不動産売却の媒介契約を完全解説【2026年版】

不動産売却を進めようとするとき、最初に直面するのが媒介契約の選択です。媒介契約には3種類あり、どれを選ぶかで売却期間や最終的な売却価格が大きく変わります。

 

 

札幌の不動産市場は2026年も取引が活発で、適切な媒介契約を結ぶことが売却成功の鍵となっています。当社はこれまで道内で多くの売却をサポートしてきた経験から、お客様が後悔しない選択ができるよう本記事で詳しく解説します。

 

 

 

媒介契約とは？不動産売却で必ず結ぶ契約の基本

 

媒介契約とは、不動産を売りたいオーナー（売主）が不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。この契約を締結することで、不動産会社は広告・内覧対応・買主との交渉など一連の売却活動を代行します。

 

 

宅地建物取引業法により、不動産会社は媒介契約を締結後遅滞なく書面を交付する義務があります。口頭だけの依頼は法的に保護されないため、必ず書面で結ぶことが重要です。

 

 

媒介契約で定められる主な内容は以下のとおりです。

• 契約の有効期間：一般的に3ヶ月以内
• 売出価格：売主と不動産会社が合意した希望価格
• 報酬（仲介手数料）の上限：売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限
• 業務内容：広告・レインズ登録・報告義務など
• 解除条件：契約違反時の取り扱い

契約の種類によって不動産会社の義務や売主の制限が異なるため、内容をしっかり理解してから署名することが大切です。

 

 

 

3種類の媒介契約の違いを徹底比較

 

不動産売却における媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類です。それぞれに特徴があり、売主の状況によって最適な選択肢が異なります。

 

 

 

専属専任媒介契約

 

1社だけに売却活動を依頼し、売主自身も自力で買主を見つけることができない最も拘束力の強い契約です。

• 契約有効期間：最長3ヶ月
• レインズ登録義務：契約締結から5日以内
• 活動報告義務：1週間に1回以上
• 自己発見取引：不可（違約金が発生する場合あり）

不動産会社としては仲介手数料を確実に受け取れる見込みが高いため、広告費をしっかりかけてもらいやすいメリットがあります。

 

 

 

専任媒介契約

 

1社だけに依頼する点は専属専任と同じですが、売主が自分で買主を見つけた場合は直接取引できます。

• 契約有効期間：最長3ヶ月
• レインズ登録義務：契約締結から7日以内
• 活動報告義務：2週間に1回以上
• 自己発見取引：可能（ただし不動産会社への費用負担が生じる場合あり）

実務上は最も利用される契約形態で、全体の約60%がこの専任媒介契約だといわれています。バランスが取れており、札幌市内でも多くのお客様が選択されています。

 

 

 

一般媒介契約

 

複数の不動産会社に同時に依頼できる自由度の高い契約です。

• 契約有効期間：法律上の制限なし（一般的には3ヶ月程度）
• レインズ登録義務：なし（任意）
• 活動報告義務：なし
• 自己発見取引：可能

複数社に依頼することで幅広い買主候補にアプローチできる反面、各社が「他社が売るかもしれない」と考えて広告費をかけにくく、積極的な売却活動が期待しにくいデメリットもあります。

 

 

 

札幌の不動産売却で媒介契約を選ぶポイント

 

北海道・札幌特有の不動産市場の動向を踏まえて媒介契約を選ぶことが重要です。市街地エリアや地下鉄沿線・JR沿線では物件の需要が高く、適切な選択で早期売却も十分可能です。

 

 

お客様の状況別のおすすめ選択肢は以下のとおりです。

• できるだけ早く売りたい方：専属専任媒介契約（不動産会社が優先的に動きやすい）
• 価格重視でじっくり売りたい方：専任媒介契約（適度な自由度とサポートのバランス）
• 知人への売却も検討している方：一般媒介契約または専任媒介契約
• 複数社の対応力を比較したい方：一般媒介契約（最初の期間のみ）

