不動産を売却した後に「雨漏りがある」「給排水管が凍結破損していた」と買主から請求が届く――これが契約不適合責任のリスクです。
2020年の民法改正により、売主が負う責任の範囲と内容は大きく変わりました。適切な対策を講じずに売却すると、売却後も長期にわたって損害賠償や修補費用を負担しなければならない事態になりかねません。
この記事では、告知書の書き方・免責特約の文例・インスペクション活用・請求が来た後の対処フローまでを一記事に集約し、売主が自分を守るための具体的な方法をわかりやすく解説します。
契約不適合責任とは、売却した不動産が契約の内容に適合していなかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
2020年4月の民法改正により、旧来の「瑕疵担保責任」に代わる制度として整備されました。
旧法の瑕疵担保責任と比べて、売主にとって不利な方向に変化した点があります。主な改正ポイントは以下の3つです。
旧法では「隠れた瑕疵」に限られていたため、買主が事前に確認できた欠陥は責任対象外でした。しかし改正後は、契約書・告知書に記載されていない不適合であれば、原則として売主の責任となります。
買主が行使できる権利は以下の4種類です。いずれも売主にとって大きな経済的リスクとなります。
損害賠償の金額は物件の状態や欠陥の程度によって異なりますが、雨漏りの修繕であれば数十万〜100万円超になるケースもあります。
こうしたリスクを事前に回避するためには、以降で解説する対策を着実に実行することが重要です。
契約不適合責任のリスクを最小化するための第一歩は、告知書（物件状況等報告書）の正確な記載です。
告知書は売主が知っている不具合を買主に伝えるための書類であり、記載することで「買主は承知の上で購入した」という合意が成立します。
告知書への記載が必要な主な事項は以下の通りです。
「過去に修繕したから問題ない」と判断して記載を省略するのは危険です。
修繕済みであっても、修繕の経緯・箇所・時期を告知書に記載しておくことで、売主の誠実な開示姿勢を示すことができます。
告知書は「はい・いいえ」のチェック方式が一般的ですが、「はい」に該当する場合は必ず補足欄に詳細を記載してください。
記載例（雨漏りの場合）：
「どこまで書けばよいか」迷った場合は、「売主が知っている事実はすべて書く」が基本です。
記載漏れがあると、後日「知っていたのに告げなかった」として告知義務違反に問われるリスクがあります。
不動産売却にかかる費用・手続き全体については、不動産売却の方法と費用もあわせてご参照ください。
告知書の記載と並行して有効なのが、免責特約（契約不適合責任の免除・制限に関する特約）の活用です。
特約を契約書に盛り込むことで、売主が負う責任の範囲を限定することができます。
免責特約は原則として有効ですが、以下の場合は無効になる可能性があります。
「現状渡し」という文言だけでは免責になりません。具体的にどの責任をどの範囲で免除するかを明記する必要があります。
以下に代表的な特約文例を示します。実際の契約書に盛り込む際は、専門家への確認を推奨します。
【文例①：現状渡し（全部免責）】
【文例②：一部免責（特定箇所を限定）】
【文例③：期間制限（責任期間を短縮）】
文例①は全部免責のため交渉力が必要ですが、②・③は特定の範囲や期間を限定するため、買主の合意を得やすい傾向にあります。
なお、告知書に記載していない既知の不具合を免責にしようとすると特約が無効になるリスクがあるため、必ず告知書と整合させた上で特約を設けることが重要です。
インスペクションとは、建物の専門家が劣化・不具合の状況を調査する「建物状況調査」のことです。
売却前にインスペクションを実施することで、不具合を事前に把握し、告知書への正確な記載と免責特約の設定に活用できます。
インスペクションの費用は物件規模や調査内容によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
調査範囲は主に屋根・外壁・床下・天井・給排水設備・電気設備などの目視確認が中心です。
調査時間は戸建てで約2〜3時間、マンションで約1〜2時間が目安となっています。
インスペクション報告書を買主に開示することには、以下のメリットがあります。
インスペクションを実施した場合、その費用5〜10万円は売却後のトラブル対応費用と比べて非常に小さなコストです。
戸建て売却をご検討の場合は、戸建ての売却のページも参考にしてください。
北海道・札幌での不動産売却では、全国共通の不具合に加えて、寒冷地特有のリスクについても丁寧な告知が必要です。
道内特有の気候条件に起因する建物の劣化は、買主が転入者であれば見落とすことも多く、売却後のトラブルになりやすい項目です。
札幌では冬季の気温がマイナス10℃前後まで下がる日も珍しくなく、以下の不具合が発生しやすい環境にあります。
これらは過去に発生したことがある場合、告知書に必ず記載する必要があります。
市街地エリアや地下鉄沿線の築古マンションでは断熱改修の経緯も開示しておくと安心です。
JR沿線や市街地エリアの戸建てでは、積雪荷重による屋根への影響も確認が必要です。
北海道ならではのこれらのリスクは、全国向けの告知書テンプレートに項目がないことが多いため、売主が自発的に補足欄に記載することが重要です。
空き家・空き地の売却では冬季の管理が手薄になりやすく、凍結被害が発生しやすい環境です。詳しくは空き家・空き地の売却をご覧ください。
契約不適合責任のリスクは、物件の種別によって注意すべきポイントが異なります。
自分の物件がどのケースに該当するかを確認し、対策の優先順位を立ててください。
相続で取得した物件や、事情のある物件の売却では特有の注意点があります。
相続物件の売却に関する詳しい解説は相続物件の売却をご参照ください。
適切な対策を講じていても、売却後に買主から請求が届くケースはゼロではありません。
請求を受けた際に慌てず対処するため、初動から交渉完了までの流れを把握しておきましょう。
買主から不適合の通知・請求が届いた場合の初動手順は以下の通りです。
交渉では以下の観点から売主の立場を整理することが重要です。
交渉が長引く場合は、当社にご相談いただければ適切な専門家のご紹介も可能です。無料査定・お問い合わせよりお気軽にご連絡ください。
A: 原則として、買主が不適合を知った日から1年以内に売主へ通知しなければ、請求権は消滅します。
ただし、売主が不適合を知っていながら故意に告げなかった場合は、この1年ルールの適用外となります。また、引渡しから10年の除斥期間内であれば別途の請求が可能な場合もあるため、完全な免責とは言い切れません。
A: 「現状渡し」の文言だけでは免除にはなりません。契約書上で明確に「契約不適合責任を負わない」旨の特約を設ける必要があります。
また、売主が知っていた欠陥を告げずに「現状渡し」とした場合、特約が無効と判断されることがあります。告知書との整合を取った上で、具体的な免責特約を契約書に盛り込むことが重要です。
A: 事前に告知書へ記載していた箇所の雨漏り、または免責特約の対象に含まれる場合は、売主の負担を軽減・免除できる余地があります。
インスペクションを実施して調査報告書を開示していた場合も、責任範囲の限定に有効です。一方、知っていた雨漏りを故意に記載しなかった場合は、全額負担を求められる可能性が高くなります。
A: インスペクションを実施することで、物件の状態が客観的な報告書として記録されます。これにより買主との価格交渉が透明化され、根拠のない値引き要求を防ぎやすくなります。
契約不適合責任については、調査で発見された不具合を告知書に記載し、特約と組み合わせることで責任範囲を明確に限定できます。費用は5〜10万円程度ですが、売却後のトラブル回避効果を考えると費用対効果は高いと言えます。
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