「検査済証が見つからないけれど、家を売却できるのだろうか」とお悩みではありませんか。特に札幌では1970年代前後に建てられた住宅が多く、検査済証が手元にないケースは珍しくありません。
結論から申し上げると、検査済証がなくても家の売却は可能です。ただし、買主側の住宅ローン審査や売却価格に影響が出る場合があります。
この記事では、検査済証がない家を売却するための具体的な方法と、少しでも有利に進めるためのポイントを詳しく解説します。
まずは検査済証と確認済証の違いを正しく理解しておきましょう。名前が似ているため混同されやすいですが、それぞれ役割が異なります。
確認済証は、建物の建築計画が建築基準法に適合していることを着工前に確認した書類です。いわば「設計図の合格証」にあたります。
一方、検査済証は建物の完成後に行われる完了検査に合格したことを証明する書類です。設計通りに建てられたかを現地で確認した「完成品の合格証」といえます。
つまり、確認済証は着工前、検査済証は完成後に交付されるもので、両方そろって初めて法的な手続きが完了したことになります。
検査済証がないと聞くと「違法建築なのでは」と不安になる方もいらっしゃいますが、検査済証の未取得と違法建築はまったく別の問題です。
建築基準法では完了検査の申請が義務づけられていますが、1998年（平成10年）の法改正以前は罰則が緩く、完了検査を受けないまま引き渡される物件が多く存在しました。確認済証を取得して適法に設計・施工された建物であっても、完了検査を受けていなければ検査済証は交付されません。
したがって「検査済証がない＝違法建築」ではなく、「完了検査を受けなかっただけ」というケースが大半です。
検査済証がない家がどれほど多いのか、全国データと札幌の地域事情から見ていきましょう。
国土交通省の統計によると、完了検査の受検率は1998年時点で約38%にとどまっていました。つまり新築住宅の約6割以上が検査済証を取得していなかったことになります。
その後、2003年の建築基準法改正で罰則が強化され、受検率は急速に上昇しました。2005年には約73%、2010年には約91%、2020年以降は約95%まで向上しています。
このデータからわかるように、築25年以上の住宅では検査済証がないケースが非常に多く、築年代が古いほどその割合は高くなります。
札幌では1972年の冬季オリンピック前後に住宅建設ラッシュが起きました。地下鉄沿線やJR沿線を中心に大量の戸建て住宅やマンションが建てられた時期です。
この時期の建物は築50年を超えており、完了検査の受検率が特に低かった年代にあたります。道内では全国平均を下回る受検率だったとされ、市街地エリアの築古住宅の半数近くが検査済証を持っていない可能性があります。
さらに北海道特有の事情として、寒冷地仕様の断熱工事や二重窓の追加など、完成後に仕様変更が加えられるケースも多く、検査済証の未取得につながった一因といわれています。
検査済証がないことは売却価格にどの程度影響するのでしょうか。買主側の事情も含めて解説します。
検査済証がない家を購入する場合、買主が住宅ローンを利用しにくくなるという問題があります。多くの金融機関では、融資審査の際に検査済証の提出を求めます。
検査済証がないと融資対象外とする金融機関もあり、買主が住宅ローンを組めなければ購入を諦めざるを得ません。結果として、買い手の数が減り、売却が長期化するリスクがあります。
一般的に、住宅ローンが使えない物件は購入希望者が3割〜5割程度減少するともいわれています。
売却価格への影響は物件の条件によって異なります。以下のように整理できます。
札幌の場合、地下鉄沿線の利便性が高いエリアでは土地需要が堅調なため、建物価値を含まない土地値ベースでの売却であれば影響は限定的です。
検査済証そのものを後から再発行することはできません。しかし、代わりとなる書類を用意することで、買主や金融機関の不安を軽減できます。
台帳記載事項証明書は、建築確認や完了検査の記録が自治体の台帳に残っていることを証明する書類です。検査済証の代替書類として金融機関に認められるケースがあります。
札幌市の場合、以下の手順で取得できます。
確認済証の番号がわかっていれば申請がスムーズです。建物の登記事項証明書に記載されている場合もあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
建築基準法第12条5項に基づく報告制度を活用し、建築士が現地調査を行って建物の適法性を確認する報告書を作成する方法もあります。
