煙突や薪ストーブ、FF式ストーブがある家を売るとき、多くのお客様が「先に撤去すべきか」で迷われます。撤去には費用と時間がかかり、残したまま売ると査定や買主の印象が気になります。
この記事では、札幌で不動産売却を手がける当社が、撤去するか現況のまま売るかの判断基準を整理します。費用相場、アスベスト事前調査、灯油タンクの扱い、契約時の注意点まで順に解説します。
結論から言うと、煙突やストーブは撤去しなくても売却できます。撤去するかどうかは、次の3つの軸で比べて決めるのが現実的です。
当社が査定する際も、煙突があるだけで大きく減額することはあまりありません。価格に影響するのは、煙突まわりの雨漏り跡や屋根の傷みが見つかったときです。
建物の状態がよく、リフォーム済みの住宅として仲介で高く売りたい場合は、撤去を検討する価値があります。具体的には次のようなケースです。
一方、築40年以上で建物の価値がほとんどなく、買主が建替えを前提に検討する場合は、撤去費用をかけても回収しにくいのが実情です。土地として評価されるなら、現況のまま売るほうが合理的です。
薪ストーブ自体に人気があり、そのまま使いたい買主がいるケースもあります。戸建て全般の売り方は戸建ての売却のページでもご紹介しています。
撤去費用は、設備の種類と建物の構造で大きく変わります。本体の撤去費だけでなく、補修や調査まで含めた総額で考えることが大切です。
一般的な費用の目安は次のとおりです。現地の状況によって前後するため、複数社から見積もりを取ることをおすすめします。
煙突を撤去すると、屋根や外壁に穴が残ります。この開口部をふさぐ補修が、総額を押し上げる大きな要因です。
2022年4月以降、一定規模以上の解体・改修工事では、アスベスト事前調査の結果を報告することが求められるようになりました。2023年10月からは、一般的に有資格者による調査が必要です。
昭和期の煙突や断熱材には、アスベストを含む建材が使われている可能性があります。含有が見つかると除去費用が加わり、総額が50万円を超えることもあります。売却全体の費用は売却の方法と費用で詳しくまとめています。
煙突やストーブと一緒に見落とされがちなのが、屋外の灯油タンクと給油配管です。売却時の扱いを先に決めておくと、契約がスムーズに進みます。
北海道の住宅では、490Lクラスのホームタンクがよく使われています。撤去費用の目安は約2万〜5万円です。
残油が入ったまま放置すると、劣化による油漏れが土壌汚染につながるおそれがあります。長年使っていないタンクほど、早めの点検をおすすめします。
ストーブを撤去しても、壁を貫通する配管や排気筒の穴が残る場合があります。穴をふさがずに放置すると、すきま風や雨水が入る原因になります。
配管の撤去と穴の補修は、合わせて1万〜5万円程度が目安です。撤去しない場合は、現在の状態を告知書に記載して買主と共有しておきます。
札幌をはじめ道内では、寒冷地ならではの事情が煙突付き住宅の売却に影響します。地域の特徴を踏まえて計画を立てることが大切です。
昭和40〜50年代に建てられた札幌の住宅には、石炭や灯油ストーブ用の煙突が多く見られます。築45年以上たった煙突は、凍結と融解を毎年くり返すことで、つなぎ目のモルタルが傷みやすくなります。
屋根に積もった雪が煙突の根元にたまり、すが漏れと呼ばれる雨漏りを起こすこともあります。売却前に屋根裏や天井のシミを確認しておくと、査定のときに状況を正確に伝えられます。
札幌では、11月から3月までのおよそ5ヶ月間は屋根の上での工事が難しくなります。撤去してから売る場合は、雪解け後の4月から10月に工事を終えるよう逆算します。
JR沿線や市街地エリアの戸建ては、春から秋に買主の動きが活発になる傾向があります。冬に売却を始める場合は、工事をせず現況で売る選択肢も比べてみてください。
煙突やストーブを撤去せずに売却する場合、後のトラブルを防ぐ鍵は告知と契約内容です。ここでは実務で押さえておきたい点を整理します。
売主が知っている不具合は、物件状況報告書（告知書）に具体的に書いておくことが基本です。たとえば次のような内容です。
不具合を正直に伝えておけば、買主はそれを踏まえて価格や購入を判断できます。結果として、引渡し後の紛争を避けやすくなります。
個人間の売買では、一般的に売主の契約不適合責任の通知期間を「引渡しから3ヶ月」などに限る特約を設けることが多くあります。告知した不具合を責任の対象外とする条項を入れる方法もあります。
ただし、売主が知りながら告げなかった不具合は、特約があっても責任を免れない可能性があります。個別の判断は専門家に確認してください。劣化が大きい物件の売り方はワケあり物件の売却でも解説しています。
撤去の費用や手間をかけたくない場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。仲介と比べたうえで、ご自身に合う方法を選ぶことが大切です。
買取価格は、一般的に仲介で売れる価格の70〜80%程度が目安です。ただし、比べるべきは売却価格ではなく、最終的な手取り額です。
たとえば撤去と補修に60万円かかり、冬をまたいで半年売れなければ、買取との差は思ったより小さくなります。両方の金額を並べて比べることをおすすめします。
当社では、煙突やストーブ、灯油タンクが残ったままの状態でも査定と買取のご相談を承っています。一般的な流れは次のとおりです。
撤去するか迷っている段階でもご相談いただけます。下記の無料査定窓口からお気軽にお問い合わせください。
煙突やストーブがある家の売却について、お客様からよくいただくご質問にお答えします。
A: いいえ、現況のままでも売却は可能です。実際に煙突付きのまま取引される住宅は札幌でも多くあります。
大切なのは、劣化や雨漏りの状態を告知し、その内容を価格に反映させることです。
A: 煙突本体で約3万〜30万円、補修や足場を含めると50万円を超えることもあります。
撤去費用の全額を売却価格に上乗せして回収するのは、多くの場合難しいのが実情です。
A: 残油の有無や劣化の状況によって判断します。油漏れのおそれがある場合は、早めの撤去をおすすめします。
買主が使う可能性もあるため、処分する前に不動産会社へご相談ください。
A: はい、可能です。当社では煙突やストーブが残った状態でも買取のご相談を承っています。
撤去費用や工事の手間がかからず、冬の時期でも売却を進められる点がメリットです。
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