札幌の平均売却期間はマンションで約3〜4ヶ月、戸建ては約4〜6ヶ月が目安です。地下鉄沿線の物件は需要が高く比較的短期間で成約する傾向があります。

 

 

一方でJR沿線や郊外エリアでは成約までの期間が長くなることもあるため、契約期間や更新のタイミングを不動産会社とよく相談することをお勧めします。

 

 

また、道内他都市と比較すると、札幌市内の物件は流動性が高く、適正価格であれば成約率が約85%以上という実績もあります。媒介契約の種類と価格設定がセットで重要です。

 

 

 

媒介契約を結ぶ前に確認すべき5つのチェックポイント

 

媒介契約を結ぶ前に、しっかり確認しておくべき事項があります。後からトラブルにならないよう、以下のポイントを必ず押さえておきましょう。

• 査定価格の根拠を確認する：「なぜその価格か」を説明できる不動産会社を選ぶ。相場より10〜15%以上高い査定は注意が必要。
• レインズ登録を確認する：レインズ（不動産流通機構のデータベース）への登録は情報公開の重要な手段。登録後は登録証明書の交付を受けること。
• 広告活動の内容を確認する：ポータルサイト掲載・チラシ配布・SNS活用など具体的な広告計画を聞く。
• 報告頻度と方法を確認する：メール・電話・訪問など報告手段と頻度を事前に取り決める。
• 契約解除の条件を確認する：不動産会社が義務を果たさない場合の解除権を明確にしておく。

当社では契約前の無料相談にて、これらすべての項目について丁寧にご説明しています。不明な点はお気軽にお問い合わせください。

 

 

 

媒介契約と仲介手数料の関係

 

媒介契約を結ぶと、売却成立時に不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は法律で上限が定められており、売買価格に応じた計算式で算出されます。

 

 

法定の仲介手数料上限は以下のとおりです。

• 売買価格200万円以下の部分：5%＋消費税
• 売買価格200万円超〜400万円以下の部分：4%＋消費税
• 売買価格400万円超の部分：3%＋消費税

たとえば3,000万円の物件を売却した場合、上限手数料は「3,000万円×3%＋6万円＋消費税＝105.6万円」となります。

 

 

この手数料はあくまで上限であり、交渉によって減額できるケースもあります。ただし、手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、広告活動が手薄になって売却が長期化するリスクもあります。

 

 

媒介契約の種類にかかわらず仲介手数料の上限額は同じです。契約形態よりも、担当者の対応力・実績・地域知識を重視して選ぶことが売却成功につながります。

 

 

なお、マンション売却・戸建て売却・土地売却それぞれで売却の流れや注意点が異なります。詳しくはマンション売却・戸建ての売却・売却の方法と費用の各ページもあわせてご覧ください。

 

 

 

媒介契約締結後の売却の流れ

 

媒介契約を結んだ後、実際にどのような流れで売却が進むのかを把握しておくことで、安心して売却活動を進めることができます。

• STEP1：売却活動開始：ポータルサイトへの掲載・チラシ配布・レインズ登録などで買主候補を募集
• STEP2：内覧対応：購入希望者が実際に物件を見学。第一印象が成約率に大きく影響する
• STEP3：購入申込・価格交渉：買主から購入申込書が届いたら価格・条件を交渉
• STEP4：売買契約締結：条件合意後、重要事項説明を受けてから売買契約書に署名・捺印
• STEP5：決済・引渡し：残代金の受領と同時に所有権移転登記・鍵の引渡しを行う

媒介契約から成約までの平均期間は、市街地エリアのマンションで約60〜90日、郊外の戸建てで約90〜150日が一般的な目安です。

 

 

相続した物件や空き家の売却では手続きが複雑になる場合があります。相続物件の売却・空き家・空き地の売却についても専門ページで詳しく解説していますので、該当するお客様はあわせてご確認ください。

 

 

 

よくある質問