不動産を売って利益が出たとき、税金に加えて国民健康保険料が上がるのではと心配されるお客様は少なくありません。
この記事では、譲渡所得が保険料に反映される仕組み、特例を使った場合と使わない場合の試算、後期高齢者医療や介護保険への影響まで、札幌で不動産売却を支援する当社が整理して解説します。
先に結論をお伝えします。不動産の売却益（譲渡所得）は、一般的に売却した翌年度の国民健康保険料の計算に含まれます。
保険料の計算で使われるのは、売却価格そのものではありません。取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いた後の金額です。
【図解】保険料に反映される金額の流れ
マイホームの3,000万円特別控除などを使い、控除後の譲渡所得が0円になれば、多くの場合は国民健康保険料の所得割は増えません。
ただし、特例の適用には確定申告が前提です。申告をしないと控除が反映されず、売却益の全額で保険料が計算されるおそれがあります。
まず、国民健康保険料がどのような要素で決まるのかを確認しましょう。仕組みを知ることで、売却後の負担の見通しが立てやすくなります。
札幌市の国民健康保険料は、次の3つの組み合わせで計算されます。
売却益が影響するのは主に所得割です。所得割の基礎は、前年の総所得金額等から基礎控除43万円を引いた金額が一般的です。
不動産の譲渡所得は、給与や年金とは別に税額を計算する「分離課税」です。しかし保険料の計算では、分離課税の譲渡所得も特別控除後の金額で所得割の基礎に含まれるのが一般的です。
なお、取得費が分からない場合は売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使うことがあります。この場合は譲渡所得が大きくなりやすいため、購入時の契約書を探しておくと安心です。費用の内訳は不動産売却の方法と費用でも解説しています。
国民健康保険料には年間の上限である「賦課限度額」があります。国の基準では2025年度で医療分・支援金分・介護分の合計109万円でした。
2026年度からは「子ども・子育て支援金分」も加わっています。限度額は年度ごとに改定されるため、最新の金額は札幌市の案内で確認してください。
同じ売却でも、どの特例を使うかで翌年度の保険料は大きく変わり得ます。ここでは分かりやすい仮定で試算してみます。
【前提】長年住んだマイホームを4,500万円で売却し、取得費と譲渡費用の合計が1,200万円だったケースです。特例を使う前の譲渡所得は3,300万円になります。
所得割の料率は、説明のために合計約10%と仮定しています。実際の料率は年度や年齢区分で異なります。
| ケース | 控除後の譲渡所得 | 所得割の増加（目安） |
|---|---|---|
| 特例なし | 3,300万円 | 計算上330万円 → 賦課限度額で頭打ち |
| 3,000万円特別控除 | 300万円 | 約30万円 |
| 買換え特例（4,500万円以上の自宅を購入） | 0円（課税の繰延べ） | 翌年度の増加なし |
特例なしでは上限額まで上がる可能性があります。3,000万円控除を使えば増加は約30万円程度に抑えられる計算です。
買換え特例は課税を将来に繰り延べる制度で、3,000万円控除との併用はできません。買い替えた自宅を将来売るときの税負担も含めて比べることが大切です。
相続した実家の場合は「相続空き家の3,000万円特別控除」が使える場合があります。昭和56年5月31日以前に建てられた家屋などの要件があり、相続人が3人以上だと控除額は2,000万円になります。詳しくは相続した不動産の売却をご覧ください。
どの特例も、売却した翌年の2月16日〜3月15日ごろに確定申告をすることで適用されます。税額が0円になる場合でも申告は必要です。
特例の要件や有利・不利の判断は個別の事情で変わります。最終的な判断は税理士や税務署にご確認ください。
年金生活のお客様や、相続した実家を売る高齢のお客様は、国民健康保険料以外の制度への影響も見落とさないことが大切です。
譲渡所得は、次のような制度の判定や計算に影響することがあります。
いずれも売却した翌年度の判定に反映されるのが一般的です。一時的に負担が増えても、その翌年度には元の水準に戻ることが多い点も知っておくと安心です。
国民健康保険料には、世帯の所得が一定以下の場合に均等割・平等割を7割・5割・2割軽減する仕組みがあります。売却益が出ると、この軽減が受けられなくなる場合があります。
また、住民税非課税世帯の判定や扶養控除の判定などでは、特別控除前の金額で所得を見る制度もあります。判定に使う所得の範囲は制度ごとに異なるため、事前に窓口で確認することをおすすめします。
保険料がいつ上がるのかを知っておくと、売却代金の使い道を計画しやすくなります。
2026年中に引渡しを終えた場合のスケジュールの目安は次のとおりです。
譲渡所得がどの年に属するかは、一般的に引渡し日を基準にします。年末の売却では、年内引渡しか年明け引渡しかで保険料が上がる年度が1年ずれます。
売却代金を受け取ったら、次の費用をあらかじめ分けて取り置くと安心です。
税金と保険料の支払いが同じ時期に重なると、家計の負担感が大きくなります。売却前に、手取り額の目安を把握しておくことが大切です。
札幌では、親から相続した実家や郊外の空き家を手放す高齢世帯が増えています。保険料への影響を事前に確かめておくと、売却後の思わぬ負担を防ぎやすくなります。
お住まいの区役所の保険年金課では、保険料の目安を相談できる場合があります。窓口では次の情報を伝えるとスムーズです。
北海道外にお住まいの相続人が札幌の実家を売る場合は、住所地の市区町村の窓口に相談してください。保険料の計算はお住まいの自治体の料率で行われます。
札幌では11月下旬ごろから積雪が始まり、雪が積もると内覧や境界確認、建物の状態チェックが難しくなることがあります。
地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアは冬でも動きがありますが、郊外の空き家は雪解け後まで内覧が減る傾向もあります。冬前に査定と境界確認を済ませておくと、春以降の売却に移りやすくなります。
年内に引渡しを終えるか、年明けにするかで保険料が上がる年度が変わります。道内の空き家の売却の進め方は札幌の空き家・空き地の売却でもご紹介しています。
譲渡所得と国民健康保険料について、お客様からよくいただくご質問にお答えします。
A: 一般的には、売却した年の翌年度の保険料に反映されます。
2026年中に引渡しをした場合、2027年6月頃に届く2027年度の保険料通知から影響が出るのが目安です。
A: 控除後の譲渡所得が0円になれば、多くの場合は所得割への影響は出にくくなります。
ただし、確定申告で特例を適用することが前提です。軽減判定など一部の制度は扱いが異なる場合があるため、窓口での確認をおすすめします。
A: 譲渡所得が残る場合は、後期高齢者医療保険料や介護保険料、高額療養費の区分などに影響することがあります。
相続空き家特例を使えるかどうかで結果が変わるため、売却前に税理士や市区町村の窓口で試算されると安心です。
A: 扶養の判定は一般的に年間収入130万円未満（60歳以上などは180万円未満）が目安ですが、一時的な売却益の扱いは保険者ごとに異なります。
売却前に、ご家族が加入している健康保険組合や協会けんぽに確認されることをおすすめします。
最後に、この記事のポイントを振り返ります。
当社では、札幌・北海道の不動産売却について、手取り額の目安を踏まえたご提案を行っています。税務の最終判断は税理士や市区町村窓口へのご確認をお願いしつつ、売却の段取りは当社が丁寧にサポートします。
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