事項説明を受けてから署名・押印

売買契約時には手付金（売買価格の5〜10%が目安）を受け取ります。

 

 

契約後に売主都合でキャンセルする場合、受け取った手付金を倍額返還する義務が生じます。

 

 

戸建ての売却をご検討の場合は、戸建て売却の流れ・注意点もご参照ください。

 

 

 

STEP5〜6：決済・引き渡し｜いよいよ売却完了

 

買主のローン審査が通過したら、決済・引き渡しの日程を調整します。この段階で不動産売却の流れはほぼ完了です。

 

 

決済当日の流れは以下の通りです。

• 残代金の受領：売買価格から手付金を差し引いた金額が振り込まれる
• 抵当権抹消手続き：住宅ローンが残っている場合、返済と同時に抹消登記を行う
• 所有権移転登記：司法書士が法務局に申請し、名義が買主に変わる
• 鍵・書類の引き渡し：すべての鍵・管理規約等を買主に渡す

決済はほとんどの場合、金融機関のローンカウンターで実施されます。

 

 

当日は1〜2時間程度かかることが多いため、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

 

 

 

札幌・北海道エリアでの売却における注意点

 

不動産売却の流れは全国共通ですが、札幌・道内ならではの注意点もあります。事前に知っておくことで、スムーズな売却につながります。

 

 

札幌の不動産市場の特徴をまとめました。

• 需要の集中：地下鉄沿線・JR沿線沿いは需要が高く、売却期間が短い傾向がある
• 冬季の内覧対応：積雪・凍結シーズンは内覧数が減少しやすい。春（3〜5月）が売り出しの好機
• 灯油暖房設備の確認：北海道特有の灯油ボイラー・FF暖房の状態が査定に影響する
• 市街地エリアの価格上昇：再開発が進む市街地エリアでは、過去5年で地価が平均15〜20%上昇している地域もある
• 空き家・郊外物件の長期化リスク：道内の郊外物件は売却に6か月〜1年以上かかるケースも

道内の不動産市場に精通した会社に相談することが、スムーズな売却への近道です。

 

 

空き家・農地などの特殊な物件については、空き家・空き地の売却ページもご参照ください。

 

 

 

STEP7：確定申告｜売却後の税務手続き

 

不動産売却の流れの最後は確定申告です。売却益（譲渡所得）が発生した場合は必ず申告が必要です。

 

 

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

• 譲渡所得＝売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
• 取得費：購入時の価格＋仲介手数料＋諸費用
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料・解体費用など

マイホームを売却した場合は、3,000万円の特別控除が利用できることが多いです。

 

 

所有期間が5年超（長期譲渡）か5年以下（短期譲渡）かで税率が大きく異なります。

 

 

長期譲渡なら税率は約20%、短期譲渡では約39%と倍近い差があります。

 

 

売却損が出た場合も、損益通算や繰越控除の特例を使えるケースがあります。

 

 

税務の詳細については税理士へのご相談を推奨します。当社は売却の方法と費用についても詳しく解説しています。

 

 

 

よくある質問