「ハザードマップで液状化の危険区域に入っている土地は、もう売れないのでは…」とお悩みではありませんか。
結論から申し上げると、液状化リスクのある土地でも適切な対策を講じれば売却は可能です。大切なのは、リスクを正しく把握し、買主へ誠実に情報を開示することです。
この記事では、液状化のメカニズムからハザードマップの具体的な確認手順、札幌での実被害データ、そして売却時の告知義務や価格への影響まで、土地の売却に必要な知識を網羅的に解説いたします。
液状化とは、地震の揺れによって地盤が液体のように流動化する現象です。まずはそのメカニズムを正しく理解しましょう。
液状化は以下の3つの条件がそろったときに発生します。
これらの条件は、かつて河川や沼地だった埋立地や造成地で満たされやすい傾向があります。札幌市内でも、旧河道や泥炭地を造成したエリアは注意が必要です。
液状化が発生すると、地盤沈下・建物の傾斜・マンホールの浮き上がり・道路の陥没といった深刻な被害が生じます。
建物の傾きが1度を超えると修復費用は500万〜1,000万円以上かかるケースもあり、土地の資産価値に直結する問題です。こうした被害リスクがあるからこそ、売却前にハザードマップで危険度を確認することが重要になります。
液状化のリスクを客観的に把握するために、自治体が公開しているハザードマップを活用しましょう。ここでは札幌市の液状化危険度図を例に、具体的な確認手順をご紹介します。
札幌市では「液状化危険度図」をホームページ上で公開しています。確認手順は次のとおりです。
国土交通省の「重ねるハザードマップ」でも、全国の液状化情報を確認できます。複数の情報源を照合することで、より正確なリスク評価が可能になります。
液状化危険度は一般的に3〜4段階で表示されます。「液状化の可能性が高い」と判定されたエリアでも、すべての土地で液状化が起きるわけではありません。
危険度図はあくまで地形・地質データに基づく予測であり、個別の土地の状態を反映したものではないことを理解しておきましょう。実際のリスクは、後述する地盤調査で初めて正確に判定できます。
札幌市にとって液状化は、決して他人事ではありません。2018年の北海道胆振東部地震で、道内は大規模な液状化被害を経験しました。
2018年9月の北海道胆振東部地震（最大震度7）では、札幌市内の住宅地で大規模な液状化被害が発生しました。
谷を埋め立てて造成されたエリアを中心に、約4,000棟以上の住宅が被害を受けたと報告されています。道路の陥没や建物の傾斜が相次ぎ、被害総額は数百億円規模に上りました。
この地震をきっかけに、北海道内で土地を売買する際に液状化リスクへの関心が大きく高まりました。
震災後の調査では、液状化危険度図で「可能性が高い」と判定されていたエリアの約70%で実際に被害が確認されました。一方で、危険度が低いとされていた場所でも局所的に液状化が発生したケースがあります。
この照合結果からわかることは、ハザードマップは一定の精度を持つものの、万能ではないということです。売却にあたっては、ハザードマップの情報に加え、個別の地盤調査結果を組み合わせて判断することが重要です。
札幌市では震災後に危険度図の更新も行われており、2026年現在はより精度の高い情報が公開されています。
液状化リスクが査定額にどの程度影響するかは、多くのお客様が気にされるポイントです。具体的な目安と、リスクを正確に評価するための調査方法をご紹介します。
一般的に、ハザードマップで液状化リスクが高いと判定された土地は、周辺相場と比べて10〜30%程度の減額が見込まれます。ただし、下落幅は以下の要素によって変動します。
当社の査定実績では、市街地エリアの駅近物件は液状化リスクがあっても相場の80〜90%程度で成約するケースが多くなっています。
土地の液状化リスクをより正確に把握するために、地盤調査が有効です。主な調査方法は2種類あります。
売却前の地盤調査は義務ではありませんが、調査結果を提示できれば買主の安心材料となり、成約率の向上や値引き交渉の抑制につながります。費用対効果を考えると、SWS試験は検討する価値があるでしょう。
液状化リスクのある土地を売却する際、法的に求められる情報開示のルールを正しく理解しておくことが大切です。ここでは告知義務と重要事項説明の具体的な内容を解説します。
土地の売却では、売主は買主に対して物件の瑕疵（欠陥）を告知する義務を負います。液状化リスクについては、以下の情報を告知する必要があります。
2020年の宅地建物取引業法改正により、水害ハザードマップの説明が義務化されました。液状化については法的な説明義務は明文化されていませんが、知っている情報を隠した場合は契約不適合責任を問われるリスクがあります。
2020年4月施行の改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。これにより、売主は契約内容に適合しない事実について、引渡し後も責任を負う可能性があります。
液状化リスクの告知を怠った場合、買主から損害賠償請求や契約解除を求められるケースも想定されます。多くの場合、不動産会社が重要事項説明書にハザードマップの情報を記載しますが、売主自身も「物件状況報告書」で知っている事実を正直に記載することが重要です。
液状化リスクのある土地の売却方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。それぞれのメリット・デメリットを比較し、お客様の状況に合った選択肢をご提案します。
仲介は、不動産会社が買主を探して売却する方法です。
仲介での売却は、時間に余裕があり、少しでも高い価格を目指したいお客様に向いています。
買取は、不動産会社が直接土地を購入する方法です。以下のようなケースで特にメリットがあります。
買取価格は一般的に相場の60〜80%程度になりますが、仲介手数料（売買価格の3%＋6万円＋消費税）がかからない点や、売却後の法的リスクがない点を考慮すると、総合的なコストメリットは大きいといえます。
当社では液状化リスクのある土地の買取実績が多数あり、現状のまま査定・買取が可能です。
最後に、液状化リスクのある土地をスムーズに売却するための実務的なポイントを整理します。
売却前にSWS試験などの地盤調査を実施しておくと、以下のメリットがあります。
特にハザードマップでは危険度が高い判定でも、個別の調査で液状化リスクが低いと判明するケースは少なくありません。約3万〜5万円の投資で売却条件が大きく改善する可能性があります。
地盤改良工事の費用は工法や規模によりますが、一般的な戸建て用地で100万〜300万円程度かかります。売却前に改良を行うべきかは、以下の基準で判断しましょう。
買取をご検討の場合は、地盤改良をせず現状のまま売却する方が合理的なケースが多いです。当社では、地盤調査の結果を踏まえた最適な売却プランを無料でご提案しております。
A: はい、液状化リスクのある土地でも売却は可能です。ハザードマップの判定はあくまで予測であり、個別の地盤調査で実際のリスクを評価できます。
適切な情報開示と価格設定を行えば、買主は見つかります。当社でも液状化リスクエリアの土地の成約実績が多数ございます。
A: はい、告知義務があります。ハザードマップで危険区域に該当している事実や、過去の被害履歴、地盤調査結果などは、重要事項説明書や物件状況報告書に記載して買主へ伝える必要があります。
告知を怠ると、契約不適合責任を問われるリスクがありますので、知っている情報は誠実に開示しましょう。
A: 一概にはいえません。地盤改良には100万〜300万円程度の費用がかかるため、その分を売却価格に上乗せできるかがポイントです。
仲介で高値を目指す場合は検討の余地がありますが、買取であれば現状のまま売却できるため、改良費用をかけない方が合理的な場合もあります。
A: 札幌市公式ホームページの「液状化危険度図」のページで確認できます。危機管理局が公開しており、住所から該当エリアの危険度を閲覧可能です。
また、国土交通省の「重ねるハザードマップ」でも全国の液状化情報を確認でき、複数の情報源を比較することでより正確な判断ができます。
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