この報告書では、建物が建築確認図面どおりに建築されているか、現行の建築基準法に重大な違反がないかを建築士が専門的に調査します。費用は15万〜30万円程度が一般的です。
金融機関によっては、台帳記載事項証明書と12条5項報告書の両方を提出することで住宅ローンの審査が通るケースもあります。費用はかかりますが、売却価格への影響を考えると十分に回収できる投資といえるでしょう。
検査済証がない家を売却するには、大きく分けて3つの方法があります。それぞれの特徴を理解して、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。
一般的な不動産仲介会社を通じて売却する方法です。市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、いくつかの注意点があります。
仲介での売却を選ぶ場合は、代替書類をしっかり準備したうえで、検査済証がない物件の取り扱い実績がある不動産会社に依頼することが重要です。
不動産買取業者に直接売却する方法は、検査済証がない家の売却において有力な選択肢です。
買取価格は一般的に仲介価格の6割〜8割程度になりますが、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税）がかからず、長期間の維持費や固定資産税の負担も避けられるため、総合的に見るとメリットが大きい場合もあります。
特に札幌の築古住宅では、解体費用（木造で150万〜250万円程度）を含めた再販を得意とする買取業者が多く、スムーズな売却が期待できます。
検査済証がない家でも、事前の準備次第で売却価格を引き上げることは可能です。具体的な対策をご紹介します。
売却活動を始める前に、以下の書類を揃えておくことで買主や金融機関からの信頼度が高まります。
これらの書類を事前に整えておくだけで、売却のスピードと価格の両面でプラスに働きます。
2018年4月から、中古住宅の売買時に建物状況調査（インスペクション）の説明が義務化されました。検査済証がない物件では、インスペクションの実施が特に効果的です。
調査費用は5万〜10万円程度で、建物の主要な構造部分や雨漏り・シロアリ被害の有無などを専門家が調査します。調査結果を提示することで、買主が感じる「見えないリスク」を大幅に軽減できます。
北海道の住宅では、寒冷地特有の凍害や断熱材の劣化状況も重要なチェックポイントです。これらを事前に確認しておくことで、価格交渉を有利に進められるでしょう。
検査済証がない家の売却は、通常の不動産売却よりも専門的な知識と経験が求められます。適切な不動産会社に相談することが、スムーズな売却への第一歩です。
不動産会社選びでは、以下のポイントを確認しましょう。
当社では、札幌エリアの検査済証がない家をはじめ、さまざまな事情を抱えた物件の売却をサポートしております。仲介・買取の両方に対応しており、お客様の状況に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。
まずは無料査定で現在の価値を確認してみませんか。お電話でもWebからでもお気軽にご相談ください。
A: 検査済証がないことと違法建築は別の問題です。建築確認（確認済証）を取得して適法に設計・施工された建物であっても、完了検査を受けなければ検査済証は交付されません。
特に1998年以前の建物では完了検査を受けないケースが一般的だったため、検査済証がない＝違法建築とは限りません。
A: 金融機関によって対応は異なりますが、検査済証がない場合は住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。一部の金融機関では融資対象外とするケースもあります。
ただし、台帳記載事項証明書や建築士の調査報告書といった代替書類を提出することで、審査が通る場合もあります。
A: 主な代替書類として、台帳記載事項証明書（自治体で取得可能）、建築士による12条5項報告書、既存住宅状況調査報告書（インスペクション結果）があります。
札幌市では都市局建築指導部で台帳記載事項証明書を申請でき、手数料は1通あたり300円程度です。
A: 代替書類をできる限り揃えることと、建物状況調査（インスペクション）を事前に実施することが効果的です。費用は合わせて20万〜40万円程度かかりますが、買主の不安を軽減することで価格交渉を有利に進められます。
また、仲介と買取の両方で査定を取り、総合的に有利な方法を選ぶことも重要です。
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